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Appartement 2 pièces 58 m²

Bien expiré
VilleGeaune (40)
Surface58m²
Coût Total94 000€
Loyer Annuel7 276€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 293,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 58 m²

SPECIAL INVESTISSEUR

Venez découvrir ce charmant appartement type T2 situé sur la place de l'hôtel de ville de GEAUNE.

D'une superficie initiale de 58m², vous pourrez aménager les combles pour ajouter une chambre supplémentaire.

Situé au 1er étage, Il se compose d'une entrée, d'un salon-séjour de 23m² et d'une cuisine indépendante . Une chambre, une salle de bains et un WC complètent l'ensemble.

L'appartement est actuellement loué pour un loyer de 450 euros.

L''immeuble comprend 7 lots. Les honoraires sont à la charge vendeur. Mathieu VARLET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Surface : 58 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 16/07/2024

Consommation énergie primaire : 248 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 107 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 180 € et 1 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Geaune
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40320
Coordonnées : 43.641659, -0.378713
Total : 94 000€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 88 000€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 8.78€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 606€/mois
Loyer annuel estimé : 7276€/an
Fourchette totale : 509€ - 722€/mois
Fourchette annuelle : 6113€ - 8660€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 9.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :458,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :26,63€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 485,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 572,19€
Coût de l'assurance :7 990,00€
Taxe foncière : 727,58€/an
Soit par mois : 60,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 606,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 545,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :60,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure mais rafraîchissement conseillé.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: environ 10 m²
Raison: État 4/5 visible - peu d'usure mais rafraîchissement conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(224 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant installation, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Geaune (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 606 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 276 €/an
Calcul : 606 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 320 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 728 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 072 €
Revenus locatifs : +7 276 €
Charges déductibles : -17 072 €
Résultat foncier Année 1 : -9 796 €(Déficit de 9 796 €)
Imputable sur revenu global : 9 796 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 072 €/an
Revenus locatifs : +7 276 €
Charges déductibles : -4 072 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 204 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 276 €17 075 €3 028 €-9 799 €9 799 €--
27 421 €3 993 €2 946 €3 428 €---
37 570 €3 908 €2 861 €3 661 €---
47 721 €3 821 €2 774 €3 900 €---
57 876 €3 731 €2 683 €4 145 €---
68 033 €3 637 €2 590 €4 396 €---
78 194 €3 541 €2 494 €4 653 €---
88 358 €3 441 €2 394 €4 916 €---
98 525 €3 338 €2 291 €5 186 €---
108 695 €3 232 €2 185 €5 463 €---
118 869 €3 122 €2 075 €5 747 €---
129 047 €3 009 €1 962 €6 038 €---
139 227 €2 892 €1 845 €6 336 €---
149 412 €2 771 €1 723 €6 641 €---
159 600 €2 646 €1 598 €6 955 €---
169 792 €2 516 €1 469 €7 276 €---
179 988 €2 383 €1 336 €7 605 €---
1810 188 €2 245 €1 198 €7 943 €---
1910 392 €2 103 €1 055 €8 289 €---
2010 599 €1 955 €908 €8 644 €---
2110 811 €1 803 €756 €9 008 €---
2211 028 €1 646 €599 €9 381 €---
2311 248 €1 484 €437 €9 764 €---
2411 473 €1 316 €269 €10 157 €---
2511 703 €1 143 €96 €10 560 €---
TOTAL233 046 €82 752 €43 572 €150 295 €9 799 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 940 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 295 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 276 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 528 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 528 €-2 940 €+4 468 €
2+1 528 €+1 029 €+499 €
3+1 528 €+1 098 €+430 €
4+1 528 €+1 170 €+358 €
5+1 528 €+1 244 €+284 €
6+1 528 €+1 319 €+209 €
7+1 528 €+1 396 €+132 €
8+1 528 €+1 475 €+53 €
9+1 528 €+1 556 €-28 €
10+1 528 €+1 639 €-111 €
11+1 528 €+1 724 €-196 €
12+1 528 €+1 811 €-283 €
13+1 528 €+1 901 €-373 €
14+1 528 €+1 992 €-464 €
15+1 528 €+2 086 €-558 €
16+1 528 €+2 183 €-655 €
17+1 528 €+2 282 €-754 €
18+1 528 €+2 383 €-855 €
19+1 528 €+2 487 €-959 €
20+1 528 €+2 593 €-1 065 €
21+1 528 €+2 702 €-1 174 €
22+1 528 €+2 814 €-1 286 €
23+1 528 €+2 929 €-1 401 €
24+1 528 €+3 047 €-1 519 €
25+1 528 €+3 168 €-1 640 €
Total+38 200 €+45 088 €+-6 888 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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