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T2 / F2 meublé au Centre de Montbéliard 40m²

VilleMontbéliard (25)
Surface40m²
Coût Total91 360€
Loyer Annuel5 976€
Rentabilité6.54%
Cashflow/mois-64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 60 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre, appartement meublé de type F2 au centre-ville de Montbéliard (3eme et dernier étage)

Très bon état (sol et mur refait à neuf). Surface de 40m² comprenant :

  • Cuisine intégrée & équipée (gazinière, hotte, Meubles de rangement, frigo, micro-onde, casserole, poêle, assiette ...), table avec 4 chaises. Cuisine ouverte
  • Salon avec canapé, meubles, table basse
  • Chambre avec armoire, lit (140x190), table basse
  • Salle d’eau (douche) avec meubles de rangement, vasque et toilette Immeuble situé quai des tanneurs Chauffage individuel au gaz. Appartement en location actuellement avec un loyer de 440€ charges comprises. Commun également refait à neuf sans travaux à prévoir Charge de syndic d’environ 500€ par an.
Ville : Montbéliard
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25200
Coordonnées : 47.508660, 6.795000
Total : 91 360€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 26 560€
Valeur du bien : 86 560€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 12.45€/m²/mois
Fourchette : 9.93€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 498€/mois
Loyer annuel estimé : 5976€/an
Fourchette totale : 397€ - 624€/mois
Fourchette annuelle : 4765€ - 7493€/an
Rentabilité brute :6.54%
Fourchette de rentabilité :5.22% - 8.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :873,55 €/m²
Basé sur :286 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :34 942 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :+25 058€ (+71.7%)
Marge achat-revente :-56 418€ (-161.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :447,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :22,84€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 470,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 928,67€
Coût de l'assurance :6 852,00€
Taxe foncière : 597,56€/an
Soit par mois : 49,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 41,67€/mois
Soit par an : 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 497,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 561,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 560 €(664 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 5200€ = 5200€ (inclut fourniture et pose)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (inclut fourniture et pose)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (inclut fourniture et pose)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclut fourniture et pose)
  • Chambres:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (inclut fourniture et pose)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (inclut plomberie, électricité, peinture et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbéliard (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 498 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 976 €/an
Calcul : 498 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 976 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 360 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 274 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 598 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 500 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 908 €
Revenus locatifs : +5 976 €
Charges déductibles : -30 908 €
Résultat foncier Année 1 : -24 932 €(Déficit de 24 932 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 532 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 348 €/an
Revenus locatifs : +5 976 €
Charges déductibles : -4 348 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 628 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3532.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 976 €30 911 €2 979 €-24 935 €21 400 €3 535 €3 535 €
26 095 €4 270 €2 899 €1 825 €--1 710 €
36 217 €4 188 €2 816 €2 029 €---
46 341 €4 102 €2 730 €2 239 €---
56 468 €4 013 €2 642 €2 455 €---
66 598 €3 922 €2 550 €2 676 €---
76 730 €3 827 €2 456 €2 902 €---
86 864 €3 730 €2 358 €3 134 €---
97 001 €3 629 €2 257 €3 373 €---
107 141 €3 524 €2 153 €3 617 €---
117 284 €3 417 €2 045 €3 868 €---
127 430 €3 305 €1 934 €4 125 €---
137 579 €3 190 €1 818 €4 389 €---
147 730 €3 071 €1 699 €4 659 €---
157 885 €2 948 €1 576 €4 937 €---
168 042 €2 821 €1 449 €5 222 €---
178 203 €2 689 €1 318 €5 514 €---
188 367 €2 553 €1 182 €5 814 €---
198 535 €2 413 €1 041 €6 122 €---
208 705 €2 268 €896 €6 437 €---
218 879 €2 118 €746 €6 761 €---
229 057 €1 963 €592 €7 094 €---
239 238 €1 803 €431 €7 435 €---
249 423 €1 637 €266 €7 785 €---
259 611 €1 466 €95 €8 145 €---
TOTAL191 401 €103 780 €42 929 €87 621 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 621 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 976 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 255 €-6 420 €+7 675 €
2+1 255 €0 €+1 255 €
3+1 255 €+96 €+1 159 €
4+1 255 €+672 €+583 €
5+1 255 €+736 €+519 €
6+1 255 €+803 €+452 €
7+1 255 €+871 €+384 €
8+1 255 €+940 €+315 €
9+1 255 €+1 012 €+243 €
10+1 255 €+1 085 €+170 €
11+1 255 €+1 160 €+95 €
12+1 255 €+1 237 €+18 €
13+1 255 €+1 317 €-62 €
14+1 255 €+1 398 €-143 €
15+1 255 €+1 481 €-226 €
16+1 255 €+1 567 €-312 €
17+1 255 €+1 654 €-399 €
18+1 255 €+1 744 €-489 €
19+1 255 €+1 836 €-581 €
20+1 255 €+1 931 €-676 €
21+1 255 €+2 028 €-773 €
22+1 255 €+2 128 €-873 €
23+1 255 €+2 231 €-976 €
24+1 255 €+2 336 €-1 081 €
25+1 255 €+2 443 €-1 188 €
Total+31 375 €+26 286 €+5 089 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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