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Achat : Appartement Boulogne-sur-Mer (62200)

Bien expiré
VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface82m²
Coût Total157 916€
Loyer Annuel9 641€
Rentabilité6.11%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 200 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 465,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 place de parking, Rez-de-chaussée

Appartement À Vendre. Exclusivité Boulogne-Sur-Mer - Plein centre-ville

Découvrez ce spacieux appartement de type T4, situé en rez-de-chaussée et traversant, idéalement positionné à proximité immédiate de toutes les commodités.

Alliant confort et accessibilité, ce bien rare en hypercentre propose :

Une vaste pièce de vie lumineuse, idéale pour aménager un grand salon séjour

Une cuisine indépendante, aménagée et équipée, fonctionnelle et spacieuse.

L'espace nuit : 3 chambres confortables + une pièce bonus, parfaite pour un bureau ou un grand dressing sur-mesure.

Salle de bain complète : Pour votre confort quotidien, elle dispose d'une douche Et d'une baignoire.

Ses atouts incontestables :

️ Place de parking privative (indispensable en centre-ville).

️ Appartement traversant pour une luminosité optimale.

Une cave.

️ Confort thermique : Fenêtres Pvc double vitrage, Dpe classé D.

Ne manquez pas cette opportunité unique.

Pour plus d’informations ou organiser une visite, contactez moi .

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.728790, 1.599140
Total : 157 916€
Prix d'acquisition : 120 200€
Travaux : 28 100€
Valeur du bien : 148 300€
Frais de notaire : 9 616€
Coût estimé : 9 616€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 803€/mois
Loyer annuel estimé : 9641€/an
Fourchette totale : 645€ - 1001€/mois
Fourchette annuelle : 7741€ - 12007€/an
Rentabilité brute :6.11%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 642,86 €/m²
Basé sur :264 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 715 €
Prix d'achat :120 200 €
Décote à l'achat :-14 515€ (-10.8%)
Marge achat-revente :-23 201€ (-17.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 916€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :782,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :46,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 829,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 972,87€
Coût de l'assurance :13 817,65€
Taxe foncière : 964,11€/an
Soit par mois : 80,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 803,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 909,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-105,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (vérifier l'état actuel).
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle du confort thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine vieillissants et vérification de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de la salle de bain et vérification de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais quelques éléments à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger optionnel

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 100 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 900€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 900€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 30 m²: 40€/m² × 30 = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été adaptés pour la région en utilisant un coefficient de 0.9 pour les zones rurales.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 803 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 641 €/an
Calcul : 803 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 317 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 916 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 964 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 933 €
Revenus locatifs : +9 641 €
Charges déductibles : -34 933 €
Résultat foncier Année 1 : -25 292 €(Déficit de 25 292 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 833 €/an
Revenus locatifs : +9 641 €
Charges déductibles : -6 833 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 808 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3892.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 130 €(65% de 120 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 841 €/an
Calcul : 78 130 € × 3,636% = 2 841 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 641 €34 938 €5 322 €-25 297 €21 400 €3 897 €3 897 €
29 834 €6 697 €5 181 €3 137 €--761 €
310 031 €6 551 €5 035 €3 479 €---
410 231 €6 400 €4 883 €3 831 €---
510 436 €6 244 €4 727 €4 192 €---
610 645 €6 082 €4 565 €4 562 €---
710 857 €5 915 €4 398 €4 942 €---
811 075 €5 742 €4 225 €5 333 €---
911 296 €5 563 €4 046 €5 733 €---
1011 522 €5 378 €3 861 €6 144 €---
1111 752 €5 186 €3 669 €6 567 €---
1211 987 €4 987 €3 471 €7 000 €---
1312 227 €4 782 €3 265 €7 445 €---
1412 472 €4 570 €3 053 €7 902 €---
1512 721 €4 350 €2 833 €8 371 €---
1612 976 €4 123 €2 606 €8 853 €---
1713 235 €3 888 €2 371 €9 347 €---
1813 500 €3 644 €2 128 €9 855 €---
1913 770 €3 393 €1 876 €10 377 €---
2014 045 €3 132 €1 615 €10 913 €---
2114 326 €2 863 €1 346 €11 463 €---
2214 613 €2 584 €1 067 €12 029 €---
2314 905 €2 295 €779 €12 610 €---
2415 203 €1 997 €480 €13 206 €---
2515 507 €1 688 €171 €13 819 €---
TOTAL308 807 €142 993 €76 973 €165 814 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 165 814 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 641 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 025 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 025 €-6 420 €+8 445 €
2+2 025 €0 €+2 025 €
3+2 025 €+816 €+1 209 €
4+2 025 €+1 149 €+876 €
5+2 025 €+1 258 €+767 €
6+2 025 €+1 369 €+656 €
7+2 025 €+1 483 €+542 €
8+2 025 €+1 600 €+425 €
9+2 025 €+1 720 €+305 €
10+2 025 €+1 843 €+182 €
11+2 025 €+1 970 €+55 €
12+2 025 €+2 100 €-75 €
13+2 025 €+2 234 €-209 €
14+2 025 €+2 371 €-346 €
15+2 025 €+2 511 €-486 €
16+2 025 €+2 656 €-631 €
17+2 025 €+2 804 €-779 €
18+2 025 €+2 957 €-932 €
19+2 025 €+3 113 €-1 088 €
20+2 025 €+3 274 €-1 249 €
21+2 025 €+3 439 €-1 414 €
22+2 025 €+3 609 €-1 584 €
23+2 025 €+3 783 €-1 758 €
24+2 025 €+3 962 €-1 937 €
25+2 025 €+4 146 €-2 121 €
Total+50 625 €+49 744 €+881 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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