Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleLéry (27)
Surface83
Coût Total195 950
Loyer Annuel9 330
Rentabilité4.76%
Cashflow/mois-458
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 192,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 18 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Exposition sud-ouest, Interphone

En exclusivité, votre agence PRESTA'CONSEIL vous propose à la vente ce spacieux et lumineux appartement non loin du centre-ville de la commune de Léry, disposant de toutes commodités. Idéal pour un premier achat et / ou un investissement, l'appartement se compose d'une entrée, avec placard de rangement, desservant le séjour et son accès sur le balcon, la cuisine indépendante, les trois chambres, la salle de bain, les W.C. indépendants et une pièce cellier / dressing qui complète l'ensemble. Accès au bâtiment par badge et / ou interphone. Place de parking. Charges : environ 100€ par mois Pas de procédure en cours au sein de la copropriété. Léry est une commune qui se trouve à environ 5 minutes de Pont De L'Arche et à moins de 10 minutes de l'entrée sur l'autauroute A13. Elle dispose de commerces de proximité tel que boulangerie, poste, médecin, ostéopathe, coiffeur, tabac.. Vous avez un projet ? Besoin de davantage de renseignement sur cet appartement ? Vous pouvez nous contacter au 06X72X15X67X85.

Le prix de vente de cette propriété est de 99.000€, honoraires d'agence inclus à la charge du vendeur. Cette annonce vous est présenté par Madame Lara LEFEBVRE en qualité d'agent commercial enregistré sous le numéro 879 594 729 R.S.A.C. Rouen. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

-> Lien de notre site internet:

==> Vous recherchez un bien à l'achat, vous êtes vendeurs, ou propriétaire bailleur, vous avez besoin de prendre conseils auprès de vrais professionnels de l'immobilier, et finaliser ainsi votre projet en toute sécurité ?

Nous nous ferons un plaisir de vous accompagner dans vos démarches, alors n'hésitez pas à nous contacter !

RCS 898.738.018 - N° carte pro: CPI76032021000000003 Rouen - GF GAN 110000

Ville : Léry
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27690
Coordonnées : 49.286705, 1.205150
Total : 195 950
Prix d'acquisition : 99 000
Travaux : 89 030
Valeur du bien : 188 030
Frais de notaire : 7 920
Coût estimé : 7 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.25€ - 12.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 777€/mois
Loyer annuel estimé : 9330€/an
Fourchette totale : 602€ - 1004€/mois
Fourchette annuelle : 7222€ - 12053€/an
Rentabilité brute :4.76%
Fourchette de rentabilité :3.69% - 6.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 648,35 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :136 813
Prix d'achat :99 000
Décote à l'achat :-37 813 (-27.6%)
Marge achat-revente :-59 137€ (-43.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 950
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :980,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 038,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 341,57
Coût de l'assurance :17 145,63
Taxe foncière : 932,99€/an
Soit par mois : 77,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 777,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 235,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-458,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 030(1 073 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000
    Remplacement système de chauffage: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:12 000
    Remplacement fenêtres double vitrage: 8 fenêtres: 700€/fenêtre × 8 = 5600€, Main d'œuvre: 800€ = 6400€
  • Eau chaude:6 500
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:22 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Cuisine:14 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol:6 480
    Pose parquet flottant: 36 m²: 80€/m² × 36 = 2880€, Main d'œuvre: 720€ = 3600€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 36 m²: 50€/m² × 36 = 1800€ = 1800€
  • Salon - Peinture:1 250
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m²: 50€/m² × 25 = 1250€ = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Léry (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 43 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 777 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 330 €/an
Calcul : 777 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 772 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 950 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 933 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 030
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 861
Revenus locatifs : +9 330
Charges déductibles : -98 861
Résultat foncier Année 1 : -89 531(Déficit de 89 531 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 131
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 831 €/an
Revenus locatifs : +9 330
Charges déductibles : -9 831
Résultat foncier Années 2+ : -501 €/an(Déficit de 501 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68131.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 33098 8676 779-89 53821 400 €68 138 €68 138 €
29 5179 6606 601-143143 €-68 138 €
39 7079 4766 417231--67 907 €
49 9019 2866 227615--67 291 €
510 0999 0886 0301 011--66 281 €
610 3018 8845 8251 417--64 864 €
710 5078 6735 6141 834--63 029 €
810 7178 4545 3952 264--60 766 €
910 9318 2275 1682 705--58 061 €
1011 1507 9924 9333 158--54 903 €
1111 3737 7494 6903 624--51 278 €
1211 6017 4974 4384 104---
1311 8337 2364 1774 597---
1412 0696 9663 9075 103---
1512 3116 6863 6275 625---
1612 5576 3963 3386 160---
1712 8086 0963 0386 711---
1813 0645 7862 7277 278---
1913 3255 4642 4057 861---
2013 5925 1312 0728 461---
2113 8644 7861 7279 078---
2214 1414 4291 3709 712---
2314 4244 0591 00010 365---
2414 7123 67661711 037---
2515 0073 27922011 728---
TOTAL298 840263 84298 34234 99821 543Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 463
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 998
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 330 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 959 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 959-6 420+8 379
2+1 959-43+2 002
3+1 9590+1 959
4+1 9590+1 959
5+1 9590+1 959
6+1 9590+1 959
7+1 9590+1 959
8+1 9590+1 959
9+1 9590+1 959
10+1 9590+1 959
11+1 9590+1 959
12+1 959+1 231+728
13+1 959+1 379+580
14+1 959+1 531+428
15+1 959+1 687+272
16+1 959+1 848+111
17+1 959+2 013-54
18+1 959+2 183-224
19+1 959+2 358-399
20+1 959+2 538-579
21+1 959+2 723-764
22+1 959+2 914-955
23+1 959+3 110-1 151
24+1 959+3 311-1 352
25+1 959+3 518-1 559
Total+48 975+25 883+23 092
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →