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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAlençon (61)
Surface44.5m²
Coût Total67 200€
Loyer Annuel6 165€
Rentabilité9.17%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 44.5 m²
Prix au m² : 1 235,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel collectif, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Exclusivité ORPI - Alençon, au sein de la résidence Lyautey équipée d'un ascenseur, bel appartement de type 2 actuellement loué situé au 4ème étage. Vaste hall d'entrée avec rangements, cuisine aménagée, séjour, chambre et salle de bains. Ensemble en bon état général, aucun travaux à prévoir. Logement loué depuis le 08 mars 2024 moyennant un loyer de 550 euros dont 155 euros de charges. ORPI - Foch Immobilier - les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site georisques : Référence agence : 6902

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.434624, 0.091376
Total : 67 200€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 7 800€
Valeur du bien : 62 800€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 44.5m²
Loyer prédit : 11.54€/m²/mois
Fourchette : 9.22€ - 14.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 514€/mois
Loyer annuel estimé : 6165€/an
Fourchette totale : 410€ - 643€/mois
Fourchette annuelle : 4925€ - 7716€/an
Rentabilité brute :9.17%
Fourchette de rentabilité :7.33% - 11.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 097,2 €/m²
Basé sur :194 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 825 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+6 175€ (+12.6%)
Marge achat-revente :-18 375€ (-37.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :67 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :337,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :19,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 357,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 050,37€
Coût de l'assurance :5 880,00€
Taxe foncière : 616,47€/an
Soit par mois : 51,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 155,00€/mois
Soit par an : 1 860,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 513,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 563,47€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 44.5 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 800 €(175 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 800€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 800€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 514 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 165 €/an
Calcul : 514 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 343 €/an
Base de calcul : Emprunt de 67 200 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 235 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 616 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 860 €/an
Calcul : 155 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 854 €
Revenus locatifs : +6 165 €
Charges déductibles : -12 854 €
Résultat foncier Année 1 : -6 690 €(Déficit de 6 690 €)
Imputable sur revenu global : 6 690 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 054 €/an
Revenus locatifs : +6 165 €
Charges déductibles : -5 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 110 €/an
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 165 €12 856 €2 345 €-6 692 €6 692 €--
26 288 €4 995 €2 284 €1 293 €---
36 414 €4 932 €2 220 €1 482 €---
46 542 €4 866 €2 155 €1 676 €---
56 673 €4 798 €2 087 €1 875 €---
66 806 €4 728 €2 016 €2 079 €---
76 942 €4 655 €1 943 €2 288 €---
87 081 €4 579 €1 868 €2 502 €---
97 223 €4 501 €1 789 €2 722 €---
107 367 €4 420 €1 708 €2 948 €---
117 515 €4 336 €1 624 €3 179 €---
127 665 €4 249 €1 537 €3 416 €---
137 818 €4 159 €1 447 €3 660 €---
147 975 €4 065 €1 354 €3 909 €---
158 134 €3 968 €1 257 €4 166 €---
168 297 €3 868 €1 157 €4 429 €---
178 463 €3 764 €1 053 €4 698 €---
188 632 €3 657 €945 €4 975 €---
198 805 €3 546 €834 €5 259 €---
208 981 €3 430 €718 €5 551 €---
219 160 €3 311 €599 €5 850 €---
229 344 €3 187 €475 €6 157 €---
239 530 €3 059 €347 €6 472 €---
249 721 €2 926 €214 €6 795 €---
259 915 €2 788 €76 €7 127 €---
TOTAL197 456 €109 642 €34 050 €87 814 €6 692 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 008 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 87 814 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 165 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 295 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 295 €-2 008 €+3 303 €
2+1 295 €+388 €+907 €
3+1 295 €+445 €+850 €
4+1 295 €+503 €+792 €
5+1 295 €+562 €+733 €
6+1 295 €+624 €+671 €
7+1 295 €+686 €+609 €
8+1 295 €+751 €+544 €
9+1 295 €+817 €+478 €
10+1 295 €+884 €+411 €
11+1 295 €+954 €+341 €
12+1 295 €+1 025 €+270 €
13+1 295 €+1 098 €+197 €
14+1 295 €+1 173 €+122 €
15+1 295 €+1 250 €+45 €
16+1 295 €+1 329 €-34 €
17+1 295 €+1 409 €-114 €
18+1 295 €+1 493 €-198 €
19+1 295 €+1 578 €-283 €
20+1 295 €+1 665 €-370 €
21+1 295 €+1 755 €-460 €
22+1 295 €+1 847 €-552 €
23+1 295 €+1 942 €-647 €
24+1 295 €+2 039 €-744 €
25+1 295 €+2 138 €-843 €
Total+32 375 €+26 344 €+6 031 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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