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Maison 5 pièces 99 m²

VilleTarbes (65)
Surface99m²
Coût Total180 089€
Loyer Annuel11 327€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 990 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 979,7 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 99 m²

  • EXCLUSIVITE -

NORD DE TARBES IDEAL PREMIER ACHAT OU INVESTISSEUR MAISON DE PLAIN-PIED DE TYPE 4 D'ENVIRON 98M² A RENOVER COMPRENANT : une entrée desservant un salon avec une cheminée, une cuisine indépendante avec un coin repas, une chambre, une salle de bain avec wc, une seconde chambre d'environ 18 m² attenant, une salle d'eau, une cuisine d'été de 17 m² . Le tout sur une parcelle arborée et clôturée d'environ 750 m² comprenant deux cabanons ainsi qu'un garage, et une cave en sous-sol. Travaux à prévoir.

Surface : 99 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/04/2026

Consommation énergie primaire : 425 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 670 € et 5 050 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Coordonnées : 43.243770, 0.059122
Total : 180 089€
Prix d'acquisition : 96 990€
Travaux : 75 340€
Valeur du bien : 172 330€
Frais de notaire : 7 759€
Coût estimé : 7 759€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 9.53€/m²/mois
Fourchette : 7.41€ - 12.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11327€/an
Fourchette totale : 733€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 8800€ - 14579€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 649,48 €/m²
Basé sur :113 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 299 €
Prix d'achat :96 990 €
Décote à l'achat :-66 309€ (-40.6%)
Marge achat-revente :-16 790€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 089€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :879,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :51,03€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 930,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 763,03€
Coût de l'assurance :15 307,57€
Taxe foncière : 1 132,65€/an
Soit par mois : 94,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 943,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 024,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-81,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain très datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture et mise aux normes électricité
Quantité: salon complet (26 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture, mise aux normes électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre sans photo nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 340 €(761 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:5 940€
    Isolation combles: 99 m² × 60€/m² = 5940€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:13 000€
    Rénovation salon: 26 m² × 500€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation complète:9 600€
    Rénovation chambre: 12 m² × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 327 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 813 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 089 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 612 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 898 €
Revenus locatifs : +11 327 €
Charges déductibles : -82 898 €
Résultat foncier Année 1 : -71 571 €(Déficit de 71 571 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 171 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 558 €/an
Revenus locatifs : +11 327 €
Charges déductibles : -7 558 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50171.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 044 €(65% de 96 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 044 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 327 €82 903 €5 818 €-71 577 €21 400 €50 177 €50 177 €
211 553 €7 406 €5 661 €4 147 €--46 030 €
311 784 €7 244 €5 499 €4 540 €--41 489 €
412 020 €7 076 €5 331 €4 944 €--36 546 €
512 260 €6 902 €5 158 €5 358 €--31 188 €
612 505 €6 723 €4 978 €5 782 €--25 406 €
712 755 €6 538 €4 793 €6 217 €--19 189 €
813 011 €6 347 €4 602 €6 664 €--12 525 €
913 271 €6 149 €4 405 €7 121 €--5 404 €
1013 536 €5 945 €4 200 €7 591 €---
1113 807 €5 734 €3 989 €8 073 €---
1214 083 €5 517 €3 772 €8 567 €---
1314 365 €5 291 €3 546 €9 073 €---
1414 652 €5 059 €3 314 €9 593 €---
1514 945 €4 818 €3 073 €10 127 €---
1615 244 €4 570 €2 825 €10 674 €---
1715 549 €4 314 €2 569 €11 235 €---
1815 860 €4 048 €2 304 €11 811 €---
1916 177 €3 775 €2 030 €12 402 €---
2016 501 €3 492 €1 747 €13 009 €---
2116 831 €3 199 €1 454 €13 631 €---
2217 167 €2 897 €1 152 €14 270 €---
2317 511 €2 585 €840 €14 925 €---
2417 861 €2 263 €518 €15 598 €---
2518 218 €1 930 €185 €16 288 €---
TOTAL362 792 €202 727 €83 763 €160 065 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 065 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 327 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 379 €-6 420 €+8 799 €
2+2 379 €0 €+2 379 €
3+2 379 €0 €+2 379 €
4+2 379 €0 €+2 379 €
5+2 379 €0 €+2 379 €
6+2 379 €0 €+2 379 €
7+2 379 €0 €+2 379 €
8+2 379 €0 €+2 379 €
9+2 379 €0 €+2 379 €
10+2 379 €+656 €+1 723 €
11+2 379 €+2 422 €-43 €
12+2 379 €+2 570 €-191 €
13+2 379 €+2 722 €-343 €
14+2 379 €+2 878 €-499 €
15+2 379 €+3 038 €-659 €
16+2 379 €+3 202 €-823 €
17+2 379 €+3 371 €-992 €
18+2 379 €+3 543 €-1 164 €
19+2 379 €+3 721 €-1 342 €
20+2 379 €+3 903 €-1 524 €
21+2 379 €+4 089 €-1 710 €
22+2 379 €+4 281 €-1 902 €
23+2 379 €+4 478 €-2 099 €
24+2 379 €+4 679 €-2 300 €
25+2 379 €+4 887 €-2 508 €
Total+59 475 €+48 019 €+11 456 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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