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Bourges Quartier IUT, Appartement T2 avec ascenseur

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface46.95m²
Coût Total81 910€
Loyer Annuel7 622€
Rentabilité9.31%
Cashflow/mois+142€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 750 €
Surface : 46.95 m²
Prix au m² : 1 485,62 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 9, Cave, Nombre de WC : 1

Proche IUT, dans résidence fermée et sécurisée avec ascenseur, Appartement de type 2 composé d'une entrée, salon-séjour donnant sur balcon avec vue dégagée, cuisine, 1 chambre, salle de bains, WC ; Cave Parking privatif (Appartement lumineux, PVC double vitrage, Volets roulants électriques)

  • https://aguilarcruzel-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.094333, 2.411861
Total : 81 910€
Prix d'acquisition : 69 750€
Travaux : 6 580€
Valeur du bien : 76 330€
Frais de notaire : 5 580€
Coût estimé : 5 580€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.95m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7622€/an
Fourchette totale : 518€ - 778€/mois
Fourchette annuelle : 6220€ - 9341€/an
Rentabilité brute :9.31%
Fourchette de rentabilité :7.59% - 11.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :939,08 €/m²
Basé sur :88 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :44 090 €
Prix d'achat :69 750 €
Décote à l'achat :+25 660€ (+58.2%)
Marge achat-revente :-37 820€ (-85.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :405,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :23,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 429,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 794,29€
Coût de l'assurance :7 167,13€
Taxe foncière : 762,23€/an
Soit par mois : 63,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 493,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :142,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage complet des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs un peu usés nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs avec quelques traces d'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 580 €(140 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rénovation complète:5 100€
    Baignoire: 1 × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 × 300€ = 300€, Carrelage murs et sol: 5 m² × 100€/m² = 500€, Plomberie: 1 × 1500€ = 1500€, Électricité: 1 × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 622 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 750 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 910 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 287 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 378 €
Revenus locatifs : +7 622 €
Charges déductibles : -10 378 €
Résultat foncier Année 1 : -2 756 €(Déficit de 2 756 €)
Imputable sur revenu global : 2 756 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 798 €/an
Revenus locatifs : +7 622 €
Charges déductibles : -3 798 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 824 €/an
Prix d'achat du bien : 69 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 338 €(65% de 69 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 649 €/an
Calcul : 45 338 € × 3,636% = 1 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 622 €10 381 €2 752 €-2 759 €2 759 €--
27 775 €3 728 €2 679 €4 047 €---
37 930 €3 652 €2 603 €4 278 €---
48 089 €3 574 €2 525 €4 515 €---
58 251 €3 493 €2 444 €4 757 €---
68 416 €3 410 €2 361 €5 006 €---
78 584 €3 323 €2 274 €5 261 €---
88 756 €3 233 €2 184 €5 522 €---
98 931 €3 141 €2 092 €5 790 €---
109 109 €3 045 €1 996 €6 064 €---
119 292 €2 946 €1 897 €6 346 €---
129 477 €2 843 €1 794 €6 634 €---
139 667 €2 737 €1 688 €6 930 €---
149 860 €2 627 €1 578 €7 233 €---
1510 057 €2 513 €1 464 €7 544 €---
1610 259 €2 396 €1 347 €7 863 €---
1710 464 €2 274 €1 225 €8 190 €---
1810 673 €2 148 €1 100 €8 525 €---
1910 886 €2 018 €969 €8 868 €---
2011 104 €1 884 €835 €9 221 €---
2111 326 €1 744 €695 €9 582 €---
2211 553 €1 600 €551 €9 953 €---
2311 784 €1 451 €402 €10 333 €---
2412 020 €1 297 €248 €10 723 €---
2512 260 €1 137 €88 €11 123 €---
TOTAL244 144 €72 597 €39 794 €171 547 €2 759 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 828 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 547 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 601 €-828 €+2 429 €
2+1 601 €+1 214 €+387 €
3+1 601 €+1 283 €+318 €
4+1 601 €+1 354 €+247 €
5+1 601 €+1 427 €+174 €
6+1 601 €+1 502 €+99 €
7+1 601 €+1 578 €+23 €
8+1 601 €+1 657 €-56 €
9+1 601 €+1 737 €-136 €
10+1 601 €+1 819 €-218 €
11+1 601 €+1 904 €-303 €
12+1 601 €+1 990 €-389 €
13+1 601 €+2 079 €-478 €
14+1 601 €+2 170 €-569 €
15+1 601 €+2 263 €-662 €
16+1 601 €+2 359 €-758 €
17+1 601 €+2 457 €-856 €
18+1 601 €+2 557 €-956 €
19+1 601 €+2 660 €-1 059 €
20+1 601 €+2 766 €-1 165 €
21+1 601 €+2 875 €-1 274 €
22+1 601 €+2 986 €-1 385 €
23+1 601 €+3 100 €-1 499 €
24+1 601 €+3 217 €-1 616 €
25+1 601 €+3 337 €-1 736 €
Total+40 025 €+51 464 €+-11 439 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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