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Maison à vendre

VilleVernoy (89)
Surface153m²
Coût Total180 900€
Loyer Annuel14 835€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 153 m²
Prix au m² : 1 039,22 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 21 m²), 5 chambres, Jardin, Sans vis-à-vis, Pas de cave, Non meublé

iad France - Franck LE ROY vous propose: A 1h15 de paris et 15mn de sens ,maison de campagne sans vis a vis , elle se compose au rdc d'un séjour, d'une cuisine aménagée et équipée , d'un wc , d'une salle de bain avec baignoire , douche et triple vasques, d'un grand salon. A l'étage un palier et 5 chambres. Le tout sur un terrain clos arboré avec puis appentis et abri de jardin .

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Franck LE ROY mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Sens sous le numéro 844324509, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Vernoy
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89150
Coordonnées : 48.093056, 3.127599
Total : 180 900€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 9 180€
Valeur du bien : 168 180€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 153m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1236€/mois
Loyer annuel estimé : 14835€/an
Fourchette totale : 971€ - 1574€/mois
Fourchette annuelle : 11650€ - 18891€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 386,34 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :212 109 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-53 109€ (-25.0%)
Marge achat-revente :31 209€ (14.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :180 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :900,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :72,36€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 973,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 335,30€
Coût de l'assurance :21 708,00€
Taxe foncière : 1 483,49€/an
Soit par mois : 123,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 236,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 096,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :139,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 153 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans toute la maison
Quantité: 1 maison
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 180 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 180€
    Isolation toiture/combles: 153 m² × 60€/m² = 9180€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 180€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 180€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 236 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 835 €/an
Calcul : 1 236 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 162 €/an
Base de calcul : Emprunt de 180 900 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 868 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 694 €
Revenus locatifs : +14 835 €
Charges déductibles : -17 694 €
Résultat foncier Année 1 : -2 859 €(Déficit de 2 859 €)
Imputable sur revenu global : 2 859 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 514 €/an
Revenus locatifs : +14 835 €
Charges déductibles : -8 514 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 321 €/an
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 835 €17 700 €6 168 €-2 865 €2 865 €--
215 132 €8 357 €6 005 €6 774 €---
315 434 €8 189 €5 837 €7 245 €---
415 743 €8 015 €5 663 €7 728 €---
516 058 €7 834 €5 482 €8 224 €---
616 379 €7 647 €5 296 €8 731 €---
716 707 €7 454 €5 102 €9 252 €---
817 041 €7 254 €4 902 €9 786 €---
917 381 €7 047 €4 695 €10 334 €---
1017 729 €6 833 €4 481 €10 896 €---
1118 084 €6 611 €4 259 €11 473 €---
1218 445 €6 381 €4 030 €12 064 €---
1318 814 €6 144 €3 792 €12 670 €---
1419 191 €5 898 €3 546 €13 293 €---
1519 574 €5 643 €3 291 €13 931 €---
1619 966 €5 380 €3 028 €14 586 €---
1720 365 €5 107 €2 755 €15 258 €---
1820 772 €4 825 €2 473 €15 948 €---
1921 188 €4 532 €2 181 €16 655 €---
2021 612 €4 230 €1 878 €17 382 €---
2122 044 €3 917 €1 565 €18 127 €---
2222 485 €3 593 €1 241 €18 892 €---
2322 934 €3 258 €906 €19 677 €---
2423 393 €2 910 €559 €20 483 €---
2523 861 €2 551 €199 €21 310 €---
TOTAL475 167 €157 311 €89 335 €317 856 €2 865 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 860 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 317 856 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 835 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 115 €-860 €+3 975 €
2+3 115 €+2 032 €+1 083 €
3+3 115 €+2 174 €+941 €
4+3 115 €+2 319 €+796 €
5+3 115 €+2 467 €+648 €
6+3 115 €+2 619 €+496 €
7+3 115 €+2 776 €+339 €
8+3 115 €+2 936 €+179 €
9+3 115 €+3 100 €+15 €
10+3 115 €+3 269 €-154 €
11+3 115 €+3 442 €-327 €
12+3 115 €+3 619 €-504 €
13+3 115 €+3 801 €-686 €
14+3 115 €+3 988 €-873 €
15+3 115 €+4 179 €-1 064 €
16+3 115 €+4 376 €-1 261 €
17+3 115 €+4 577 €-1 462 €
18+3 115 €+4 784 €-1 669 €
19+3 115 €+4 997 €-1 882 €
20+3 115 €+5 215 €-2 100 €
21+3 115 €+5 438 €-2 323 €
22+3 115 €+5 668 €-2 553 €
23+3 115 €+5 903 €-2 788 €
24+3 115 €+6 145 €-3 030 €
25+3 115 €+6 393 €-3 278 €
Total+77 875 €+95 357 €+-17 482 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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