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Maison 10 pièces 250 m²

VilleAurillac (15)
Surface250m²
Coût Total359 356€
Loyer Annuel27 593€
Rentabilité7.68%
Cashflow/mois+213€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 233 200 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 932,8 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 250 m² - Maison 10 pièces 250 m²

Maison bourgeoise de 250m2 à Aurillac à rénover. Possibilité de diviser en plusieurs logements. Retrouver le charme de l ancien et la noblesse des matériaux dans cette belle demeure ancienne sur 3 niveaux + sous sol. Terrain de 777m2 avec belle vue à l'arrière. Votre interlocuteur: Yvan GERARD [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] RSAC 789098084 (non détention de fonds) CPI 15012019000041726 CCI Cantal

Votre conseiller MONBIENVENDU : Yvan GERARD Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 789098084

Surface : 250 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.928276, 2.445461
Total : 359 356€
Prix d'acquisition : 233 200€
Travaux : 107 500€
Valeur du bien : 340 700€
Frais de notaire : 18 656€
Coût estimé : 18 656€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 12.08€/m²/mois
Loyer total estimé : 2299€/mois
Loyer annuel estimé : 27593€/an
Fourchette totale : 1751€ - 3020€/mois
Fourchette annuelle : 21010€ - 36238€/an
Rentabilité brute :7.68%
Fourchette de rentabilité :5.85% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 869,05 €/m²
Basé sur :37 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :467 263 €
Prix d'achat :233 200 €
Décote à l'achat :-234 063€ (-50.1%)
Marge achat-revente :107 907€ (23.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :359 356€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 755,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :101,82€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 856,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 143,72€
Coût de l'assurance :30 545,26€
Taxe foncière : 2 759,27€/an
Soit par mois : 229,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 299,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 086,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :212,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 31 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 5 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, revêtement de sol, électricité
Quantité: environ 60 m²
Raison: État 2.3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + ajout de prises
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 250 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :107 500 €(430 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:25 000€
    Isolation combles: 250 m² × 100€/m² = 25000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 000€
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€, Main d'œuvre: 1400€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation chambres: 100 m² × 120€/m² = 12000€ (incluant revêtement, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rafraîchissement salon: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (incluant revêtement, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Électricité générale:2 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique + ajout de prises = 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:5 000€
    Mise aux normes plomberie: 250 m² × 20€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 299 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 593 €/an
Calcul : 2 299 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 599 €/an
Base de calcul : Emprunt de 359 356 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 222 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 759 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 107 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 123 080 €
Revenus locatifs : +27 593 €
Charges déductibles : -123 080 €
Résultat foncier Année 1 : -95 487 €(Déficit de 95 487 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 74 087 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 580 €/an
Revenus locatifs : +27 593 €
Charges déductibles : -15 580 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 013 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 74087.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 233 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 151 580 €(65% de 233 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 512 €/an
Calcul : 151 580 € × 3,636% = 5 512 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 593 €123 091 €11 610 €-95 499 €21 400 €74 099 €74 099 €
228 145 €15 278 €11 296 €12 867 €--61 232 €
328 707 €14 953 €10 972 €13 754 €--47 478 €
429 282 €14 619 €10 638 €14 663 €--32 815 €
529 867 €14 273 €10 292 €15 595 €--17 220 €
630 465 €13 915 €9 934 €16 549 €--671 €
731 074 €13 546 €9 565 €17 528 €---
831 695 €13 164 €9 183 €18 531 €---
932 329 €12 770 €8 789 €19 559 €---
1032 976 €12 363 €8 382 €20 613 €---
1133 635 €11 942 €7 961 €21 693 €---
1234 308 €11 507 €7 526 €22 801 €---
1334 994 €11 058 €7 077 €23 936 €---
1435 694 €10 594 €6 613 €25 100 €---
1536 408 €10 114 €6 133 €26 294 €---
1637 136 €9 619 €5 637 €27 518 €---
1737 879 €9 107 €5 125 €28 772 €---
1838 636 €8 578 €4 597 €30 059 €---
1939 409 €8 031 €4 050 €31 378 €---
2040 197 €7 466 €3 485 €32 731 €---
2141 001 €6 883 €2 902 €34 118 €---
2241 821 €6 280 €2 299 €35 541 €---
2342 658 €5 658 €1 677 €37 000 €---
2443 511 €5 014 €1 033 €38 497 €---
2544 381 €4 349 €368 €40 032 €---
TOTAL883 802 €374 171 €167 144 €509 631 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 509 631 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 593 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 794 €-6 420 €+12 214 €
2+5 794 €0 €+5 794 €
3+5 794 €0 €+5 794 €
4+5 794 €0 €+5 794 €
5+5 794 €0 €+5 794 €
6+5 794 €0 €+5 794 €
7+5 794 €+5 057 €+737 €
8+5 794 €+5 559 €+235 €
9+5 794 €+5 868 €-74 €
10+5 794 €+6 184 €-390 €
11+5 794 €+6 508 €-714 €
12+5 794 €+6 840 €-1 046 €
13+5 794 €+7 181 €-1 387 €
14+5 794 €+7 530 €-1 736 €
15+5 794 €+7 888 €-2 094 €
16+5 794 €+8 255 €-2 461 €
17+5 794 €+8 632 €-2 838 €
18+5 794 €+9 018 €-3 224 €
19+5 794 €+9 413 €-3 619 €
20+5 794 €+9 819 €-4 025 €
21+5 794 €+10 235 €-4 441 €
22+5 794 €+10 662 €-4 868 €
23+5 794 €+11 100 €-5 306 €
24+5 794 €+11 549 €-5 755 €
25+5 794 €+12 010 €-6 216 €
Total+144 850 €+152 889 €+-8 039 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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