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Appartement 4 pièces 98 m²

VilleVersonnex (74)
Surface98
Coût Total262 020
Loyer Annuel16 161
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-179
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 030,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 98 m²

Appartement 4 pièces de 97,90 m², à vendre à Versonnex (Haute-Savoie)

Situé au coeur du village de Versonnex, dans une petite copropriété de 3 lots seulement, cet appartement T4 offre un fort potentiel après rénovation.

Au 1er et dernier étage, il bénéficie d'une belle luminosité et d'un environnement calme tout en restant à proximité des commodités, des écoles et des axes frontaliers.

L'appartement mesure 97,9 m² et bénéficie d'un stationnement privatif.

-> Travaux de rénovation à prévoir.

Les atouts : *Petite copropriété sans nuisance. *Dernier étage, sans vis-à-vis. *Beau potentiel après travaux. *Idéal pour un projet de résidence principale personnalisée ou un investissement locatif après rénovation.

Cette annonce vous est proposée par Madame Lisa LINARES - Conseillère en immobilier Pour tout complément d'information ou pour organiser une visite :

  • Venez en agence : 67, route de Côte Merle - 74370 EPAGNY METZ-TESSY
  • Contactez-nous par téléphone au [Coordonnées masquées]
  • Contactez-nous par mail : [Coordonnées masquées] Référence annonce : 2023-477. Honoraires inclus dans le prix de vente à la charge du vendeur.

Surface : 98 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Versonnex
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74150
Coordonnées : 45.925537, 5.925358
Total : 262 020
Prix d'acquisition : 199 000
Travaux : 47 100
Valeur du bien : 246 100
Frais de notaire : 15 920
Coût estimé : 15 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 13.74€/m²/mois
Fourchette : 11.10€ - 17.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1347€/mois
Loyer annuel estimé : 16161€/an
Fourchette totale : 1088€ - 1667€/mois
Fourchette annuelle : 13054€ - 20009€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 7.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 182,05 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :311 841
Prix d'achat :199 000
Décote à l'achat :-112 841 (-36.2%)
Marge achat-revente :49 821€ (16.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :262 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 314,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :76,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 390,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 343,82
Coût de l'assurance :22 926,75
Taxe foncière : 1 616,12€/an
Soit par mois : 134,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 346,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 525,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, réparation du parquet
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres bien entretenues mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 100(481 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Peinture chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Versonnex. Main d'œuvre incluse. Les prix sont ajustés selon les coûts locaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 347 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 161 €/an
Calcul : 1 347 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 262 020 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 917 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 616 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 741
Revenus locatifs : +16 161
Charges déductibles : -58 741
Résultat foncier Année 1 : -42 580(Déficit de 42 580 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 180
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 641 €/an
Revenus locatifs : +16 161
Charges déductibles : -11 641
Résultat foncier Années 2+ : 4 520 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21179.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 16158 7509 116-42 58821 400 €21 188 €21 188 €
216 48411 4118 8785 073--16 115 €
316 81411 1658 6315 649--10 466 €
417 15010 9098 3766 241--4 225 €
517 49310 6448 1116 849---
617 84310 3707 8377 473---
718 20010 0867 5538 114---
818 5649 7927 2598 772---
918 9359 4886 9549 448---
1019 3149 1726 63910 142---
1119 7008 8456 31210 855---
1220 0948 5075 97411 588---
1320 4968 1565 62312 340---
1420 9067 7935 26013 113---
1521 3247 4174 88413 908---
1621 7517 0274 49414 724---
1722 1866 6244 09115 562---
1822 6306 2063 67316 424---
1923 0825 7733 24017 309---
2023 5445 3242 79118 219---
2124 0154 8602 32719 155---
2224 4954 3791 84620 116---
2324 9853 8811 34721 104---
2425 4853 36483122 120---
2525 9942 83029723 164---
TOTAL517 649242 774132 344274 87521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 875
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 394-6 420+9 814
2+3 3940+3 394
3+3 3940+3 394
4+3 3940+3 394
5+3 394+787+2 607
6+3 394+2 242+1 152
7+3 394+2 434+960
8+3 394+2 632+762
9+3 394+2 834+560
10+3 394+3 043+351
11+3 394+3 257+137
12+3 394+3 476-82
13+3 394+3 702-308
14+3 394+3 934-540
15+3 394+4 172-778
16+3 394+4 417-1 023
17+3 394+4 669-1 275
18+3 394+4 927-1 533
19+3 394+5 193-1 799
20+3 394+5 466-2 072
21+3 394+5 746-2 352
22+3 394+6 035-2 641
23+3 394+6 331-2 937
24+3 394+6 636-3 242
25+3 394+6 949-3 555
Total+84 850+82 463+2 387
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 40 jours
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