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Maison

VilleSaint-Félix (17)
Surface240
Coût Total282 980
Loyer Annuel22 911
Rentabilité8.10%
Cashflow/mois+234
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 186 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 775 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 240 m², 7 pièces, 5 chambres, 1 salle de bain, Orientation sud, 2395 m² de terrain, 2 salles de douche, 6 places de parking, Chauffage électrique

Charmante propriété dans un village avec bar en Charente-Maritime, offrant un superbe potentiel de rénovation. Il s'agit d'une opportunité intéressante pour ceux qui recherchent une maison à la campagne avec des possibilités de revenus grâce à sa maison principale et son gîte à restaurer. Caractéristiques principales Maison principale spacieuse et pleine de caractère, plus gîte à rénover - idéal pour des locations de vacances ou pour accueillir la famille élargie une fois les travaux terminés. Située sur un grand terrain, offrant intimité, espace pour des jardins, des zones de loisirs ou même une piscine. Excellent emplacement : à seulement 10 minutes de Surgères, avec une liaison Tgv directe vers Paris. À seulement 40 minutes des plages de l'Atlantique, ce qui en fait un mélange parfait entre tranquillité rurale et style de vie côtier. Cette propriété est parfaite pour ceux qui ont de l'imagination, combinant le charme de la vie rurale avec un accès facile aux transports et aux attractions balnéaires. Avec une rénovation adéquate, elle pourrait devenir une merveilleuse maison familiale ou un projet de vacances florissant.

Ville : Saint-Félix
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17330
Coordonnées : 46.088990, -0.599683
Total : 282 980
Prix d'acquisition : 186 000
Travaux : 82 100
Valeur du bien : 268 100
Frais de notaire : 14 880
Coût estimé : 14 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240
Loyer prédit : 7.96€/m²/mois
Fourchette : 6.38€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1909€/mois
Loyer annuel estimé : 22911€/an
Fourchette totale : 1531€ - 2380€/mois
Fourchette annuelle : 18377€ - 28563€/an
Rentabilité brute :8.10%
Fourchette de rentabilité :6.49% - 10.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 154,49 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :277 079
Prix d'achat :186 000
Décote à l'achat :-91 079 (-32.9%)
Marge achat-revente :-5 901€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :282 980
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 401,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :82,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 484,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 480,01
Coût de l'assurance :24 760,75
Taxe foncière : 2 291,06€/an
Soit par mois : 190,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 909,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 674,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :234,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon sans photo, rafraîchissement nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 240 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 100(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 800
    Isolation toiture: 240 m² × 70€/m² = 16800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:21 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€ = 21000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 000
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 500
    Mise à jour tableau électrique: 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:7 200
    Remplacement tuyauterie: 240 m² × 30€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Félix (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 50 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 909 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 911 €/an
Calcul : 1 909 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 499 €/an
Base de calcul : Emprunt de 282 980 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 990 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 291 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 880
Revenus locatifs : +22 911
Charges déductibles : -94 880
Résultat foncier Année 1 : -71 970(Déficit de 71 970 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 570
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 780 €/an
Revenus locatifs : +22 911
Charges déductibles : -12 780
Résultat foncier Années 2+ : 10 130 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50569.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 186 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 900(65% de 186 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 396 €/an
Calcul : 120 900 € × 3,636% = 4 396
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 91194 8909 508-71 97921 400 €50 579 €50 579 €
223 36912 5379 25610 832--39 747 €
323 83612 2768 99411 560--28 187 €
424 31312 0068 72412 307--15 880 €
524 79911 7268 44513 073--2 807 €
625 29511 4378 15613 858---
725 80111 1387 85614 663---
826 31710 8287 54715 489---
926 84310 5087 22716 335---
1027 38010 1776 89517 203---
1127 9289 8346 55318 094---
1228 4869 4806 19819 007---
1329 0569 1135 83119 943---
1429 6378 7345 45220 904---
1530 2308 3415 05921 889---
1630 8357 9354 65322 900---
1731 4517 5154 23323 937---
1832 0807 0803 79925 000---
1932 7226 6313 34926 091---
2033 3766 1652 88427 211---
2134 0445 6842 40328 360---
2234 7255 1861 90529 539---
2335 4194 6711 39030 748---
2436 1284 13885731 989---
2536 8503 58730633 263---
TOTAL733 833301 617137 480432 21521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 432 215
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 911 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 811-6 420+11 231
2+4 8110+4 811
3+4 8110+4 811
4+4 8110+4 811
5+4 8110+4 811
6+4 811+3 315+1 496
7+4 811+4 399+412
8+4 811+4 647+164
9+4 811+4 901-90
10+4 811+5 161-350
11+4 811+5 428-617
12+4 811+5 702-891
13+4 811+5 983-1 172
14+4 811+6 271-1 460
15+4 811+6 567-1 756
16+4 811+6 870-2 059
17+4 811+7 181-2 370
18+4 811+7 500-2 689
19+4 811+7 827-3 016
20+4 811+8 163-3 352
21+4 811+8 508-3 697
22+4 811+8 862-4 051
23+4 811+9 224-4 413
24+4 811+9 597-4 786
25+4 811+9 979-5 168
Total+120 275+129 665+-9 390
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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