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Maison de ville avec garage au coeur du centre-ville

VilleDreux (28)
Surface114
Coût Total189 200
Loyer Annuel14 504
Rentabilité7.67%
Cashflow/mois+82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 447,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 114 m², 4 pièces, 1 garage, 1 place de parking

Votre agence Stéphane Plaza Immobilier Dreux vous invite à découvrir cette charmante maison idéalement située en plein coeur de ville, offrant un cadre de vie à la fois pratique, agréable et recherché, à proximité immédiate des commerces, écoles, transports et de toutes les commodités du quotidien. Dès l'entrée, vous apprécierez le potentiel et la fonctionnalité de cette maison pensée pour répondre aux besoins d'une vie de famille confortable. Au rez-de-chaussée, vous bénéficierez d'un garage fermé, un véritable atout en centre-ville, offrant un espace de stationnement sécurisé ainsi qu'une solution de rangement appréciable. Au premier étage, vous découvrirez un agréable salon-séjour lumineux, idéal pour partager des moments conviviaux en famille ou entre amis. Cet espace de vie chaleureux est complété par une cuisine aménagée et fonctionnelle, pensée pour allier confort et praticité au quotidien. Un Wc indépendant vient également compléter ce niveau. Le second étage est consacré à l'espace nuit et se compose de trois chambres confortables et lumineuses, offrant à chacun son espace personnel. Vous y trouverez également deux salles d'eau, dont l'une dispose d'un Wc, apportant un confort supplémentaire pour une vie de famille harmonieuse et pratique. A l'extérieur, vous profiterez d'une cour partagée, un espace agréable permettant de profiter des beaux jours en toute simplicité. Cette maison séduit par son emplacement privilégié en centre-ville, sa distribution fonctionnelle et son atmosphère chaleureuse. Elle représente une belle opportunité pour une famille, un jeune couple ou encore un investissement de qualité dans un secteur recherché. Ne tardez pas à venir découvrir ce bien plein de charme et de potentiel. Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez dès aujourd'hui : Myriam Soulimani [Coordonnées masquées] Stéphane Plaza Immobilier Dreux

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.738250, 1.361130
Total : 189 200
Prix d'acquisition : 165 000
Travaux : 11 000
Valeur du bien : 176 000
Frais de notaire : 13 200
Coût estimé : 13 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1209€/mois
Loyer annuel estimé : 14504€/an
Fourchette totale : 1003€ - 1457€/mois
Fourchette annuelle : 12031€ - 17485€/an
Rentabilité brute :7.67%
Fourchette de rentabilité :6.36% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 492,5 €/m²
Basé sur :233 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :170 145
Prix d'achat :165 000
Décote à l'achat :-5 145 (-3.0%)
Marge achat-revente :-19 055€ (-11.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :950,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 005,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 867,99
Coût de l'assurance :16 555,00
Taxe foncière : 1 450,43€/an
Soit par mois : 120,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 208,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 126,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: environ 14 fenêtres (estimation basée sur la surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 000(96 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 209 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 504 €/an
Calcul : 1 209 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 595 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 200 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 450 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 708
Revenus locatifs : +14 504
Charges déductibles : -19 708
Résultat foncier Année 1 : -5 204(Déficit de 5 204 €)
Imputable sur revenu global : 5 204
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 708 €/an
Revenus locatifs : +14 504
Charges déductibles : -8 708
Résultat foncier Années 2+ : 5 796 €/an
Prix d'achat du bien : 165 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 50419 7146 602-5 2105 210 €--
214 7948 5426 4296 252---
315 0908 3646 2516 727---
415 3928 1796 0667 213---
515 7007 9875 8757 713---
616 0147 7895 6768 225---
716 3347 5835 4718 751---
816 6617 3715 2589 290---
916 9947 1505 0389 844---
1017 3346 9224 80910 412---
1117 6816 6854 57310 995---
1218 0346 4404 32811 594---
1318 3956 1864 07412 209---
1418 7635 9233 81112 839---
1519 1385 6513 53813 487---
1619 5215 3693 25614 152---
1719 9115 0772 96414 835---
1820 3094 7742 66115 536---
1920 7164 4602 34816 255---
2021 1304 1352 02316 995---
2121 5533 7991 68617 754---
2221 9843 4501 33818 533---
2322 4233 08997719 334---
2422 8722 71560320 157---
2523 3292 32821521 001---
TOTAL464 576159 68495 868304 8925 210Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 563
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 304 892
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 504 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 046 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 046-1 563+4 609
2+3 046+1 876+1 170
3+3 046+2 018+1 028
4+3 046+2 164+882
5+3 046+2 314+732
6+3 046+2 467+579
7+3 046+2 625+421
8+3 046+2 787+259
9+3 046+2 953+93
10+3 046+3 124-78
11+3 046+3 299-253
12+3 046+3 478-432
13+3 046+3 663-617
14+3 046+3 852-806
15+3 046+4 046-1 000
16+3 046+4 246-1 200
17+3 046+4 450-1 404
18+3 046+4 661-1 615
19+3 046+4 877-1 831
20+3 046+5 098-2 052
21+3 046+5 326-2 280
22+3 046+5 560-2 514
23+3 046+5 800-2 754
24+3 046+6 047-3 001
25+3 046+6 300-3 254
Total+76 150+91 468+-15 318
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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