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Immeuble 8 pièces 263 m²

VilleNivillac (56)
Surface263m²
Coût Total381 334€
Loyer Annuel32 942€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+444€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 306 170 €
Surface : 263 m²
Prix au m² : 1 164,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 8 pièces 263 m²

Ensemble comprenant un local commercial d'environ 200 m2 avec magasin, réserve, bureau, sanitaires et parkings privatifs, et un appartement en rez-de-jardin, actuellement loué, avec son entrée indépendante, offrant un séjour avec coin cuisine aménagé, trois chambres, salle de bains et jardin privatif. Actuellement disponible, le local peut vous accueillir pour toute activité commerciale ou professionnelle ! Rendement locatif attractif pour tout investisseur ! N'hésitez pas à nous contacter pour plus d'informations ou pour organiser une visite. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 263 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/10/2025

Consommation énergie primaire : 242 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 105 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 221 € et 1 651 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nivillac
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56130
Coordonnées : 47.531883, -2.236482
Total : 381 334€
Prix d'acquisition : 306 170€
Travaux : 50 670€
Valeur du bien : 356 840€
Frais de notaire : 24 494€
Coût estimé : 24 494€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 263m²
Loyer prédit : 10.44€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 2745€/mois
Loyer annuel estimé : 32942€/an
Fourchette totale : 2206€ - 3416€/mois
Fourchette annuelle : 26470€ - 40996€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.94% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 331,47 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :613 177 €
Prix d'achat :306 170 €
Décote à l'achat :-307 007€ (-50.1%)
Marge achat-revente :231 843€ (37.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :381 334€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 915,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :111,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 026,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 222,65€
Coût de l'assurance :33 366,73€
Taxe foncière : 3 294,17€/an
Soit par mois : 274,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 745,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 300,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :444,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 263 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 26 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 670 €(193 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 26 fenêtres × 750€ = 19500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 170€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (90 m²) × 13€/m² = 1170€, Main d'œuvre: 30€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 1 salon (30 m²) × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nivillac (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 745 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 942 €/an
Calcul : 2 745 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 293 €/an
Base de calcul : Emprunt de 381 334 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 335 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 294 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 670 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 592 €
Revenus locatifs : +32 942 €
Charges déductibles : -68 592 €
Résultat foncier Année 1 : -35 650 €(Déficit de 35 650 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 250 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 922 €/an
Revenus locatifs : +32 942 €
Charges déductibles : -17 922 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 020 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14250.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 306 170 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 199 011 €(65% de 306 170 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 237 €/an
Calcul : 199 011 € × 3,636% = 7 237 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 942 €68 604 €13 306 €-35 663 €21 400 €14 263 €14 263 €
233 601 €17 587 €12 958 €16 013 €---
334 273 €17 228 €12 599 €17 045 €---
434 958 €16 855 €12 226 €18 103 €---
535 657 €16 469 €11 840 €19 188 €---
636 370 €16 069 €11 441 €20 301 €---
737 098 €15 655 €11 026 €21 442 €---
837 840 €15 226 €10 598 €22 613 €---
938 597 €14 782 €10 153 €23 814 €---
1039 368 €14 322 €9 693 €25 047 €---
1140 156 €13 845 €9 216 €26 311 €---
1240 959 €13 351 €8 722 €27 608 €---
1341 778 €12 840 €8 211 €28 939 €---
1442 614 €12 310 €7 681 €30 304 €---
1543 466 €11 761 €7 132 €31 705 €---
1644 335 €11 192 €6 563 €33 143 €---
1745 222 €10 603 €5 974 €34 619 €---
1846 126 €9 993 €5 364 €36 134 €---
1947 049 €9 361 €4 732 €37 688 €---
2047 990 €8 706 €4 077 €39 284 €---
2148 950 €8 028 €3 399 €40 922 €---
2249 929 €7 325 €2 696 €42 604 €---
2350 927 €6 597 €1 968 €44 330 €---
2451 946 €5 843 €1 214 €46 103 €---
2552 985 €5 062 €433 €47 922 €---
TOTAL1 055 134 €359 614 €193 223 €695 520 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 695 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 942 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 918 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 918 €-6 420 €+13 338 €
2+6 918 €+525 €+6 393 €
3+6 918 €+5 114 €+1 804 €
4+6 918 €+5 431 €+1 487 €
5+6 918 €+5 756 €+1 162 €
6+6 918 €+6 090 €+828 €
7+6 918 €+6 433 €+485 €
8+6 918 €+6 784 €+134 €
9+6 918 €+7 144 €-226 €
10+6 918 €+7 514 €-596 €
11+6 918 €+7 893 €-975 €
12+6 918 €+8 282 €-1 364 €
13+6 918 €+8 682 €-1 764 €
14+6 918 €+9 091 €-2 173 €
15+6 918 €+9 512 €-2 594 €
16+6 918 €+9 943 €-3 025 €
17+6 918 €+10 386 €-3 468 €
18+6 918 €+10 840 €-3 922 €
19+6 918 €+11 306 €-4 388 €
20+6 918 €+11 785 €-4 867 €
21+6 918 €+12 277 €-5 359 €
22+6 918 €+12 781 €-5 863 €
23+6 918 €+13 299 €-6 381 €
24+6 918 €+13 831 €-6 913 €
25+6 918 €+14 377 €-7 459 €
Total+172 950 €+208 656 €+-35 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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