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Appartement 2 pièces 50 m²

VilleChapelle-Saint-Luc (10)
Surface50m²
Coût Total98 080€
Loyer Annuel7 754€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 320 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement La Chapelle Saint Luc avec terrasse et jardin

Nouvelle exclusivité à La Chapelle St Luc, secteur calme. Découvrez ce bel appartement de 2 pièces dans une petite copropriété avec faibles charges. La copropriété est dotée d'un jardin commun avec terrasse à usage unique. Il se compose d'un hall d'entrée, d'une pièce de vie, d'une cuisine indépendantes, d'une chambre, d'un wc et d'une salle de bains. Le bien est vendu avec un grenier aménagé, une cave et un cabanon de jardin. La vente de ce bien s'adresse uniquement aux investisseurs puisque celui-ci est loué - Bail en cours avec un loyer de 448 euros hors charges - Bonne rentabilité. Venez visiter pour découvrir les nombreux atouts de cet appartement. Référence annonce : 1847 Date de réalisation du diagnostic : 12/08/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 660 € et 2 290 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Chapelle-Saint-Luc
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10600
Coordonnées : 48.311419, 4.045835
Total : 98 080€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 26 800€
Valeur du bien : 92 800€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 12.92€/m²/mois
Fourchette : 10.15€ - 16.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 646€/mois
Loyer annuel estimé : 7754€/an
Fourchette totale : 508€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 6091€ - 9870€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 344,26 €/m²
Basé sur :74 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :67 213 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-1 213€ (-1.8%)
Marge achat-revente :-30 867€ (-45.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :480,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :28,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 509,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 086,29€
Coût de l'assurance :8 582,00€
Taxe foncière : 775,37€/an
Soit par mois : 64,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 646,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 573,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 338 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état nécessitant un rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 24 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 800 €(536 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 750€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 500€ = 3000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€ = 600€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement salon: 24 m² × 50€ = 1200€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chapelle-Saint-Luc (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 646 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 754 €/an
Calcul : 646 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 080 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 775 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 114 €
Revenus locatifs : +7 754 €
Charges déductibles : -31 114 €
Résultat foncier Année 1 : -23 360 €(Déficit de 23 360 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 960 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 314 €/an
Revenus locatifs : +7 754 €
Charges déductibles : -4 314 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 440 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1959.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 754 €31 117 €3 198 €-23 363 €21 400 €1 963 €1 963 €
27 909 €4 231 €3 112 €3 678 €---
38 067 €4 142 €3 023 €3 925 €---
48 228 €4 050 €2 931 €4 179 €---
58 393 €3 955 €2 836 €4 438 €---
68 561 €3 857 €2 738 €4 704 €---
78 732 €3 755 €2 636 €4 977 €---
88 907 €3 650 €2 532 €5 256 €---
99 085 €3 542 €2 423 €5 543 €---
109 266 €3 430 €2 311 €5 837 €---
119 452 €3 314 €2 195 €6 138 €---
129 641 €3 194 €2 076 €6 446 €---
139 834 €3 071 €1 952 €6 763 €---
1410 030 €2 943 €1 824 €7 087 €---
1510 231 €2 811 €1 692 €7 420 €---
1610 435 €2 674 €1 556 €7 761 €---
1710 644 €2 533 €1 415 €8 111 €---
1810 857 €2 387 €1 269 €8 470 €---
1911 074 €2 237 €1 118 €8 837 €---
2011 296 €2 081 €962 €9 215 €---
2111 522 €1 920 €801 €9 602 €---
2211 752 €1 754 €635 €9 998 €---
2311 987 €1 582 €463 €10 405 €---
2412 227 €1 404 €285 €10 823 €---
2512 471 €1 220 €102 €11 251 €---
TOTAL248 352 €100 852 €46 086 €147 500 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 628 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 628 €-6 420 €+8 048 €
2+1 628 €+515 €+1 113 €
3+1 628 €+1 178 €+450 €
4+1 628 €+1 254 €+374 €
5+1 628 €+1 331 €+297 €
6+1 628 €+1 411 €+217 €
7+1 628 €+1 493 €+135 €
8+1 628 €+1 577 €+51 €
9+1 628 €+1 663 €-35 €
10+1 628 €+1 751 €-123 €
11+1 628 €+1 841 €-213 €
12+1 628 €+1 934 €-306 €
13+1 628 €+2 029 €-401 €
14+1 628 €+2 126 €-498 €
15+1 628 €+2 226 €-598 €
16+1 628 €+2 328 €-700 €
17+1 628 €+2 433 €-805 €
18+1 628 €+2 541 €-913 €
19+1 628 €+2 651 €-1 023 €
20+1 628 €+2 764 €-1 136 €
21+1 628 €+2 880 €-1 252 €
22+1 628 €+2 999 €-1 371 €
23+1 628 €+3 122 €-1 494 €
24+1 628 €+3 247 €-1 619 €
25+1 628 €+3 375 €-1 747 €
Total+40 700 €+44 250 €+-3 550 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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