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Achat maison

Bien expiré
VilleEsse (16)
Surface167
Coût Total147 080
Loyer Annuel11 291
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+77
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 167 m²
Prix au m² : 778,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 167 m², 8 Pièces, 3 Chambres, 2 Salles de bain, 1 Salle d'eau, Salle à manger, Terrain de 25 m²

Magnifique propriété de trois chambres dans un charmant village. À ne pas manquer ! - Ce joli cottage est à quelques pas de l'un des meilleurs restaurants de la région. Au rez-de-chaussée se trouvent un grand salon de 33 m² avec poêle à bois, une salle à manger de 19 m² et une cuisine de 20 m². Une pièce supplémentaire de 22 m², actuellement utilisée comme abri à bois, peut être aménagée selon vos envies. Au premier étage se trouve la chambre principale de 46 m² avec salle d'eau et WC attenants. Deux autres chambres de 21 m² et 15 m², ainsi qu'une salle d'eau familiale avec WC, complètent ce bien. Une petite terrasse se trouve à l'arrière de la maison et, à quelques pas, vous découvrirez la magnifique campagne charentaise.

Ville : Esse
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16500
Coordonnées : 46.019784, 0.721436
Total : 147 080
Prix d'acquisition : 130 000
Travaux : 6 680
Valeur du bien : 136 680
Frais de notaire : 10 400
Coût estimé : 10 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 167
Loyer prédit : 5.63€/m²/mois
Fourchette : 4.27€ - 7.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 941€/mois
Loyer annuel estimé : 11291€/an
Fourchette totale : 713€ - 1242€/mois
Fourchette annuelle : 8554€ - 14903€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,89€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 769,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 985,62
Coût de l'assurance :12 869,50
Taxe foncière : 1 129,11€/an
Soit par mois : 94,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 940,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 863,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :77,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 454 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 167 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 167 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 82 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 680(40 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 680
    Isolation combles: 167 m² × 40€/m² = 6680€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GF(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 680✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 680€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 941 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 291 €/an
Calcul : 941 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 080 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 129 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 680
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 232
Revenus locatifs : +11 291
Charges déductibles : -13 232
Résultat foncier Année 1 : -1 941(Déficit de 1 941 €)
Imputable sur revenu global : 1 941
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 552 €/an
Revenus locatifs : +11 291
Charges déductibles : -6 552
Résultat foncier Années 2+ : 4 739 €/an
Prix d'achat du bien : 130 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 29113 2374 913-1 9451 945 €--
211 5176 4264 7825 091---
311 7476 2904 6475 457---
411 9826 1514 5075 832---
512 2226 0064 3626 216---
612 4665 8564 2126 610---
712 7165 7014 0577 014---
812 9705 5413 8977 429---
913 2295 3753 7327 854---
1013 4945 2043 5608 290---
1113 7645 0273 3838 737---
1214 0394 8443 2009 195---
1314 3204 6543 0109 666---
1414 6064 4582 81410 148---
1514 8984 2552 61110 643---
1615 1964 0452 40111 151---
1715 5003 8282 18411 672---
1815 8103 6041 96012 206---
1916 1263 3721 72812 755---
2016 4493 1321 48813 317---
2116 7782 8831 23913 895---
2217 1142 62698214 487---
2317 4562 36171715 095---
2417 8052 08644215 719---
2518 1611 80215816 359---
TOTAL361 657118 76370 986242 8941 945Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 584
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 894
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 291 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 371 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 371-584+2 955
2+2 371+1 527+844
3+2 371+1 637+734
4+2 371+1 749+622
5+2 371+1 865+506
6+2 371+1 983+388
7+2 371+2 104+267
8+2 371+2 229+142
9+2 371+2 356+15
10+2 371+2 487-116
11+2 371+2 621-250
12+2 371+2 759-388
13+2 371+2 900-529
14+2 371+3 044-673
15+2 371+3 193-822
16+2 371+3 345-974
17+2 371+3 502-1 131
18+2 371+3 662-1 291
19+2 371+3 826-1 455
20+2 371+3 995-1 624
21+2 371+4 168-1 797
22+2 371+4 346-1 975
23+2 371+4 529-2 158
24+2 371+4 716-2 345
25+2 371+4 908-2 537
Total+59 275+72 868+-13 593
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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