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Maison à vendre

VilleRochefoucauld (16)
Surface110m²
Coût Total171 220€
Loyer Annuel10 100€
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 990,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Non meublé

La Rochefoucauld, Saint-projet maison de bourg 3min du centre. 110m² habitable, en rdc : entrée, bureau, séjour/salon 34m², cuisine, salle d'eau. À l'étage deux chambres et accès combles. Gros œuvre en bon état, toiture 10 ans, chauffage central fioul, assainissement tout à l'égout. Dépendances permettant stationnement cinq véhicules et stockage. Référence agence : 17815

Ville : Rochefoucauld
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16110
Coordonnées : 45.724008, 0.352965
Total : 171 220€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 53 500€
Valeur du bien : 162 500€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 7.65€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 842€/mois
Loyer annuel estimé : 10100€/an
Fourchette totale : 661€ - 1072€/mois
Fourchette annuelle : 7929€ - 12865€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 502,53 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :165 278 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-56 278€ (-34.1%)
Marge achat-revente :-5 942€ (-3.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :848,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :49,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 897,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 183,71€
Coût de l'assurance :14 981,75€
Taxe foncière : 1 009,97€/an
Soit par mois : 84,16€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 841,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage central fioul par une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Mise aux normes de la plomberie dans la cuisine et la salle de bain
Quantité: plomberie complète
Raison: Mise aux normes nécessaires pour la sécurité et le confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 500 €(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 700€
    Isolation combles: 110 m² × 70€/m² = 7700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 70€/m² = 2100€, Peinture 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 3000€ = 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefoucauld (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 842 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 100 €/an
Calcul : 842 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 747 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 599 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 010 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 857 €
Revenus locatifs : +10 100 €
Charges déductibles : -60 857 €
Résultat foncier Année 1 : -50 757 €(Déficit de 50 757 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 357 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 357 €/an
Revenus locatifs : +10 100 €
Charges déductibles : -7 357 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 743 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29356.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 100 €60 862 €5 753 €-50 763 €21 400 €29 363 €29 363 €
210 302 €7 209 €5 600 €3 092 €--26 270 €
310 508 €7 051 €5 442 €3 456 €--22 814 €
410 718 €6 888 €5 279 €3 830 €--18 984 €
510 932 €6 719 €5 110 €4 213 €--14 771 €
611 151 €6 544 €4 935 €4 607 €--10 164 €
711 374 €6 363 €4 754 €5 011 €--5 152 €
811 601 €6 176 €4 566 €5 426 €---
911 833 €5 982 €4 373 €5 852 €---
1012 070 €5 781 €4 172 €6 289 €---
1112 311 €5 574 €3 965 €6 737 €---
1212 558 €5 360 €3 750 €7 198 €---
1312 809 €5 138 €3 528 €7 671 €---
1413 065 €4 908 €3 299 €8 157 €---
1513 326 €4 671 €3 061 €8 656 €---
1613 593 €4 425 €2 816 €9 168 €---
1713 865 €4 171 €2 561 €9 694 €---
1814 142 €3 908 €2 298 €10 234 €---
1914 425 €3 636 €2 026 €10 789 €---
2014 713 €3 354 €1 745 €11 359 €---
2115 008 €3 063 €1 454 €11 945 €---
2215 308 €2 762 €1 153 €12 546 €---
2315 614 €2 450 €841 €13 164 €---
2415 926 €2 128 €518 €13 799 €---
2516 245 €1 794 €185 €14 451 €---
TOTAL323 497 €176 915 €83 184 €146 582 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 582 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 121 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 121 €-6 420 €+8 541 €
2+2 121 €0 €+2 121 €
3+2 121 €0 €+2 121 €
4+2 121 €0 €+2 121 €
5+2 121 €0 €+2 121 €
6+2 121 €0 €+2 121 €
7+2 121 €0 €+2 121 €
8+2 121 €+82 €+2 039 €
9+2 121 €+1 755 €+366 €
10+2 121 €+1 887 €+234 €
11+2 121 €+2 021 €+100 €
12+2 121 €+2 159 €-38 €
13+2 121 €+2 301 €-180 €
14+2 121 €+2 447 €-326 €
15+2 121 €+2 597 €-476 €
16+2 121 €+2 750 €-629 €
17+2 121 €+2 908 €-787 €
18+2 121 €+3 070 €-949 €
19+2 121 €+3 237 €-1 116 €
20+2 121 €+3 408 €-1 287 €
21+2 121 €+3 583 €-1 462 €
22+2 121 €+3 764 €-1 643 €
23+2 121 €+3 949 €-1 828 €
24+2 121 €+4 140 €-2 019 €
25+2 121 €+4 335 €-2 214 €
Total+53 025 €+43 975 €+9 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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