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Appartement à vendre

VilleSannois (95)
Surface74.2m²
Coût Total210 670€
Loyer Annuel15 251€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois-228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 74.2 m²
Prix au m² : 2 142,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Exposition ouest, Pas de balcon, Non meublé

A proximité des commerces, des écoles, des bus et des accès à l'autoroute A15 ou A115, au sein d'un petit immeuble de 4 étages, au dernier étage, venez découvrir cet appartement lumineux de 4 pièces en bon état. Idéalement agencé, il se compose d'une entrée, d'un séjour, d'une cuisine aménagée, de 3 chambres, d'un salle d'eau et d'un WC séparé.

Une cave et un stationnement extérieur.

Idéal pour un premier achat ou projet d'investissement locatif.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 551 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 3 200 euros/an. Procédure en cours : NC. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1540.00 euros et 2130.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller MAJORD'HOME : Conseiller immobilier - Olivier Lam Carte T CPI95012024000000034 RCP GROUPAMA

Ville : Sannois
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95110
Coordonnées : 48.978993, 2.244466
Total : 210 670€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 38 950€
Valeur du bien : 197 950€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.2m²
Loyer prédit : 17.13€/m²/mois
Fourchette : 14.60€ - 20.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1271€/mois
Loyer annuel estimé : 15251€/an
Fourchette totale : 1083€ - 1491€/mois
Fourchette annuelle : 12998€ - 17894€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 865,67 €/m²
Basé sur :281 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :212 633 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-53 633€ (-25.2%)
Marge achat-revente :1 963€ (0.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 104,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 349,68€
Coût de l'assurance :18 433,63€
Taxe foncière : 1 525,09€/an
Soit par mois : 127,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 266,67€/mois
Soit par an : 3 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 270,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 498,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 251 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et réfection plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 950 €(525 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sannois (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 271 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 251 €/an
Calcul : 1 271 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 072 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 670 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 525 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 200 €/an
Calcul : 267 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 484 €
Revenus locatifs : +15 251 €
Charges déductibles : -51 484 €
Résultat foncier Année 1 : -36 233 €(Déficit de 36 233 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 833 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 534 €/an
Revenus locatifs : +15 251 €
Charges déductibles : -12 534 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 717 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14833.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 251 €51 491 €7 078 €-36 240 €21 400 €14 840 €14 840 €
215 556 €12 353 €6 891 €3 203 €--11 637 €
315 867 €12 159 €6 696 €3 708 €--7 929 €
416 184 €11 957 €6 495 €4 227 €--3 702 €
516 508 €11 749 €6 287 €4 759 €---
616 838 €11 534 €6 072 €5 304 €---
717 175 €11 311 €5 849 €5 864 €---
817 518 €11 081 €5 618 €6 438 €---
917 869 €10 842 €5 380 €7 026 €---
1018 226 €10 596 €5 133 €7 630 €---
1118 591 €10 341 €4 878 €8 250 €---
1218 963 €10 077 €4 614 €8 886 €---
1319 342 €9 804 €4 341 €9 538 €---
1419 729 €9 521 €4 059 €10 207 €---
1520 123 €9 229 €3 767 €10 894 €---
1620 526 €8 927 €3 464 €11 599 €---
1720 936 €8 614 €3 152 €12 322 €---
1821 355 €8 290 €2 828 €13 064 €---
1921 782 €7 956 €2 493 €13 826 €---
2022 218 €7 609 €2 147 €14 608 €---
2122 662 €7 251 €1 789 €15 411 €---
2223 115 €6 880 €1 418 €16 235 €---
2323 578 €6 497 €1 035 €17 080 €---
2424 049 €6 100 €638 €17 949 €---
2524 530 €5 690 €228 €18 840 €---
TOTAL488 490 €277 860 €102 350 €210 629 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 210 629 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 251 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 203 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 203 €-6 420 €+9 623 €
2+3 203 €0 €+3 203 €
3+3 203 €0 €+3 203 €
4+3 203 €0 €+3 203 €
5+3 203 €+317 €+2 886 €
6+3 203 €+1 591 €+1 612 €
7+3 203 €+1 759 €+1 444 €
8+3 203 €+1 931 €+1 272 €
9+3 203 €+2 108 €+1 095 €
10+3 203 €+2 289 €+914 €
11+3 203 €+2 475 €+728 €
12+3 203 €+2 666 €+537 €
13+3 203 €+2 861 €+342 €
14+3 203 €+3 062 €+141 €
15+3 203 €+3 268 €-65 €
16+3 203 €+3 480 €-277 €
17+3 203 €+3 697 €-494 €
18+3 203 €+3 919 €-716 €
19+3 203 €+4 148 €-945 €
20+3 203 €+4 382 €-1 179 €
21+3 203 €+4 623 €-1 420 €
22+3 203 €+4 870 €-1 667 €
23+3 203 €+5 124 €-1 921 €
24+3 203 €+5 385 €-2 182 €
25+3 203 €+5 652 €-2 449 €
Total+80 075 €+63 189 €+16 886 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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