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Appartement T2 Centre HAYANGE pour investissement locatif !

Bien expiré
VilleHayange (57)
Surface44.65m²
Coût Total87 865€
Loyer Annuel7 383€
Rentabilité8.40%
Cashflow/mois-402€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 75 000 €
Surface : 44.65 m²
Prix au m² : 1 679,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Electrique Individuel

Dans votre agence IDEMMO Lorraine ! Venez découvrir, chers investisseurs, cet appartement T2 de plus de 44 m2 avec cave et une place de parking privative extérieure en hyper centre d' HAYANGE ! Il offre une très belle rentabilité avec un loyer mensuel hors charges de 489.23 euros (544.23 euros charges comprises). Loué à une locataire sérieuse, à jour de ses paiements. Le plus ? Un DPE classé en lettre C, ce qui vous garantira une tranquillité au niveau énergétique, sans travaux à prévoir ! Contactez-nous vite au 03.87.66.41.26 ou via lorraine@idemmo.fr et nous nous ferons un plaisir de vous programmer la visite de votre futur investissement locatif !

Ville : Hayange
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57700
Coordonnées : 49.330136, 6.064572
Total : 87 865€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 6 865€
Valeur du bien : 81 865€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.65m²
Loyer prédit : 13.78€/m²/mois
Fourchette : 10.95€ - 17.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7383€/an
Fourchette totale : 489€ - 774€/mois
Fourchette annuelle : 5865€ - 9292€/an
Rentabilité brute :8.40%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :87 865€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :441,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :25,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 466,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 521,36€
Coût de l'assurance :7 688,19€
Taxe foncière : 738,25€/an
Soit par mois : 61,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 489,23€/mois
Soit par an : 5 870,76€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 615,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 017,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-402,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage au sol existant
Quantité: 1 système pour 44.65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et joints
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 3/5 - salon sans photo, état supposé moyen
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et entretien des équipements de cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 5/5 visible - chambre en excellent état, rafraîchissement non urgent

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 865 €(154 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Mise aux normes chauffage au sol: 1 système × 5500€ = 5500€
  • Salle de bain:300€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€
  • Salon:375€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 25€/m² = 375€
  • Cuisine:450€
    Peinture murs cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€
  • Chambres:240€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 20€/m² = 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hayange (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 383 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 063 €/an
Base de calcul : Emprunt de 87 865 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 871 €/an
Calcul : 489 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 865 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 844 €
Revenus locatifs : +7 383 €
Charges déductibles : -16 844 €
Résultat foncier Année 1 : -9 462 €(Déficit de 9 462 €)
Imputable sur revenu global : 9 462 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 979 €/an
Revenus locatifs : +7 383 €
Charges déductibles : -9 979 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 597 €/an(Déficit de 2 597 €)
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 383 €16 847 €3 066 €-9 465 €9 465 €--
27 530 €9 902 €2 986 €-2 372 €2 372 €--
37 681 €9 819 €2 903 €-2 139 €2 139 €--
47 834 €9 734 €2 817 €-1 899 €1 899 €--
57 991 €9 645 €2 728 €-1 654 €1 654 €--
68 151 €9 553 €2 636 €-1 402 €1 402 €--
78 314 €9 457 €2 541 €-1 143 €1 143 €--
88 480 €9 358 €2 442 €-878 €878 €--
98 650 €9 256 €2 339 €-606 €606 €--
108 823 €9 150 €2 233 €-327 €327 €--
118 999 €9 040 €2 124 €-41 €41 €--
129 179 €8 926 €2 010 €253 €---
139 363 €8 808 €1 892 €554 €---
149 550 €8 686 €1 770 €864 €---
159 741 €8 560 €1 643 €1 181 €---
169 936 €8 429 €1 512 €1 507 €---
1710 135 €8 293 €1 377 €1 842 €---
1810 337 €8 152 €1 236 €2 185 €---
1910 544 €8 007 €1 090 €2 537 €---
2010 755 €7 856 €939 €2 899 €---
2110 970 €7 700 €783 €3 270 €---
2211 189 €7 538 €621 €3 652 €---
2311 413 €7 370 €454 €4 043 €---
2411 642 €7 196 €280 €4 445 €---
2511 874 €7 016 €100 €4 858 €---
TOTAL236 465 €224 300 €44 521 €12 165 €21 926 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 578 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 12 165 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 383 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 550 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 550 €-2 839 €+4 389 €
2+1 550 €-712 €+2 262 €
3+1 550 €-642 €+2 192 €
4+1 550 €-570 €+2 120 €
5+1 550 €-496 €+2 046 €
6+1 550 €-421 €+1 971 €
7+1 550 €-343 €+1 893 €
8+1 550 €-263 €+1 813 €
9+1 550 €-182 €+1 732 €
10+1 550 €-98 €+1 648 €
11+1 550 €-12 €+1 562 €
12+1 550 €+76 €+1 474 €
13+1 550 €+166 €+1 384 €
14+1 550 €+259 €+1 291 €
15+1 550 €+354 €+1 196 €
16+1 550 €+452 €+1 098 €
17+1 550 €+552 €+998 €
18+1 550 €+655 €+895 €
19+1 550 €+761 €+789 €
20+1 550 €+870 €+680 €
21+1 550 €+981 €+569 €
22+1 550 €+1 096 €+454 €
23+1 550 €+1 213 €+337 €
24+1 550 €+1 334 €+216 €
25+1 550 €+1 457 €+93 €
Total+38 750 €+3 650 €+35 100 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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