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Appartement à vendre

VilleForbach (57)
Surface80
Coût Total116 100
Loyer Annuel7 805
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-29
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 062,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 3/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 11 parkings: Garage, Parking, 9 places dans la rue, Balcon, Jardin

Appartement traversant et très lumineux, sans vis-à-vis, au 3ème et dernier étage d'une résidence bien entretenue et situé dans un quartier tranquille.

1 Beau séjour baigné de lumière, plein Sud 1 Cuisine équipée et fonctionnelle qui donne sur un balcon Nord-Est pour un petit déjeuner au soleil du matin 2 Chambres à coucher, dont une avec un dressing 1 Salle de bain avec baignoire 1 WC séparé avec lave-mains 1 Entrée avec penderie et étagères

Garage + une place privative Cave Nombreuses places de stationnement au pied de l'immeuble

Chauffage individuel au gaz

Situé dans un quartier verdoyant et très calme mais proche du centre ville, écoles, collèges, lycées et cinéma.

A deux pas également de la piscine olympique, tout proche des clubs sportifs (gymnase, arts martiaux, tennis de table, boxe etc...) et non loin du parc du Schlossberg pour un peu de détente ou un running pour les plus sportifs.

Vous trouverez également juste à côté “La Maison des Cultures Numériques Patricia Kaas”

A 250 m de commerces multiples (alimentation, équipement sportif, équipement pour la maison, etc...)

Isolation extérieur de l'immeuble terminée début 2026 Réalisation du diagnostic énergétique : avril 2026

Ville : Forbach
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57600
Coordonnées : 49.178142, 6.893108
Total : 116 100
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 24 300
Valeur du bien : 109 300
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 8.13€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7805€/an
Fourchette totale : 515€ - 822€/mois
Fourchette annuelle : 6178€ - 9860€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :579,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :34,83€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 614,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 893,82
Coût de l'assurance :10 449,00
Taxe foncière : 780,46€/an
Soit par mois : 65,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 650,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, peinture et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour le salon
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (~15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 300(304 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:900
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Forbach (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 805 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 989 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 100 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 418 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 488
Revenus locatifs : +7 805
Charges déductibles : -29 488
Résultat foncier Année 1 : -21 683(Déficit de 21 683 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 283
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 188 €/an
Revenus locatifs : +7 805
Charges déductibles : -5 188
Résultat foncier Années 2+ : 2 617 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 283.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 80529 4923 993-21 68721 400 €287 €287 €
27 9615 0873 8882 874---
38 1204 9783 7803 142---
48 2824 8663 6673 417---
58 4484 7493 5513 699---
68 6174 6293 4303 988---
78 7894 5043 3064 285---
88 9654 3753 1764 590---
99 1444 2413 0434 903---
109 3274 1022 9045 225---
119 5143 9592 7615 555---
129 7043 8112 6125 893---
139 8983 6572 4586 241---
1410 0963 4982 2996 598---
1510 2983 3332 1346 965---
1610 5043 1621 9647 342---
1710 7142 9861 7877 728---
1810 9282 8031 6048 126---
1911 1472 6131 4158 534---
2011 3702 4171 2198 953---
2111 5972 2141 0169 383---
2211 8292 0048069 825---
2312 0661 78658810 279---
2412 3071 56136310 746---
2512 5531 32812911 225---
TOTAL249 984112 15457 894137 82921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 829
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 639 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 639-6 420+8 059
2+1 639+776+863
3+1 639+943+696
4+1 639+1 025+614
5+1 639+1 110+529
6+1 639+1 196+443
7+1 639+1 286+353
8+1 639+1 377+262
9+1 639+1 471+168
10+1 639+1 567+72
11+1 639+1 666-27
12+1 639+1 768-129
13+1 639+1 872-233
14+1 639+1 980-341
15+1 639+2 090-451
16+1 639+2 203-564
17+1 639+2 319-680
18+1 639+2 438-799
19+1 639+2 560-921
20+1 639+2 686-1 047
21+1 639+2 815-1 176
22+1 639+2 948-1 309
23+1 639+3 084-1 445
24+1 639+3 224-1 585
25+1 639+3 368-1 729
Total+40 975+41 349+-374
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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