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Appartement 2 pièces 65 m²

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface65m²
Coût Total103 480€
Loyer Annuel9 842€
Rentabilité9.51%
Cashflow/mois+195€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 153,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 65 m²

Laissez-vous séduire par ce bel appartement de 65 m², situé au 1er étage avec ascenseur d'une résidence services seniors, à proximité immédiate des commerces, des transports et du centre-ville.

Dès l'entrée, vous découvrirez un espace de vie lumineux et agréable, offrant de beaux volumes et un fort potentiel d'aménagement. Une chambre confortable, une salle d'eau avec WC ainsi que des espaces de rangement complètent ce bien aux nombreux atouts.

Un bien unique, entièrement personnalisable selon vos envies ! Ce logement sera aménagé sur-mesure pour ses futurs propriétaires : -Peintures personnalisées -Aménagement optimisé -Cuisine entièrement équipée et installée selon vos goûts

Un véritable atout pour emménager dans un appartement clé en main, à votre image, sans travaux à prévoir.

La résidence, sécurisée et non médicalisée, offre un cadre de vie privilégié avec : -Accueil permanent et surveillance 24h/24 -Espaces communs conviviaux (salon, salles d'activités, espaces détente) -Animations régulières et services à la carte

Un environnement rassurant et chaleureux, idéal pour profiter pleinement de votre quotidien.

Idéal résidence principale ou investissement sécurisé Une opportunité rare alliant confort, sécurité et personnalisation.

À visiter sans tarder !

Surface : 65 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.291904, 4.065491
Total : 103 480€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 22 480€
Valeur du bien : 97 480€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9842€/an
Fourchette totale : 656€ - 1026€/mois
Fourchette annuelle : 7871€ - 12307€/an
Rentabilité brute :9.51%
Fourchette de rentabilité :7.61% - 11.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 765,19 €/m²
Basé sur :930 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 737 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-39 737€ (-34.6%)
Marge achat-revente :11 257€ (9.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 273,63€
Coût de l'assurance :9 054,50€
Taxe foncière : 984,24€/an
Soit par mois : 82,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 624,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :195,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais peut bénéficier d'un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre.
Quantité: 16 m²
Raison: État 5/5 visible - chambre en excellent état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 480 €(346 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:300€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 16 m² × 30€/m² = 480€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse dans les postes de chauffage, chauffe-eau et salle de bain.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 842 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 480 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 362 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 300 €
Revenus locatifs : +9 842 €
Charges déductibles : -27 300 €
Résultat foncier Année 1 : -17 458 €(Déficit de 17 458 €)
Imputable sur revenu global : 17 458 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 820 €/an
Revenus locatifs : +9 842 €
Charges déductibles : -4 820 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 022 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 842 €27 303 €3 477 €-17 461 €17 461 €--
210 039 €4 731 €3 385 €5 308 €---
310 240 €4 636 €3 289 €5 605 €---
410 445 €4 537 €3 190 €5 908 €---
510 654 €4 434 €3 088 €6 219 €---
610 867 €4 329 €2 982 €6 538 €---
711 084 €4 219 €2 873 €6 865 €---
811 306 €4 106 €2 760 €7 200 €---
911 532 €3 989 €2 643 €7 543 €---
1011 763 €3 868 €2 522 €7 895 €---
1111 998 €3 743 €2 396 €8 255 €---
1212 238 €3 613 €2 267 €8 625 €---
1312 483 €3 479 €2 132 €9 004 €---
1412 732 €3 340 €1 994 €9 392 €---
1512 987 €3 197 €1 850 €9 790 €---
1613 247 €3 048 €1 702 €10 199 €---
1713 512 €2 894 €1 548 €10 617 €---
1813 782 €2 736 €1 389 €11 046 €---
1914 057 €2 571 €1 225 €11 486 €---
2014 339 €2 401 €1 055 €11 938 €---
2114 625 €2 225 €879 €12 400 €---
2214 918 €2 043 €697 €12 875 €---
2315 216 €1 855 €508 €13 362 €---
2415 521 €1 660 €313 €13 861 €---
2515 831 €1 458 €112 €14 373 €---
TOTAL315 256 €106 414 €50 274 €208 842 €17 461 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 238 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 208 842 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 067 €-5 238 €+7 305 €
2+2 067 €+1 592 €+475 €
3+2 067 €+1 681 €+386 €
4+2 067 €+1 772 €+295 €
5+2 067 €+1 866 €+201 €
6+2 067 €+1 961 €+106 €
7+2 067 €+2 059 €+8 €
8+2 067 €+2 160 €-93 €
9+2 067 €+2 263 €-196 €
10+2 067 €+2 368 €-301 €
11+2 067 €+2 477 €-410 €
12+2 067 €+2 587 €-520 €
13+2 067 €+2 701 €-634 €
14+2 067 €+2 818 €-751 €
15+2 067 €+2 937 €-870 €
16+2 067 €+3 060 €-993 €
17+2 067 €+3 185 €-1 118 €
18+2 067 €+3 314 €-1 247 €
19+2 067 €+3 446 €-1 379 €
20+2 067 €+3 581 €-1 514 €
21+2 067 €+3 720 €-1 653 €
22+2 067 €+3 862 €-1 795 €
23+2 067 €+4 008 €-1 941 €
24+2 067 €+4 158 €-2 091 €
25+2 067 €+4 312 €-2 245 €
Total+51 675 €+62 653 €+-10 978 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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