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Achat : Maison Neuvéglise-sur-Truyère (15100)

Bien expiré
VilleAlleuze, Andelat, Anglards-de-saint-flour, Coren, Mentières, Montchamp, Roffiac, Saint-flour, Saint-georges, Soulages, Sériers, Tanavelle, Ternes, Tiviers, Vabres, Villedieu, Védrines-saint-loup (15)
Surface198
Coût Total204 600
Loyer Annuel15 934
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+121
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 500 €
Surface : 198 m²
Prix au m² : 714,65 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 198 m², 7 pièces, 6 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à restaurer

À vendre au cœur du charmant bourg de Neuvéglise-sur-Truyère, cet ancien hôtel de caractère séduit immédiatement par son authenticité et son potentiel exceptionnel, idéal pour donner vie à un projet de maison d'hôtes, de grande demeure familiale ou toute autre activité. Le rez-de-chaussée dévoile un bel espace de vie avec un salon chaleureux agrémenté de son ancienne cheminée, une salle de restauration, des sanitaires, un bureau, une buanderie et un cellier, tandis que le premier étage propose 6 chambres dont deux plus intimistes de 7 m², ainsi qu'une salle d'eau et un Wc. Le deuxième et dernier étage offre un vaste plateau avec 8 pièces à imaginer selon vos envies. À l'arrière, un accès indépendant mène au sous-sol comprenant chaufferie, 4 caves et garage, le tout complété par un jardin. Raccordé au tout-à-l'égout, ce bien rare nécessite des travaux de rénovation mais constitue une opportunité unique de redonner vie à une bâtisse pleine d'histoire et de créer un lieu de vie ou d'accueil à votre image. Référence agence : 802.

Ville : Alleuze, Andelat, Anglards-de-saint-flour, Coren, Mentières, Montchamp, Roffiac, Saint-flour, Saint-georges, Soulages, Sériers, Tanavelle, Ternes, Tiviers, Vabres, Villedieu, Védrines-saint-loup
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15100
Coordonnées : 44.928321, 2.985538
Total : 204 600
Prix d'acquisition : 141 500
Travaux : 51 780
Valeur du bien : 193 280
Frais de notaire : 11 320
Coût estimé : 11 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 198
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.21€ - 8.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1328€/mois
Loyer annuel estimé : 15934€/an
Fourchette totale : 1031€ - 1711€/mois
Fourchette annuelle : 12369€ - 20527€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 10.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 494,29 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :295 869
Prix d'achat :141 500
Décote à l'achat :-154 369 (-52.2%)
Marge achat-revente :91 269€ (30.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 014,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :59,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 074,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 728,02
Coût de l'assurance :17 902,50
Taxe foncière : 1 593,39€/an
Soit par mois : 132,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 327,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 206,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :120,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 198 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres avec moquette vieillissante nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 780(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:7 920
    Isolation des combles perdus: 198 m² × 40€/m² = 7920€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 750
    Remplacement fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 750€ = 18750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 860
    Parquet flottant: 72 m² × 60€/m² = 4320€, Main d'œuvre: 540€
  • Cuisine - Peinture:600
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:750
    Peinture salle à manger: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Alleuze, ajustement appliqué. Les prix incluent la main d'œuvre.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 670✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 328 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 934 €/an
Calcul : 1 328 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 888 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 600 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 716 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 593 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 780
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 978
Revenus locatifs : +15 934
Charges déductibles : -60 978
Résultat foncier Année 1 : -45 044(Déficit de 45 044 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 644
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 198 €/an
Revenus locatifs : +15 934
Charges déductibles : -9 198
Résultat foncier Années 2+ : 6 736 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23643.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 975(65% de 141 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 345 €/an
Calcul : 91 975 € × 3,636% = 3 345
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 93460 9846 895-45 05021 400 €23 650 €23 650 €
216 2539 0226 7127 231--16 419 €
316 5788 8326 5237 745--8 674 €
416 9098 6376 3278 272--402 €
517 2478 4346 1258 813---
617 5928 2255 9159 368---
717 9448 0085 6989 936---
818 3037 7845 47410 519---
918 6697 5525 24211 117---
1019 0427 3125 00211 731---
1119 4237 0634 75412 360---
1219 8126 8064 49713 006---
1320 2086 5404 23113 668---
1420 6126 2653 95614 347---
1521 0245 9803 67115 044---
1621 4455 6863 37615 759---
1721 8745 3813 07216 493---
1822 3115 0662 75717 245---
1922 7574 7402 43018 018---
2023 2134 4022 09318 810---
2123 6774 0531 74419 624---
2224 1503 6921 38220 458---
2324 6333 3181 00921 315---
2425 1262 93162222 195---
2525 6292 53122223 097---
TOTAL510 366209 24599 728301 12121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 121
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 934 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 346 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 346-6 420+9 766
2+3 3460+3 346
3+3 3460+3 346
4+3 3460+3 346
5+3 346+2 523+823
6+3 346+2 810+536
7+3 346+2 981+365
8+3 346+3 156+190
9+3 346+3 335+11
10+3 346+3 519-173
11+3 346+3 708-362
12+3 346+3 902-556
13+3 346+4 100-754
14+3 346+4 304-958
15+3 346+4 513-1 167
16+3 346+4 728-1 382
17+3 346+4 948-1 602
18+3 346+5 174-1 828
19+3 346+5 405-2 059
20+3 346+5 643-2 297
21+3 346+5 887-2 541
22+3 346+6 138-2 792
23+3 346+6 395-3 049
24+3 346+6 658-3 312
25+3 346+6 929-3 583
Total+83 650+90 336+-6 686
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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