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Appartement Rochefort

VilleRochefort (17)
Surface69m²
Coût Total140 920€
Loyer Annuel9 018€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 89 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 289,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Mandat exclusif

Investissement locatif uniquement. Dans une résidence située proche de toutes commodités, au 1er étage un appartement comprenant une entrée, un salon - séjour avec balcon, une cuisine , un débarras, wc, salle de bains, deux chambres; un petit garage. (7.23 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 56 lots - dont 56 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1880.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/387684.pdf

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.936382, -0.975098
Total : 140 920€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 44 800€
Valeur du bien : 133 800€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 10.89€/m²/mois
Fourchette : 8.72€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 751€/mois
Loyer annuel estimé : 9018€/an
Fourchette totale : 602€ - 938€/mois
Fourchette annuelle : 7224€ - 11257€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 141,82 €/m²
Basé sur :128 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 786 €
Prix d'achat :89 000 €
Décote à l'achat :-58 786€ (-39.8%)
Marge achat-revente :6 866€ (4.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :140 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :701,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :41,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 591,65€
Coût de l'assurance :12 330,50€
Taxe foncière : 901,76€/an
Soit par mois : 75,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 156,67€/mois
Soit par an : 1 880,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 751,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 974,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 415 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des installations et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800 €(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 751 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 018 €/an
Calcul : 751 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 800 €/an
Base de calcul : Emprunt de 140 920 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 902 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 880 €/an
Calcul : 157 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 875 €
Revenus locatifs : +9 018 €
Charges déductibles : -52 875 €
Résultat foncier Année 1 : -43 858 €(Déficit de 43 858 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 458 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 075 €/an
Revenus locatifs : +9 018 €
Charges déductibles : -8 075 €
Résultat foncier Années 2+ : 942 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22457.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 018 €52 880 €4 805 €-43 862 €21 400 €22 462 €22 462 €
29 198 €7 953 €4 678 €1 245 €--21 218 €
39 382 €7 822 €4 547 €1 560 €--19 658 €
49 569 €7 686 €4 411 €1 883 €--17 775 €
59 761 €7 546 €4 271 €2 215 €--15 559 €
69 956 €7 400 €4 125 €2 556 €--13 003 €
710 155 €7 250 €3 975 €2 906 €--10 098 €
810 358 €7 094 €3 819 €3 264 €--6 834 €
910 565 €6 933 €3 658 €3 633 €--3 201 €
1010 777 €6 766 €3 491 €4 011 €---
1110 992 €6 593 €3 318 €4 399 €---
1211 212 €6 414 €3 139 €4 798 €---
1311 436 €6 229 €2 954 €5 208 €---
1411 665 €6 037 €2 762 €5 628 €---
1511 898 €5 839 €2 564 €6 060 €---
1612 136 €5 634 €2 359 €6 503 €---
1712 379 €5 421 €2 146 €6 958 €---
1812 627 €5 201 €1 926 €7 425 €---
1912 879 €4 974 €1 699 €7 906 €---
2013 137 €4 738 €1 463 €8 399 €---
2113 400 €4 494 €1 219 €8 905 €---
2213 668 €4 242 €967 €9 426 €---
2313 941 €3 981 €706 €9 960 €---
2414 220 €3 710 €435 €10 510 €---
2514 504 €3 430 €155 €11 074 €---
TOTAL288 835 €196 266 €69 592 €92 569 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 569 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 018 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 894 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 894 €-6 420 €+8 314 €
2+1 894 €0 €+1 894 €
3+1 894 €0 €+1 894 €
4+1 894 €0 €+1 894 €
5+1 894 €0 €+1 894 €
6+1 894 €0 €+1 894 €
7+1 894 €0 €+1 894 €
8+1 894 €0 €+1 894 €
9+1 894 €0 €+1 894 €
10+1 894 €+243 €+1 651 €
11+1 894 €+1 320 €+574 €
12+1 894 €+1 439 €+455 €
13+1 894 €+1 562 €+332 €
14+1 894 €+1 688 €+206 €
15+1 894 €+1 818 €+76 €
16+1 894 €+1 951 €-57 €
17+1 894 €+2 087 €-193 €
18+1 894 €+2 228 €-334 €
19+1 894 €+2 372 €-478 €
20+1 894 €+2 520 €-626 €
21+1 894 €+2 672 €-778 €
22+1 894 €+2 828 €-934 €
23+1 894 €+2 988 €-1 094 €
24+1 894 €+3 153 €-1 259 €
25+1 894 €+3 322 €-1 428 €
Total+47 350 €+27 771 €+19 579 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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