Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de village mitoyenne

Bien expiré
VilleSaint-Pierre-le-Bost (23)
Surface55m²
Coût Total69 640€
Loyer Annuel3 883€
Rentabilité5.58%
Cashflow/mois-69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 41 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 745,45 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 55 m², 4 pièces, 1 chambre, 2573 m² de terrain, Chauffage électrique

Fiche Id-VIZ181803 : Située au calme - à quelques pas de la ville de Boussac - cette petite maison mitoyenne ne nécessitera aucun gros travaux pour en profiter. Elle se compose d'une cuisine aménagée, un salon lumineux, d'une chambre et d'une salle d'eau. Elle est idéale pour un couple cherchant à s'installer en creuse. Le petit jardin non attenant - plein de charme et sans vis à vis enchantera les enfants et les amoureux de jardinage. Vous bénéficiez également d'une dépendance vous permettant de ranger vos outils de jardin ou simplement remettre en marche le four à pain ! Cette maison avec un sérieux potentiel est déjà équipée d'huisseries en double vitrage Pvc récent ainsi que l'électricité refaite à neuf. - Mentions légales : Proposé à la vente à 41000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie G : 510 kWh.m2.an - Logement à consommation énergétique excessive - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 2140 et 2930 Euros - Affaire suivie par Mme Amandine Dartois (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Boussac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Pierre-le-Bost
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.398370, 2.257390
Total : 69 640€
Prix d'acquisition : 41 000€
Travaux : 25 360€
Valeur du bien : 66 360€
Frais de notaire : 3 280€
Coût estimé : 3 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 324€/mois
Loyer annuel estimé : 3883€/an
Fourchette totale : 238€ - 440€/mois
Fourchette annuelle : 2858€ - 5275€/an
Rentabilité brute :5.58%
Fourchette de rentabilité :4.10% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :784,09 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :43 125 €
Prix d'achat :41 000 €
Décote à l'achat :-2 125€ (-4.9%)
Marge achat-revente :-26 515€ (-61.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :340,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 360,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 390,97€
Coût de l'assurance :6 093,50€
Taxe foncière : 388,25€/an
Soit par mois : 32,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 323,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 392,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-69,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 510 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, fenêtres existantes non mentionnées comme récentes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 360 €(461 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 300€
    Isolation toiture/combles: 55 m² × 60€/m² = 3300€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 2 fenêtres × 900€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:1 300€
    Peinture et réparations cuisine: 30 m² × 43€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 324 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 883 €/an
Calcul : 324 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 248 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 640 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 244 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 388 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 240 €
Revenus locatifs : +3 883 €
Charges déductibles : -28 240 €
Résultat foncier Année 1 : -24 357 €(Déficit de 24 357 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 957 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 880 €/an
Revenus locatifs : +3 883 €
Charges déductibles : -2 880 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 003 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2957.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 41 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 650 €(65% de 41 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 969 €/an
Calcul : 26 650 € × 3,636% = 969 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 883 €28 242 €2 250 €-24 359 €21 400 €2 959 €2 959 €
23 960 €2 821 €2 189 €1 139 €--1 820 €
34 039 €2 758 €2 126 €1 281 €--539 €
44 120 €2 693 €2 061 €1 427 €---
54 203 €2 626 €1 994 €1 576 €---
64 287 €2 557 €1 925 €1 730 €---
74 372 €2 486 €1 854 €1 887 €---
84 460 €2 412 €1 780 €2 048 €---
94 549 €2 335 €1 703 €2 214 €---
104 640 €2 256 €1 624 €2 384 €---
114 733 €2 175 €1 543 €2 558 €---
124 827 €2 090 €1 458 €2 737 €---
134 924 €2 003 €1 371 €2 921 €---
145 022 €1 913 €1 281 €3 109 €---
155 123 €1 821 €1 189 €3 302 €---
165 225 €1 724 €1 092 €3 501 €---
175 330 €1 625 €993 €3 705 €---
185 437 €1 523 €891 €3 914 €---
195 545 €1 417 €785 €4 128 €---
205 656 €1 307 €675 €4 349 €---
215 769 €1 194 €562 €4 575 €---
225 885 €1 078 €446 €4 807 €---
236 002 €957 €325 €5 045 €---
246 122 €832 €200 €5 290 €---
256 245 €703 €71 €5 541 €---
TOTAL124 359 €73 551 €32 391 €50 808 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 808 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 883 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+815 €-6 420 €+7 235 €
2+815 €0 €+815 €
3+815 €0 €+815 €
4+815 €+266 €+549 €
5+815 €+473 €+342 €
6+815 €+519 €+296 €
7+815 €+566 €+249 €
8+815 €+614 €+201 €
9+815 €+664 €+151 €
10+815 €+715 €+100 €
11+815 €+767 €+48 €
12+815 €+821 €-6 €
13+815 €+876 €-61 €
14+815 €+933 €-118 €
15+815 €+991 €-176 €
16+815 €+1 050 €-235 €
17+815 €+1 111 €-296 €
18+815 €+1 174 €-359 €
19+815 €+1 239 €-424 €
20+815 €+1 305 €-490 €
21+815 €+1 372 €-557 €
22+815 €+1 442 €-627 €
23+815 €+1 514 €-699 €
24+815 €+1 587 €-772 €
25+815 €+1 662 €-847 €
Total+20 375 €+15 242 €+5 133 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 139 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →