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Appartement 3 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleGanges (34)
Surface77m²
Coût Total105 860€
Loyer Annuel8 141€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 987,01 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

GANGES CENTRE VILLE

Situé au 1er étage d'un petit immeuble, spacieux et lumineux appartement, bien ensoleillé offrant 77 m2 habitables comprenant un hall d'entrée, une belle chambre avec dressing, une salle d'eau avec wc, un bureau, une cuisine/salle à manger et un salon séparé. Bien soumis au statut de la copropriété. Annonce rédigée et publiée par un agent mandataire Cédric ATHANASSARAS, EI, RSAC de Montpellier 450584 719 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Cette annonce vous est proposée par AGENCE BAZILLE - SAS - NoRSAC: , Enregistré à de - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - Référence annonce : 2_1499 Date de réalisation du diagnostic : 15/09/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 4

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 880 € et 1 220 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Ganges
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34190
Coordonnées : 43.935142, 3.707072
Total : 105 860€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 23 780€
Valeur du bien : 99 780€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 8.81€/m²/mois
Fourchette : 6.97€ - 11.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 678€/mois
Loyer annuel estimé : 8141€/an
Fourchette totale : 537€ - 857€/mois
Fourchette annuelle : 6442€ - 10286€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :516,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :29,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 546,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 069,70€
Coût de l'assurance :8 998,10€
Taxe foncière : 814,06€/an
Soit par mois : 67,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 678,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 614,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 140 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système de chauffage plus efficace, tel qu'une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique requise.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 50 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure normale, nécessite un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 22 m²
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, carrelage et plomberie.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite des travaux importants.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 780 €(309 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 77 m² × 100€/m² = 7700€, Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture salon: 50 m² × 40€/m² = 2000€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture chambres: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ganges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 678 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 141 €/an
Calcul : 678 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 860 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 814 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 360 €
Revenus locatifs : +8 141 €
Charges déductibles : -28 360 €
Résultat foncier Année 1 : -20 220 €(Déficit de 20 220 €)
Imputable sur revenu global : 20 220 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 580 €/an
Revenus locatifs : +8 141 €
Charges déductibles : -4 580 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 560 €/an
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 141 €28 364 €3 410 €-20 223 €20 223 €--
28 303 €4 491 €3 317 €3 812 €---
38 469 €4 396 €3 222 €4 073 €---
48 639 €4 298 €3 124 €4 341 €---
58 812 €4 196 €3 022 €4 616 €---
68 988 €4 091 €2 917 €4 897 €---
79 168 €3 982 €2 808 €5 185 €---
89 351 €3 870 €2 696 €5 481 €---
99 538 €3 754 €2 580 €5 784 €---
109 729 €3 635 €2 461 €6 094 €---
119 923 €3 511 €2 337 €6 412 €---
1210 122 €3 383 €2 209 €6 739 €---
1310 324 €3 251 €2 077 €7 073 €---
1410 531 €3 115 €1 941 €7 416 €---
1510 741 €2 974 €1 800 €7 767 €---
1610 956 €2 829 €1 655 €8 128 €---
1711 175 €2 678 €1 504 €8 497 €---
1811 399 €2 523 €1 349 €8 876 €---
1911 627 €2 363 €1 189 €9 264 €---
2011 859 €2 197 €1 023 €9 663 €---
2112 097 €2 026 €852 €10 071 €---
2212 338 €1 849 €675 €10 490 €---
2312 585 €1 666 €492 €10 919 €---
2412 837 €1 477 €303 €11 360 €---
2513 094 €1 282 €108 €11 812 €---
TOTAL260 746 €102 199 €49 070 €158 547 €20 223 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 067 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 141 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 710 €-6 067 €+7 777 €
2+1 710 €+1 144 €+566 €
3+1 710 €+1 222 €+488 €
4+1 710 €+1 302 €+408 €
5+1 710 €+1 385 €+325 €
6+1 710 €+1 469 €+241 €
7+1 710 €+1 556 €+154 €
8+1 710 €+1 644 €+66 €
9+1 710 €+1 735 €-25 €
10+1 710 €+1 828 €-118 €
11+1 710 €+1 924 €-214 €
12+1 710 €+2 022 €-312 €
13+1 710 €+2 122 €-412 €
14+1 710 €+2 225 €-515 €
15+1 710 €+2 330 €-620 €
16+1 710 €+2 438 €-728 €
17+1 710 €+2 549 €-839 €
18+1 710 €+2 663 €-953 €
19+1 710 €+2 779 €-1 069 €
20+1 710 €+2 899 €-1 189 €
21+1 710 €+3 021 €-1 311 €
22+1 710 €+3 147 €-1 437 €
23+1 710 €+3 276 €-1 566 €
24+1 710 €+3 408 €-1 698 €
25+1 710 €+3 543 €-1 833 €
Total+42 750 €+47 564 €+-4 814 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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