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Immeuble 10 pièces 183 m²

VilleSaint-Astier (24)
Surface183m²
Coût Total176 100€
Loyer Annuel21 268€
Rentabilité12.08%
Cashflow/mois+648€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 860,66 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 10 pièces 183 m²

Situé en plein cœur du centre-ville de Saint-Astier, cet immeuble de rapport constitue une opportunité idéale pour un investissement locatif sécurisé avec revenus immédiats.

L’ensemble immobilier se compose de :

• Un local commercial en rez-de-chaussée d’environ 62 m², loué 350 euros HC/mois depuis le 01/12/2022 • Un appartement T3 au 1er étage d’environ 64 m², loué 472 euros HC/mois depuis le 05/09/2003 • Un appartement au 2ème étage d’environ 57 m², loué 305 euros HC/mois depuis le 01/09/2017

Revenus locatifs annuels hors charges : 13 524 euros Rendement brut : environ 8,6 %

Immeuble entièrement loué offrant une rentabilité immédiate. Situation recherchée à proximité immédiate des commerces, services et commodités.

Taxe foncière : 2 377 euros

Prix : 157 500 euros FAI

Idéal investisseur.

Surface : 183 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/06/2026

Consommation énergie primaire : 233 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 229.6 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 400 € et 1 910 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Astier
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24110
Coordonnées : 45.144660, 0.531160
Total : 176 100€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 6 000€
Valeur du bien : 163 500€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 9.68€/m²/mois
Fourchette : 7.73€ - 12.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 1772€/mois
Loyer annuel estimé : 21268€/an
Fourchette totale : 1415€ - 2220€/mois
Fourchette annuelle : 16976€ - 26645€/an
Rentabilité brute :12.08%
Fourchette de rentabilité :9.64% - 15.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 390,24 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :254 414 €
Prix d'achat :157 500 €
Décote à l'achat :-96 914€ (-38.1%)
Marge achat-revente :78 314€ (30.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :875,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :51,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 926,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 400,24€
Coût de l'assurance :15 408,75€
Taxe foncière : 2 377,00€/an
Soit par mois : 198,08€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 772,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 124,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :647,90€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour l'immeuble
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - chambres avec signes d'usure
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000 €(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Astier. Coefficient régional appliqué: 0.9. ⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 772 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 268 €/an
Calcul : 1 772 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 964 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 100 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 616 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 377 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 957 €
Revenus locatifs : +21 268 €
Charges déductibles : -14 957 €
Résultat foncier Année 1 : 6 311 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 957 €/an
Revenus locatifs : +21 268 €
Charges déductibles : -8 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 311 €/an
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 268 €14 963 €5 969 €6 305 €---
221 694 €8 805 €5 812 €12 889 €---
322 127 €8 642 €5 648 €13 486 €---
422 570 €8 473 €5 479 €14 097 €---
523 021 €8 298 €5 304 €14 724 €---
623 482 €8 117 €5 123 €15 365 €---
723 951 €7 929 €4 936 €16 022 €---
824 430 €7 735 €4 742 €16 695 €---
924 919 €7 535 €4 541 €17 384 €---
1025 417 €7 327 €4 334 €18 090 €---
1125 926 €7 112 €4 119 €18 814 €---
1226 444 €6 890 €3 896 €19 554 €---
1326 973 €6 660 €3 666 €20 313 €---
1427 513 €6 422 €3 428 €21 091 €---
1528 063 €6 175 €3 182 €21 888 €---
1628 624 €5 920 €2 927 €22 704 €---
1729 197 €5 656 €2 663 €23 540 €---
1829 781 €5 383 €2 390 €24 397 €---
1930 376 €5 101 €2 107 €25 276 €---
2030 984 €4 808 €1 815 €26 176 €---
2131 603 €4 506 €1 512 €27 098 €---
2232 235 €4 192 €1 199 €28 043 €---
2332 880 €3 868 €875 €29 012 €---
2433 538 €3 533 €540 €30 005 €---
2534 209 €3 186 €193 €31 023 €---
TOTAL681 226 €167 234 €86 400 €513 992 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 513 992 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 268 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 466 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 466 €+1 892 €+2 574 €
2+4 466 €+3 867 €+599 €
3+4 466 €+4 046 €+420 €
4+4 466 €+4 229 €+237 €
5+4 466 €+4 417 €+49 €
6+4 466 €+4 610 €-144 €
7+4 466 €+4 807 €-341 €
8+4 466 €+5 009 €-543 €
9+4 466 €+5 215 €-749 €
10+4 466 €+5 427 €-961 €
11+4 466 €+5 644 €-1 178 €
12+4 466 €+5 866 €-1 400 €
13+4 466 €+6 094 €-1 628 €
14+4 466 €+6 327 €-1 861 €
15+4 466 €+6 566 €-2 100 €
16+4 466 €+6 811 €-2 345 €
17+4 466 €+7 062 €-2 596 €
18+4 466 €+7 319 €-2 853 €
19+4 466 €+7 583 €-3 117 €
20+4 466 €+7 853 €-3 387 €
21+4 466 €+8 129 €-3 663 €
22+4 466 €+8 413 €-3 947 €
23+4 466 €+8 704 €-4 238 €
24+4 466 €+9 001 €-4 535 €
25+4 466 €+9 307 €-4 841 €
Total+111 650 €+154 198 €+-42 548 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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