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Appartement à vendre

VilleMeudon (92)
Surface62m²
Coût Total254 620€
Loyer Annuel16 252€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 3 209,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/9 étage, Ascenseur, Cave, 2 chambres, Balcon, calme, Exposition sud, Digicode

Votre agence Stéphane Plaza Immobilier Vanves-Malakoff a le plaisir de vous présenter ce bel appartement 3 pièces, lumineux et fonctionnel, offrant un fort potentiel d'aménagement pour créer un intérieur entièrement à votre image.

Ce bien se compose d'un séjour baigné de lumière, d'une cuisine indépendante pouvant être ouverte sur le séjour afin de créer une spacieuse pièce de vie conviviale, de deux chambres spacieuses, d'une salle d'eau ainsi que de WC séparés. Vous profiterez également d'un balcon, idéal pour savourer un moment de détente en extérieur.

Des travaux de rénovation sont à prévoir, offrant une belle opportunité de repenser les espaces selon vos envies et de valoriser pleinement le potentiel de cet appartement.

Idéalement situé dans un quartier dynamique et recherché, à proximité immédiate du tramway T6, des commerces, et de toutes les commodités, ce bien bénéficie d'un environnement pratique et agréable au quotidien.

Que vous recherchiez votre future résidence principale ou un investissement à fort potentiel, cet appartement représente une opportunité à ne pas manquer.

Une visite s'impose ! Alors, on visite ?

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.785604, 2.230260
Total : 254 620€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 39 700€
Valeur du bien : 238 700€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1354€/mois
Loyer annuel estimé : 16252€/an
Fourchette totale : 1050€ - 1746€/mois
Fourchette annuelle : 12603€ - 20956€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 333,33 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :206 666 €
Prix d'achat :199 000 €
Décote à l'achat :-7 666€ (-3.7%)
Marge achat-revente :-47 954€ (-23.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 254,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :74,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 328,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 668,89€
Coût de l'assurance :22 279,25€
Taxe foncière : 1 625,16€/an
Soit par mois : 135,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 354,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 463,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres sans photo, état similaire à la cuisine
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec usure normale

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 700 €(640 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:400€
    Carrelage salle de bain: 4 m² × 100€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Meudon). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés selon les coûts moyens observés pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 354 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 252 €/an
Calcul : 1 354 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 421 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 620 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 891 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 637 €
Revenus locatifs : +16 252 €
Charges déductibles : -50 637 €
Résultat foncier Année 1 : -34 385 €(Déficit de 34 385 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 985 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 937 €/an
Revenus locatifs : +16 252 €
Charges déductibles : -10 937 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 315 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12985.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 252 €50 645 €8 429 €-34 393 €21 400 €12 993 €12 993 €
216 577 €10 720 €8 203 €5 857 €--7 137 €
316 908 €10 487 €7 970 €6 421 €--715 €
417 246 €10 246 €7 730 €7 000 €---
517 591 €9 997 €7 480 €7 594 €---
617 943 €9 739 €7 223 €8 204 €---
718 302 €9 473 €6 957 €8 829 €---
818 668 €9 197 €6 681 €9 470 €---
919 041 €8 913 €6 396 €10 129 €---
1019 422 €8 618 €6 102 €10 804 €---
1119 811 €8 314 €5 798 €11 497 €---
1220 207 €7 999 €5 483 €12 208 €---
1320 611 €7 674 €5 157 €12 937 €---
1421 023 €7 337 €4 821 €13 686 €---
1521 444 €6 989 €4 473 €14 455 €---
1621 872 €6 629 €4 113 €15 244 €---
1722 310 €6 257 €3 741 €16 053 €---
1822 756 €5 872 €3 356 €16 884 €---
1923 211 €5 474 €2 958 €17 737 €---
2023 675 €5 063 €2 546 €18 613 €---
2124 149 €4 637 €2 121 €19 512 €---
2224 632 €4 197 €1 681 €20 435 €---
2325 125 €3 743 €1 226 €21 382 €---
2425 627 €3 272 €756 €22 355 €---
2526 140 €2 786 €270 €23 354 €---
TOTAL520 543 €224 277 €121 669 €296 266 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 296 266 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 413 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 413 €-6 420 €+9 833 €
2+3 413 €0 €+3 413 €
3+3 413 €0 €+3 413 €
4+3 413 €+1 886 €+1 527 €
5+3 413 €+2 278 €+1 135 €
6+3 413 €+2 461 €+952 €
7+3 413 €+2 649 €+764 €
8+3 413 €+2 841 €+572 €
9+3 413 €+3 039 €+374 €
10+3 413 €+3 241 €+172 €
11+3 413 €+3 449 €-36 €
12+3 413 €+3 662 €-249 €
13+3 413 €+3 881 €-468 €
14+3 413 €+4 106 €-693 €
15+3 413 €+4 336 €-923 €
16+3 413 €+4 573 €-1 160 €
17+3 413 €+4 816 €-1 403 €
18+3 413 €+5 065 €-1 652 €
19+3 413 €+5 321 €-1 908 €
20+3 413 €+5 584 €-2 171 €
21+3 413 €+5 854 €-2 441 €
22+3 413 €+6 130 €-2 717 €
23+3 413 €+6 415 €-3 002 €
24+3 413 €+6 706 €-3 293 €
25+3 413 €+7 006 €-3 593 €
Total+85 325 €+88 880 €+-3 555 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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