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Appartement 3 pièces 78 m²

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface78m²
Coût Total163 642€
Loyer Annuel10 147€
Rentabilité6.20%
Cashflow/mois-230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 400 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 569,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 78 m²

Secteur Les Bughes,

Découvrez cet appartement traversant 3 pièces de 77.50m² situé au premier étage d'une copropriété calme et entretenue en centre-ville.

Il se compose comme suit : entrée, cuisine équipée, séjour avec balcon, 2 chambres avec placard, salle d'eau, W.C indépendant, dégagement et placards.

Traversant est-ouest, cet appartement très lumineux jouit d'un bel emplacement en retrait de la rue et correspondra autant aux projets de résidence principale qu'aux investisseurs.

Place de stationnement privative au sein de la copropriété et cave.

Chauffage gaz individuel - Fenêtres double vitrage PVC

Dernière facture annuelle gaz + électricité : 1270euros soit 105,83euros par mois.

Charges de copropriété : 94euros par mois.

Taxe foncière : 1370euros.

Pour plus de renseignements. contactez votre conseiller Dôme Immobilier au ⓪6.72.06.80.60.

Surface : 78 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/05/2026

Consommation énergie primaire : 240 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 234 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 710 € et 2 370 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.799976, 3.090201
Total : 163 642€
Prix d'acquisition : 122 400€
Travaux : 31 450€
Valeur du bien : 153 850€
Frais de notaire : 9 792€
Coût estimé : 9 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10147€/an
Fourchette totale : 660€ - 1083€/mois
Fourchette annuelle : 7923€ - 12996€/an
Rentabilité brute :6.20%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 860,34 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 107 €
Prix d'achat :122 400 €
Décote à l'achat :-22 707€ (-15.6%)
Marge achat-revente :-18 535€ (-12.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 642€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :819,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 866,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 127,13€
Coût de l'assurance :14 318,68€
Taxe foncière : 1 370,00€/an
Soit par mois : 114,17€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 94,00€/mois
Soit par an : 1 128,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 845,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 075,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments datés nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 450 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€ (fourniture + pose incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€ (fourniture + pose incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€ (fourniture + pose incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (fourniture + pose incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (fourniture + pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (fourniture + pose incluse)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (fourniture + pose incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand. Les prix incluent la main d'œuvre et sont adaptés à la région. Les travaux sont prioritaires pour améliorer la performance énergétique du bien.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 147 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 656 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 642 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 370 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 128 €/an
Calcul : 94 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 176 €
Revenus locatifs : +10 147 €
Charges déductibles : -40 176 €
Résultat foncier Année 1 : -30 029 €(Déficit de 30 029 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 629 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 726 €/an
Revenus locatifs : +10 147 €
Charges déductibles : -8 726 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 421 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8629.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 560 €(65% de 122 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 893 €/an
Calcul : 79 560 € × 3,636% = 2 893 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 147 €40 182 €5 661 €-30 035 €21 400 €8 635 €8 635 €
210 350 €8 583 €5 513 €1 767 €--6 868 €
310 557 €8 430 €5 359 €2 127 €--4 741 €
410 768 €8 271 €5 200 €2 497 €--2 244 €
510 984 €8 106 €5 035 €2 877 €---
611 203 €7 936 €4 865 €3 268 €---
711 427 €7 759 €4 688 €3 668 €---
811 656 €7 576 €4 505 €4 080 €---
911 889 €7 387 €4 316 €4 502 €---
1012 127 €7 190 €4 120 €4 936 €---
1112 369 €6 987 €3 917 €5 382 €---
1212 617 €6 777 €3 706 €5 840 €---
1312 869 €6 559 €3 488 €6 310 €---
1413 126 €6 334 €3 263 €6 793 €---
1513 389 €6 100 €3 029 €7 289 €---
1613 657 €5 858 €2 787 €7 799 €---
1713 930 €5 608 €2 537 €8 322 €---
1814 208 €5 348 €2 277 €8 860 €---
1914 493 €5 079 €2 009 €9 413 €---
2014 782 €4 801 €1 731 €9 981 €---
2115 078 €4 513 €1 442 €10 565 €---
2215 380 €4 215 €1 144 €11 165 €---
2315 687 €3 906 €835 €11 781 €---
2416 001 €3 586 €515 €12 415 €---
2516 321 €3 255 €184 €13 066 €---
TOTAL325 014 €190 346 €82 127 €134 669 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 134 669 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 147 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 131 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 131 €-6 420 €+8 551 €
2+2 131 €0 €+2 131 €
3+2 131 €0 €+2 131 €
4+2 131 €0 €+2 131 €
5+2 131 €+190 €+1 941 €
6+2 131 €+980 €+1 151 €
7+2 131 €+1 101 €+1 030 €
8+2 131 €+1 224 €+907 €
9+2 131 €+1 351 €+780 €
10+2 131 €+1 481 €+650 €
11+2 131 €+1 615 €+516 €
12+2 131 €+1 752 €+379 €
13+2 131 €+1 893 €+238 €
14+2 131 €+2 038 €+93 €
15+2 131 €+2 187 €-56 €
16+2 131 €+2 340 €-209 €
17+2 131 €+2 497 €-366 €
18+2 131 €+2 658 €-527 €
19+2 131 €+2 824 €-693 €
20+2 131 €+2 994 €-863 €
21+2 131 €+3 169 €-1 038 €
22+2 131 €+3 349 €-1 218 €
23+2 131 €+3 534 €-1 403 €
24+2 131 €+3 725 €-1 594 €
25+2 131 €+3 920 €-1 789 €
Total+53 275 €+40 401 €+12 874 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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