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Maison 8 pièces 136 m²

VilleSaint-Affrique (12)
Surface136m²
Coût Total126 592€
Loyer Annuel12 775€
Rentabilité10.09%
Cashflow/mois+303€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 400 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 797,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 136 m² - Maison 8 pièces 136 m²

Saint Affrique, à vendre, maison avec terrasse et garage. 136 m2 habitables, cuisine indépendante, séjour donnant sur terrasse avec vue sur la rivière, buanderie, salle d'eau, 4 chambres, combles aménageables, diverses caves et garage 30 m2. Très lumineuse, chauffage central, double vitrage, prévoir travaux de remise au goût du jour. Parking gratuit à proximité immédiate.

Surface : 136 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 31/10/2024

Consommation énergie primaire : 0141 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 780 € et 2 440 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Affrique
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12400
Coordonnées : 43.957615, 2.880043
Total : 126 592€
Prix d'acquisition : 108 400€
Travaux : 9 520€
Valeur du bien : 117 920€
Frais de notaire : 8 672€
Coût estimé : 8 672€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136m²
Loyer prédit : 7.83€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1065€/mois
Loyer annuel estimé : 12775€/an
Fourchette totale : 795€ - 1426€/mois
Fourchette annuelle : 9537€ - 17112€/an
Rentabilité brute :10.09%
Fourchette de rentabilité :7.53% - 13.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 415,38 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 492 €
Prix d'achat :108 400 €
Décote à l'achat :-84 092€ (-43.7%)
Marge achat-revente :65 900€ (34.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 592€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :618,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 880,49€
Coût de l'assurance :11 076,80€
Taxe foncière : 1 277,46€/an
Soit par mois : 106,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 064,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 761,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :302,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles recommandée pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central existant
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du salon avec nouveau revêtement de sol et peinture
Quantité: 38 m²
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien du parquet dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 520 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:9 520€
    Isolation des combles perdus: 136 m² × 70€/m² = 9520€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 520€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 065 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 775 €/an
Calcul : 1 065 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 086 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 592 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 277 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 326 €
Revenus locatifs : +12 775 €
Charges déductibles : -15 326 €
Résultat foncier Année 1 : -2 552 €(Déficit de 2 552 €)
Imputable sur revenu global : 2 552 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 806 €/an
Revenus locatifs : +12 775 €
Charges déductibles : -5 806 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 968 €/an
Prix d'achat du bien : 108 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 460 €(65% de 108 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 562 €/an
Calcul : 70 460 € × 3,636% = 2 562 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 775 €15 330 €4 090 €-2 556 €2 556 €--
213 030 €5 700 €3 979 €7 330 €---
313 291 €5 586 €3 865 €7 705 €---
413 557 €5 468 €3 747 €8 089 €---
513 828 €5 346 €3 625 €8 482 €---
614 104 €5 220 €3 500 €8 884 €---
714 386 €5 090 €3 369 €9 296 €---
814 674 €4 956 €3 235 €9 718 €---
914 967 €4 817 €3 096 €10 151 €---
1015 267 €4 673 €2 953 €10 594 €---
1115 572 €4 525 €2 804 €11 047 €---
1215 884 €4 372 €2 651 €11 512 €---
1316 201 €4 213 €2 493 €11 988 €---
1416 525 €4 050 €2 329 €12 475 €---
1516 856 €3 881 €2 160 €12 975 €---
1617 193 €3 706 €1 986 €13 486 €---
1717 537 €3 526 €1 806 €14 011 €---
1817 888 €3 340 €1 619 €14 548 €---
1918 245 €3 147 €1 427 €15 098 €---
2018 610 €2 948 €1 228 €15 662 €---
2118 982 €2 743 €1 022 €16 240 €---
2219 362 €2 531 €810 €16 832 €---
2319 749 €2 311 €591 €17 438 €---
2420 144 €2 084 €364 €18 060 €---
2520 547 €1 850 €130 €18 697 €---
TOTAL409 175 €111 414 €58 880 €297 761 €2 556 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 767 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 297 761 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 775 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 683 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 683 €-767 €+3 450 €
2+2 683 €+2 199 €+484 €
3+2 683 €+2 311 €+372 €
4+2 683 €+2 427 €+256 €
5+2 683 €+2 544 €+139 €
6+2 683 €+2 665 €+18 €
7+2 683 €+2 789 €-106 €
8+2 683 €+2 916 €-233 €
9+2 683 €+3 045 €-362 €
10+2 683 €+3 178 €-495 €
11+2 683 €+3 314 €-631 €
12+2 683 €+3 454 €-771 €
13+2 683 €+3 596 €-913 €
14+2 683 €+3 743 €-1 060 €
15+2 683 €+3 892 €-1 209 €
16+2 683 €+4 046 €-1 363 €
17+2 683 €+4 203 €-1 520 €
18+2 683 €+4 364 €-1 681 €
19+2 683 €+4 529 €-1 846 €
20+2 683 €+4 699 €-2 016 €
21+2 683 €+4 872 €-2 189 €
22+2 683 €+5 049 €-2 366 €
23+2 683 €+5 231 €-2 548 €
24+2 683 €+5 418 €-2 735 €
25+2 683 €+5 609 €-2 926 €
Total+67 075 €+89 328 €+-22 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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