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Maison à vendre

VilleAlloue (16)
Surface176.22m²
Coût Total156 339€
Loyer Annuel12 831€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 600 €
Surface : 176.22 m²
Prix au m² : 661,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cuisine équipée, Salon (total 40 m²), 3 chambres, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, calme

Maison de village située dans un petit hameau calme avec le charme de la campagne. Vous disposez d'un terrain clos avec un garage pour votre voiture et votre atelier, ainsi qu'une dépendance. Coté intérieur, vous tomberez sous le charme de cette maison ancienne et confortable disposant d'une belle piéce de vie lumineuse, une grande cuisine équipée de qualité, une grande arriére cuisine et une salle d'eau. De plus vous avez la possibilité de créer une chambre au rez de chaussé. A l'étage, vous bénéficiez de deux chambres, un bureau et une salle d'eau et toilette. Alors si vous souhaitez profiter des prestations de cette maison tel que : les volets solaires, pompe à chaleur chauffage au sol, insert bois et four à pain contactez moi. N'ATTENDEZ PLUS, VENEZ VISITER AVEC MADELENAT Isabelle DE L'AGENCE TOWER IMMOBILIER ou Annonce rédigée sous la responsabilité éditoriale de MADELENAT Isabelle - RSAC no 838 107 829 ANGOULEME Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Alloue
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16490
Coordonnées : 46.020986, 0.528187
Total : 156 339€
Prix d'acquisition : 116 600€
Travaux : 30 411€
Valeur du bien : 147 011€
Frais de notaire : 9 328€
Coût estimé : 9 328€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176.22m²
Loyer prédit : 6.07€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 7.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1069€/mois
Loyer annuel estimé : 12831€/an
Fourchette totale : 840€ - 1361€/mois
Fourchette annuelle : 10082€ - 16329€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :692,31 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :121 999 €
Prix d'achat :116 600 €
Décote à l'achat :-5 399€ (-4.4%)
Marge achat-revente :-34 340€ (-28.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 339€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :770,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :45,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 815,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 705,80€
Coût de l'assurance :13 679,66€
Taxe foncière : 1 283,11€/an
Soit par mois : 106,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 069,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 922,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 176.22 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, possibilité de gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage au sol
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans la maison
Quantité: 1 installation
Raison: Assurer la sécurité électrique de la maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 411 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:8 811€
    Isolation des combles perdus: 176.22 m² × 50€/m² = 8811€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Système de chauffage:2 000€
    Vérification et mise aux normes de la pompe à chaleur: 1 système × 2000€ = 2000€
  • Cuisine - Rénovation:10 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose de parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alloue (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 811€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Système de chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 069 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 831 €/an
Calcul : 1 069 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 170 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 339 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 411 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 412 €
Revenus locatifs : +12 831 €
Charges déductibles : -37 412 €
Résultat foncier Année 1 : -24 581 €(Déficit de 24 581 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 181 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 001 €/an
Revenus locatifs : +12 831 €
Charges déductibles : -7 001 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 830 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3180.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 790 €(65% de 116 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 756 €/an
Calcul : 75 790 € × 3,636% = 2 756 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 831 €37 417 €5 175 €-24 586 €21 400 €3 186 €3 186 €
213 088 €6 867 €5 037 €6 220 €---
313 349 €6 724 €4 894 €6 625 €---
413 616 €6 576 €4 746 €7 040 €---
513 889 €6 423 €4 593 €7 465 €---
614 167 €6 265 €4 435 €7 901 €---
714 450 €6 102 €4 271 €8 348 €---
814 739 €5 933 €4 102 €8 806 €---
915 034 €5 758 €3 927 €9 276 €---
1015 334 €5 577 €3 747 €9 757 €---
1115 641 €5 390 €3 560 €10 251 €---
1215 954 €5 197 €3 366 €10 757 €---
1316 273 €4 997 €3 167 €11 276 €---
1416 598 €4 790 €2 960 €11 808 €---
1516 930 €4 576 €2 746 €12 354 €---
1617 269 €4 355 €2 525 €12 913 €---
1717 614 €4 127 €2 297 €13 487 €---
1817 967 €3 891 €2 060 €14 076 €---
1918 326 €3 646 €1 816 €14 679 €---
2018 692 €3 394 €1 564 €15 299 €---
2119 066 €3 133 €1 302 €15 934 €---
2219 448 €2 863 €1 032 €16 585 €---
2319 837 €2 583 €753 €17 253 €---
2420 233 €2 294 €464 €17 939 €---
2520 638 €1 996 €166 €18 642 €---
TOTAL410 983 €150 874 €74 706 €260 109 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 109 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 831 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 695 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 695 €-6 420 €+9 115 €
2+2 695 €+910 €+1 785 €
3+2 695 €+1 988 €+707 €
4+2 695 €+2 112 €+583 €
5+2 695 €+2 240 €+455 €
6+2 695 €+2 370 €+325 €
7+2 695 €+2 504 €+191 €
8+2 695 €+2 642 €+53 €
9+2 695 €+2 783 €-88 €
10+2 695 €+2 927 €-232 €
11+2 695 €+3 075 €-380 €
12+2 695 €+3 227 €-532 €
13+2 695 €+3 383 €-688 €
14+2 695 €+3 542 €-847 €
15+2 695 €+3 706 €-1 011 €
16+2 695 €+3 874 €-1 179 €
17+2 695 €+4 046 €-1 351 €
18+2 695 €+4 223 €-1 528 €
19+2 695 €+4 404 €-1 709 €
20+2 695 €+4 590 €-1 895 €
21+2 695 €+4 780 €-2 085 €
22+2 695 €+4 976 €-2 281 €
23+2 695 €+5 176 €-2 481 €
24+2 695 €+5 382 €-2 687 €
25+2 695 €+5 593 €-2 898 €
Total+67 375 €+78 033 €+-10 658 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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