Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleNeuvecelle (74)
Surface50m²
Coût Total164 312€
Loyer Annuel11 915€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois-136€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 900 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 2 678 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A VENDRE EN BRS - 2 pièces de 50 m² - RESIDENCE PRINCIPALE UNIQUEMENT

Idéalement située, à proximité de toutes les commodités (écoles, commerces..) Découvrez cette résidence sur 2 étage ( sans ascenseur ) datant de 2007 composé de 14 logements .

T2 de 50 m² (au 1er étage - sans ascenseur )

  • 1 chambre,
  • Une salle de bain,
  • Une belle pièce de vie lumineuse
  • une cave

Prévoir l'installation d'une cuisine. Possibilité d'acquérir un garage en supplément au prix de 20 000€ Chauffage collectif au gaz naturel

Bien vendu en l'état via le dispositif du Bail Réel Solidaire. Sous conditions de ressources et pour de la résidence principale UNIQUEMENT. Montant de la redevance mensuelle : 49.98 €/mois.

Exonération de taxe foncière jusqu'en 2035 Montant moyen des charges de copropriété en 2026 (chauffage, eau chaude et eau froide incluse) : 504,75 €/trimestre

Montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard : entre 500 € et 720 € Année de référence des prix de l’énergie utilisée pour établir cette estimation : 2023

Ville : Neuvecelle
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74500
Total : 164 312€
Prix d'acquisition : 133 900€
Travaux : 19 700€
Valeur du bien : 153 600€
Frais de notaire : 10 712€
Coût estimé : 10 712€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 19.86€/m²/mois
Fourchette : 15.13€ - 26.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 993€/mois
Loyer annuel estimé : 11915€/an
Fourchette totale : 757€ - 1303€/mois
Fourchette annuelle : 9080€ - 15636€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 312€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :813,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :47,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 861,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 827,60€
Coût de l'assurance :14 377,30€
Taxe foncière : 1 191,52€/an
Soit par mois : 99,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 168,25€/mois
Soit par an : 2 019,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 992,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 129,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-136,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 118 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Installation d'une cuisine équipée complète avec électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: Prévoir l'installation d'une cuisine - État 3/5 visible sur photos
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain (environ 4 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 700 €(394 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 500€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 875€/m² = 3500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 200€
    Peinture des murs et plafonds: 22 m² × 100€/m² = 2200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Neuvecelle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 993 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 915 €/an
Calcul : 993 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 516 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 312 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 192 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 019 €/an
Calcul : 168 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 001 €
Revenus locatifs : +11 915 €
Charges déductibles : -29 001 €
Résultat foncier Année 1 : -17 086 €(Déficit de 17 086 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 301 €/an
Revenus locatifs : +11 915 €
Charges déductibles : -9 301 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 614 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6385.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 035 €(65% de 133 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 165 €/an
Calcul : 87 035 € × 3,636% = 3 165 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 915 €29 006 €5 521 €-17 091 €10 700 €6 391 €6 391 €
212 154 €9 160 €5 374 €2 994 €--3 398 €
312 397 €9 008 €5 223 €3 388 €--9 €
412 645 €8 851 €5 066 €3 793 €---
512 897 €8 689 €4 903 €4 208 €---
613 155 €8 521 €4 736 €4 634 €---
713 418 €8 347 €4 562 €5 071 €---
813 687 €8 168 €4 382 €5 519 €---
913 961 €7 982 €4 196 €5 979 €---
1014 240 €7 789 €4 004 €6 450 €---
1114 525 €7 590 €3 805 €6 934 €---
1214 815 €7 385 €3 599 €7 430 €---
1315 111 €7 172 €3 386 €7 940 €---
1415 414 €6 951 €3 166 €8 462 €---
1515 722 €6 723 €2 938 €8 998 €---
1616 036 €6 488 €2 702 €9 549 €---
1716 357 €6 244 €2 458 €10 113 €---
1816 684 €5 991 €2 206 €10 693 €---
1917 018 €5 730 €1 945 €11 288 €---
2017 358 €5 460 €1 675 €11 898 €---
2117 705 €5 181 €1 395 €12 525 €---
2218 060 €4 892 €1 106 €13 168 €---
2318 421 €4 593 €807 €13 828 €---
2418 789 €4 283 €498 €14 506 €---
2519 165 €3 963 €177 €15 202 €---
TOTAL381 649 €194 168 €79 828 €187 481 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 915 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 502 €-3 210 €+5 712 €
2+2 502 €0 €+2 502 €
3+2 502 €0 €+2 502 €
4+2 502 €+1 135 €+1 367 €
5+2 502 €+1 263 €+1 239 €
6+2 502 €+1 390 €+1 112 €
7+2 502 €+1 521 €+981 €
8+2 502 €+1 656 €+846 €
9+2 502 €+1 794 €+708 €
10+2 502 €+1 935 €+567 €
11+2 502 €+2 080 €+422 €
12+2 502 €+2 229 €+273 €
13+2 502 €+2 382 €+120 €
14+2 502 €+2 539 €-37 €
15+2 502 €+2 700 €-198 €
16+2 502 €+2 865 €-363 €
17+2 502 €+3 034 €-532 €
18+2 502 €+3 208 €-706 €
19+2 502 €+3 386 €-884 €
20+2 502 €+3 569 €-1 067 €
21+2 502 €+3 757 €-1 255 €
22+2 502 €+3 950 €-1 448 €
23+2 502 €+4 148 €-1 646 €
24+2 502 €+4 352 €-1 850 €
25+2 502 €+4 561 €-2 059 €
Total+62 550 €+56 244 €+6 306 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →