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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleForbach (57)
Surface80m²
Coût Total116 100€
Loyer Annuel7 805€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 062,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 11 parkings: Garage, Parking, 9 places dans la rue, Balcon, Jardin

Appartement traversant et très lumineux, sans vis-à-vis, au 3ème et dernier étage d'une résidence bien entretenue et situé dans un quartier tranquille.

1 Beau séjour baigné de lumière, plein Sud 1 Cuisine équipée et fonctionnelle qui donne sur un balcon Nord-Est pour un petit déjeuner au soleil du matin 2 Chambres à coucher, dont une avec un dressing 1 Salle de bain avec baignoire 1 WC séparé avec lave-mains 1 Entrée avec penderie et étagères

Garage + une place privative Cave Nombreuses places de stationnement au pied de l'immeuble

Chauffage individuel au gaz

Situé dans un quartier verdoyant et très calme mais proche du centre ville, écoles, collèges, lycées et cinéma.

A deux pas également de la piscine olympique, tout proche des clubs sportifs (gymnase, arts martiaux, tennis de table, boxe etc...) et non loin du parc du Schlossberg pour un peu de détente ou un running pour les plus sportifs.

Vous trouverez également juste à côté “La Maison des Cultures Numériques Patricia Kaas”

A 250 m de commerces multiples (alimentation, équipement sportif, équipement pour la maison, etc...)

Isolation extérieur de l'immeuble terminée début 2026 Réalisation du diagnostic énergétique : avril 2026

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.178142, 6.893108
Total : 116 100€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 24 300€
Valeur du bien : 109 300€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7805€/an
Fourchette totale : 515€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 6178€ - 9860€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,83€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 614,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 893,82€
Coût de l'assurance :10 449,00€
Taxe foncière : 780,46€/an
Soit par mois : 65,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 650,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour le salon
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 300 €(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forbach (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 805 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 989 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 100 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 488 €
Revenus locatifs : +7 805 €
Charges déductibles : -29 488 €
Résultat foncier Année 1 : -21 683 €(Déficit de 21 683 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 283 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 188 €/an
Revenus locatifs : +7 805 €
Charges déductibles : -5 188 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 617 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 283.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 805 €29 492 €3 993 €-21 687 €21 400 €287 €287 €
27 961 €5 087 €3 888 €2 874 €---
38 120 €4 978 €3 780 €3 142 €---
48 282 €4 866 €3 667 €3 417 €---
58 448 €4 749 €3 551 €3 699 €---
68 617 €4 629 €3 430 €3 988 €---
78 789 €4 504 €3 306 €4 285 €---
88 965 €4 375 €3 176 €4 590 €---
99 144 €4 241 €3 043 €4 903 €---
109 327 €4 102 €2 904 €5 225 €---
119 514 €3 959 €2 761 €5 555 €---
129 704 €3 811 €2 612 €5 893 €---
139 898 €3 657 €2 458 €6 241 €---
1410 096 €3 498 €2 299 €6 598 €---
1510 298 €3 333 €2 134 €6 965 €---
1610 504 €3 162 €1 964 €7 342 €---
1710 714 €2 986 €1 787 €7 728 €---
1810 928 €2 803 €1 604 €8 126 €---
1911 147 €2 613 €1 415 €8 534 €---
2011 370 €2 417 €1 219 €8 953 €---
2111 597 €2 214 €1 016 €9 383 €---
2211 829 €2 004 €806 €9 825 €---
2312 066 €1 786 €588 €10 279 €---
2412 307 €1 561 €363 €10 746 €---
2512 553 €1 328 €129 €11 225 €---
TOTAL249 984 €112 154 €57 894 €137 829 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 829 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 639 €-6 420 €+8 059 €
2+1 639 €+776 €+863 €
3+1 639 €+943 €+696 €
4+1 639 €+1 025 €+614 €
5+1 639 €+1 110 €+529 €
6+1 639 €+1 196 €+443 €
7+1 639 €+1 286 €+353 €
8+1 639 €+1 377 €+262 €
9+1 639 €+1 471 €+168 €
10+1 639 €+1 567 €+72 €
11+1 639 €+1 666 €-27 €
12+1 639 €+1 768 €-129 €
13+1 639 €+1 872 €-233 €
14+1 639 €+1 980 €-341 €
15+1 639 €+2 090 €-451 €
16+1 639 €+2 203 €-564 €
17+1 639 €+2 319 €-680 €
18+1 639 €+2 438 €-799 €
19+1 639 €+2 560 €-921 €
20+1 639 €+2 686 €-1 047 €
21+1 639 €+2 815 €-1 176 €
22+1 639 €+2 948 €-1 309 €
23+1 639 €+3 084 €-1 445 €
24+1 639 €+3 224 €-1 585 €
25+1 639 €+3 368 €-1 729 €
Total+40 975 €+41 349 €+-374 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 103 jours
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