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Achat : Appartement Beaune (21200)

Bien expiré
VilleBeaune (21)
Surface128m²
Coût Total277 120€
Loyer Annuel18 273€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 554,69 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 128 m², 3 pièces, 1 salle de bain, Structure/extérieur à rafraîchir

Vente d'un appartement T3 (128 m²) lumineux au dernier étage à Beaune, offrant un gros potentiel et situé dans un quartier calme. - Beaune, cœur de ville. Voir plus

Appartement T3/4 situé à Beaune, en duplex. Ce bien rare, idéal pour une rénovation, of...

Ville : Beaune
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21200
Coordonnées : 47.024060, 4.842240
Total : 277 120€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 62 200€
Valeur du bien : 261 200€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128m²
Loyer prédit : 11.90€/m²/mois
Fourchette : 9.33€ - 15.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1523€/mois
Loyer annuel estimé : 18273€/an
Fourchette totale : 1194€ - 1942€/mois
Fourchette annuelle : 14331€ - 23299€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 8.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :277 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 351,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :78,52€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 430,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 454,53€
Coût de l'assurance :23 555,20€
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 522,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 680,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-157,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface de 128 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 200 €(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 1200€ = 15600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:7 500€
    Rénovation salon: 30 m² × 250€/m² = 7500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beaune (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 273 €/an
Calcul : 1 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 917 €/an
Base de calcul : Emprunt de 277 120 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 942 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 059 €
Revenus locatifs : +18 273 €
Charges déductibles : -75 059 €
Résultat foncier Année 1 : -56 786 €(Déficit de 56 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 859 €/an
Revenus locatifs : +18 273 €
Charges déductibles : -12 859 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 414 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35386.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 273 €75 068 €8 926 €-56 795 €21 400 €35 395 €35 395 €
218 639 €12 626 €8 684 €6 012 €--29 383 €
319 011 €12 377 €8 435 €6 634 €--22 748 €
419 392 €12 119 €8 177 €7 272 €--15 476 €
519 779 €11 853 €7 911 €7 926 €--7 549 €
620 175 €11 578 €7 636 €8 597 €---
720 579 €11 294 €7 352 €9 285 €---
820 990 €11 000 €7 058 €9 990 €---
921 410 €10 697 €6 755 €10 713 €---
1021 838 €10 384 €6 441 €11 454 €---
1122 275 €10 060 €6 118 €12 215 €---
1222 720 €9 726 €5 783 €12 995 €---
1323 175 €9 380 €5 438 €13 795 €---
1423 638 €9 023 €5 081 €14 615 €---
1524 111 €8 654 €4 712 €15 457 €---
1624 593 €8 274 €4 331 €16 320 €---
1725 085 €7 880 €3 938 €17 205 €---
1825 587 €7 473 €3 531 €18 113 €---
1926 099 €7 054 €3 111 €19 045 €---
2026 621 €6 620 €2 677 €20 001 €---
2127 153 €6 171 €2 229 €20 982 €---
2227 696 €5 708 €1 766 €21 988 €---
2328 250 €5 230 €1 288 €23 020 €---
2428 815 €4 736 €793 €24 079 €---
2529 391 €4 225 €283 €25 166 €---
TOTAL585 294 €289 210 €128 455 €296 084 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 273 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 837 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 837 €-6 420 €+10 257 €
2+3 837 €0 €+3 837 €
3+3 837 €0 €+3 837 €
4+3 837 €0 €+3 837 €
5+3 837 €0 €+3 837 €
6+3 837 €+314 €+3 523 €
7+3 837 €+2 785 €+1 052 €
8+3 837 €+2 997 €+840 €
9+3 837 €+3 214 €+623 €
10+3 837 €+3 436 €+401 €
11+3 837 €+3 664 €+173 €
12+3 837 €+3 898 €-61 €
13+3 837 €+4 138 €-301 €
14+3 837 €+4 385 €-548 €
15+3 837 €+4 637 €-800 €
16+3 837 €+4 896 €-1 059 €
17+3 837 €+5 162 €-1 325 €
18+3 837 €+5 434 €-1 597 €
19+3 837 €+5 714 €-1 877 €
20+3 837 €+6 000 €-2 163 €
21+3 837 €+6 294 €-2 457 €
22+3 837 €+6 596 €-2 759 €
23+3 837 €+6 906 €-3 069 €
24+3 837 €+7 224 €-3 387 €
25+3 837 €+7 550 €-3 713 €
Total+95 925 €+88 825 €+7 100 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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