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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Martin-Vésubie (06)
Surface45.6m²
Coût Total139 284€
Loyer Annuel8 943€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 45.6 m²
Prix au m² : 2 127,19 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

SOUS OFFRE D'ACHAT ACCEPTEE SAINT MARTIN VESUBIE, Maison de village 3 pièces, d'une surface en Loi Carrez de 45,64 m² (surface au sol : 61.19 m²), comprenant : - Une cave au sous-sol avec entrée indépendante, - Au rez-de-chaussée surélevé (entresol) : une salle d’eau (douche, lavabo, bidet et WC), un coin cuisine ouvert sur un séjour avec cheminée donnant sur un balcon, - Au premier étage : une chambre donnant sur un balcon, - Au deuxième étage (accès par échelle de meunier) : une chambre mansardée. Visite virtuelle disponible.

Ville : Saint-Martin-Vésubie
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06450
Coordonnées : 44.068464, 7.256476
Total : 139 284€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 34 524€
Valeur du bien : 131 524€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45.6m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 745€/mois
Loyer annuel estimé : 8943€/an
Fourchette totale : 446€ - 1244€/mois
Fourchette annuelle : 5358€ - 14928€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :3.85% - 10.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 942,97 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 199 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :-37 199€ (-27.7%)
Marge achat-revente :-5 085€ (-3.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 284€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :689,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :40,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 730,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 668,27€
Coût de l'assurance :12 187,35€
Taxe foncière : 894,30€/an
Soit par mois : 74,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 745,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 804,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-59,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 45.6 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 45.6 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le score DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, bidet et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre mansardée
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 524 €(757 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:2 324€
    Isolation combles: 45.6 m² × 40€/m² = 1824€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 5000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-Vésubie (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 324€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 943 €/an
Calcul : 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 675 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 284 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 894 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 524 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 581 €
Revenus locatifs : +8 943 €
Charges déductibles : -40 581 €
Résultat foncier Année 1 : -31 638 €(Déficit de 31 638 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 238 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 057 €/an
Revenus locatifs : +8 943 €
Charges déductibles : -6 057 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 886 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10238.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 943 €40 586 €4 680 €-31 643 €21 400 €10 243 €10 243 €
29 122 €5 937 €4 556 €3 184 €--7 058 €
39 304 €5 809 €4 427 €3 495 €--3 563 €
49 490 €5 676 €4 294 €3 814 €---
59 680 €5 538 €4 157 €4 142 €---
69 874 €5 396 €4 014 €4 478 €---
710 071 €5 249 €3 867 €4 823 €---
810 273 €5 096 €3 715 €5 176 €---
910 478 €4 939 €3 557 €5 539 €---
1010 688 €4 776 €3 394 €5 912 €---
1110 901 €4 607 €3 225 €6 294 €---
1211 120 €4 433 €3 051 €6 687 €---
1311 342 €4 252 €2 870 €7 090 €---
1411 569 €4 065 €2 684 €7 503 €---
1511 800 €3 872 €2 490 €7 928 €---
1612 036 €3 672 €2 290 €8 364 €---
1712 277 €3 465 €2 084 €8 811 €---
1812 522 €3 252 €1 870 €9 271 €---
1912 773 €3 030 €1 648 €9 743 €---
2013 028 €2 801 €1 419 €10 227 €---
2113 289 €2 564 €1 183 €10 724 €---
2213 555 €2 319 €938 €11 235 €---
2313 826 €2 066 €684 €11 760 €---
2414 102 €1 804 €422 €12 299 €---
2514 384 €1 532 €150 €12 852 €---
TOTAL286 448 €136 737 €67 668 €149 710 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 878 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 878 €-6 420 €+8 298 €
2+1 878 €0 €+1 878 €
3+1 878 €0 €+1 878 €
4+1 878 €+75 €+1 803 €
5+1 878 €+1 243 €+635 €
6+1 878 €+1 343 €+535 €
7+1 878 €+1 447 €+431 €
8+1 878 €+1 553 €+325 €
9+1 878 €+1 662 €+216 €
10+1 878 €+1 774 €+104 €
11+1 878 €+1 888 €-10 €
12+1 878 €+2 006 €-128 €
13+1 878 €+2 127 €-249 €
14+1 878 €+2 251 €-373 €
15+1 878 €+2 378 €-500 €
16+1 878 €+2 509 €-631 €
17+1 878 €+2 643 €-765 €
18+1 878 €+2 781 €-903 €
19+1 878 €+2 923 €-1 045 €
20+1 878 €+3 068 €-1 190 €
21+1 878 €+3 217 €-1 339 €
22+1 878 €+3 371 €-1 493 €
23+1 878 €+3 528 €-1 650 €
24+1 878 €+3 690 €-1 812 €
25+1 878 €+3 856 €-1 978 €
Total+46 950 €+44 913 €+2 037 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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