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Achat appartement

Bien expiré
VilleToul (54)
Surface115m²
Coût Total165 850€
Loyer Annuel11 178€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 130 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 130,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Toul centre - Proche place de la république : Dans un bel immeuble, découvrez ce charmant appartement avec JARDIN COMMUN et GARAGE situé au 2ème et dernier étage de 115m² carrez (125 m² au sol) et comprenant une entrée, un bel espace de vie avec salle à manger et espace salon sur mezzanine, une cuisine équipée avec cellier attenant, une salle de bains, une chambre avec dressing et une seconde chambre avec salle d'eau. Vous disposerez également d'un garage 1 vl et d'une cave. Double vitrage et velux récents; Chauffage central gaz. Ne tardez pas à le visiter. Classe énergétique D. Contact pour ce bien : Emilie BARBIER O637863042. Réf. : T213. Honoraires à la charge du vendeur. Bien soumis au régime de la copropriété. Nombre de lot à usage d’habitation : 10 . Charges de copropriété : 45,18 €/ mois. Pas de procédure en cours. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Toul
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54200
Coordonnées : 48.657400, 5.886930
Total : 165 850€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 25 450€
Valeur du bien : 155 450€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 9.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 931€/mois
Loyer annuel estimé : 11178€/an
Fourchette totale : 762€ - 1139€/mois
Fourchette annuelle : 9145€ - 13663€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.51% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 868,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 044,64€
Coût de l'assurance :14 511,87€
Taxe foncière : 1 117,79€/an
Soit par mois : 93,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 45,18€/mois
Soit par an : 542,16€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 931,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 006,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage central au gaz
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, vérification des installations électriques
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et plafonds, vérification des installations électriques
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 450 €(221 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 850€
    Remplacement chaudière gaz: 1 système × 5700€ = 5700€, Main d'œuvre: 1150€
  • Cuisine:8 400€
    Rénovation cuisine complète: 12 m² × 700€/m² = 8400€ (incluant plomberie et électricité, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité, main d'œuvre comprise)
  • Chambres:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€, Vérification installations électriques: 150€, Main d'œuvre: 1350€
  • Salon:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Vérification installations électriques: 150€, Main d'œuvre: 1050€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toul (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 850€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 931 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 178 €/an
Calcul : 931 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 534 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 850 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 118 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 542 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 225 €
Revenus locatifs : +11 178 €
Charges déductibles : -33 225 €
Résultat foncier Année 1 : -22 047 €(Déficit de 22 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 647 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 775 €/an
Revenus locatifs : +11 178 €
Charges déductibles : -7 775 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 403 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 646.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 178 €33 230 €5 540 €-22 052 €21 400 €652 €652 €
211 401 €7 633 €5 392 €3 769 €---
311 629 €7 480 €5 240 €4 149 €---
411 862 €7 322 €5 082 €4 540 €---
512 099 €7 159 €4 919 €4 940 €---
612 341 €6 990 €4 750 €5 351 €---
712 588 €6 816 €4 575 €5 772 €---
812 840 €6 635 €4 395 €6 205 €---
913 097 €6 448 €4 208 €6 648 €---
1013 359 €6 255 €4 015 €7 104 €---
1113 626 €6 055 €3 815 €7 571 €---
1213 898 €5 848 €3 608 €8 050 €---
1314 176 €5 635 €3 394 €8 542 €---
1414 460 €5 414 €3 173 €9 046 €---
1514 749 €5 185 €2 944 €9 564 €---
1615 044 €4 948 €2 708 €10 096 €---
1715 345 €4 704 €2 463 €10 641 €---
1815 652 €4 451 €2 210 €11 201 €---
1915 965 €4 189 €1 948 €11 776 €---
2016 284 €3 918 €1 678 €12 366 €---
2116 610 €3 638 €1 397 €12 972 €---
2216 942 €3 348 €1 108 €13 594 €---
2317 281 €3 049 €808 €14 232 €---
2417 626 €2 739 €498 €14 888 €---
2517 979 €2 418 €178 €15 561 €---
TOTAL358 030 €161 505 €80 045 €196 525 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 525 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 347 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 347 €-6 420 €+8 767 €
2+2 347 €+935 €+1 412 €
3+2 347 €+1 245 €+1 102 €
4+2 347 €+1 362 €+985 €
5+2 347 €+1 482 €+865 €
6+2 347 €+1 605 €+742 €
7+2 347 €+1 732 €+615 €
8+2 347 €+1 861 €+486 €
9+2 347 €+1 995 €+352 €
10+2 347 €+2 131 €+216 €
11+2 347 €+2 271 €+76 €
12+2 347 €+2 415 €-68 €
13+2 347 €+2 562 €-215 €
14+2 347 €+2 714 €-367 €
15+2 347 €+2 869 €-522 €
16+2 347 €+3 029 €-682 €
17+2 347 €+3 192 €-845 €
18+2 347 €+3 360 €-1 013 €
19+2 347 €+3 533 €-1 186 €
20+2 347 €+3 710 €-1 363 €
21+2 347 €+3 892 €-1 545 €
22+2 347 €+4 078 €-1 731 €
23+2 347 €+4 270 €-1 923 €
24+2 347 €+4 466 €-2 119 €
25+2 347 €+4 668 €-2 321 €
Total+58 675 €+58 958 €+-283 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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