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Nevers (58000)

Bien expiré
VilleNevers (58)
Surface85m²
Coût Total103 560€
Loyer Annuel8 654€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois+113€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 77 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 905,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Bel appartement confortable, lumineux et climatisé à Nevers 85 m2, 77 000 euros

Découvrez ce bel appartement lumineux de 85 m2 dans une résidence bien entretenue sécurisée avec ascenseur. Idéalement situé proche du centre-ville, de toutes commodités et aux portes de la gare. Il se compose d’une vaste entrée, un grand salon séjour (37 m2) prolongé par deux balcons/loggias, idéals pour profiter des beaux jours, d’une cuisine aménagée indépendante avec un accès à l’une des loggias, d’une grande chambre confortable de 18 m2 ; possibilité d’une 2eme chambre actuellement ouverte sur le salon, une salle d’eau, WC séparé. L’ensemble des pièces comportent un grand nombre de rangements. L’appartement est vendu avec une cave indépendante, saine et sécurisée.

Atouts + : Climatisation réversible récente, huisseries aluminium de qualité récentes, stationnement de quartier aisé et possibilité de parking sécurisé sur abonnement en hyper proximité.

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.988759, 3.156249
Total : 103 560€
Prix d'acquisition : 77 000€
Travaux : 20 400€
Valeur du bien : 97 400€
Frais de notaire : 6 160€
Coût estimé : 6 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 721€/mois
Loyer annuel estimé : 8654€/an
Fourchette totale : 563€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 6756€ - 11085€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 10.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 138,69 €/m²
Basé sur :336 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 789 €
Prix d'achat :77 000 €
Décote à l'achat :-19 789€ (-20.4%)
Marge achat-revente :-6 771€ (-7.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :505,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :30,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 535,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 167,85€
Coût de l'assurance :9 061,50€
Taxe foncière : 865,35€/an
Soit par mois : 72,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 721,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 608,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car l'appartement est déjà équipé d'une climatisation réversible récente.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Climatisation réversible récente en place
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucun travail nécessaire, cuisine moderne en bon état.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état général
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucun travail nécessaire, salon spacieux en bon état.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état général
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche ou baignoire, lavabo, et WC.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des deux chambres, incluant revêtement de sol, peinture, et mise aux normes électriques.
Quantité: 2 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement pour confort
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 400 €(240 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car l'appartement est déjà équipé d'une climatisation réversible récente: 0 × 0€/unité = 0€
  • Cuisine:0€
    Aucun travail nécessaire, cuisine moderne en bon état: 0 × 0€/unité = 0€
  • Salon:0€
    Aucun travail nécessaire, salon spacieux en bon état: 0 × 0€/unité = 0€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation des deux chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (revêtement de sol, peinture, électricité inclus)
  • Électricité:1 200€
    Vérification et mise aux normes du tableau électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Salon
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 721 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 654 €/an
Calcul : 721 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 343 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 970 €
Revenus locatifs : +8 654 €
Charges déductibles : -24 970 €
Résultat foncier Année 1 : -16 317 €(Déficit de 16 317 €)
Imputable sur revenu global : 16 317 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 570 €/an
Revenus locatifs : +8 654 €
Charges déductibles : -4 570 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 083 €/an
Prix d'achat du bien : 77 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050 €(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 654 €24 974 €3 346 €-16 320 €16 320 €--
28 827 €4 483 €3 255 €4 343 €---
39 003 €4 390 €3 162 €4 613 €---
49 183 €4 293 €3 066 €4 890 €---
59 367 €4 194 €2 966 €5 173 €---
69 554 €4 091 €2 863 €5 464 €---
79 745 €3 984 €2 756 €5 761 €---
89 940 €3 874 €2 646 €6 066 €---
910 139 €3 761 €2 533 €6 378 €---
1010 342 €3 643 €2 415 €6 698 €---
1110 549 €3 522 €2 294 €7 027 €---
1210 760 €3 397 €2 169 €7 363 €---
1310 975 €3 267 €2 039 €7 708 €---
1411 194 €3 133 €1 906 €8 061 €---
1511 418 €2 995 €1 767 €8 423 €---
1611 646 €2 852 €1 625 €8 794 €---
1711 879 €2 705 €1 477 €9 175 €---
1812 117 €2 552 €1 325 €9 565 €---
1912 359 €2 395 €1 167 €9 964 €---
2012 607 €2 232 €1 004 €10 374 €---
2112 859 €2 064 €836 €10 795 €---
2213 116 €1 890 €663 €11 225 €---
2313 378 €1 711 €483 €11 667 €---
2413 646 €1 526 €298 €12 120 €---
2513 919 €1 334 €106 €12 585 €---
TOTAL277 174 €99 263 €48 168 €177 911 €16 320 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 896 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 911 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 654 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 817 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 817 €-4 896 €+6 713 €
2+1 817 €+1 303 €+514 €
3+1 817 €+1 384 €+433 €
4+1 817 €+1 467 €+350 €
5+1 817 €+1 552 €+265 €
6+1 817 €+1 639 €+178 €
7+1 817 €+1 728 €+89 €
8+1 817 €+1 820 €-3 €
9+1 817 €+1 913 €-96 €
10+1 817 €+2 010 €-193 €
11+1 817 €+2 108 €-291 €
12+1 817 €+2 209 €-392 €
13+1 817 €+2 312 €-495 €
14+1 817 €+2 418 €-601 €
15+1 817 €+2 527 €-710 €
16+1 817 €+2 638 €-821 €
17+1 817 €+2 752 €-935 €
18+1 817 €+2 869 €-1 052 €
19+1 817 €+2 989 €-1 172 €
20+1 817 €+3 112 €-1 295 €
21+1 817 €+3 238 €-1 421 €
22+1 817 €+3 368 €-1 551 €
23+1 817 €+3 500 €-1 683 €
24+1 817 €+3 636 €-1 819 €
25+1 817 €+3 775 €-1 958 €
Total+45 425 €+53 373 €+-7 948 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
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