Appartement

VilleDunkerque (59)

Surface80m²

Coût Total185 305€

Loyer Annuel10 568€

Rentabilité5.70%

Cashflow/mois-583€

Prix : 132 000 €

Surface : 80 m²

Prix au m² : 1 650 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 4

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Nombre d'égages : 8, Nombre de WC : 1

Retrouvez dans votre agence Citya cet appartement lumineux de 80 m² en plein coeur de Dunkerque Idéalement situé dans le centre-ville de Dunkerque, découvrez ce bel appartement de 80 m², parfaitement agencé et baigné de lumière. Vous serez séduit par son séjour offrant un agréable espace de vie, ses deux chambres confortables ainsi que sa salle de bains équipée à la fois d'une douche et d'une baignoire, pour répondre à tous les besoins du quotidien. Profitez également d'un balcon accessible depuis la cuisine, le séjour et l'une des chambres, idéal pour savourer les beaux jours. Et pour encore plus de praticité, l'appartement dispose d'une cave privative ainsi que d'une place de stationnement sécurisée ! Un bien alliant confort, fonctionnalité et situation privilégiée. À découvrir sans tarder ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Dunkerque-59140/957

Ville : Dunkerque

Département : Nord

Région : Hauts de France

Code postal : 59140

Coordonnées : 51.039010, 2.380580

Total : 185 305€

Prix d'acquisition : 132 000€

Travaux : 42 745€

Valeur du bien : 174 745€

Frais de notaire : 10 560€

Coût estimé : 10 560€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 80m²

Loyer prédit : 11.01€/m²/mois

Fourchette : 8.63€ - 14.05€/m²/mois

Loyer total estimé : 881€/mois

Loyer annuel estimé : 10568€/an

Fourchette totale : 690€ - 1124€/mois

Fourchette annuelle : 8281€ - 13487€/an

Rentabilité brute :5.70%

Fourchette de rentabilité :4.47% - 7.28%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :2 017,89 €/m²

Basé sur :270 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :161 431 €

Prix d'achat :132 000 €

Décote à l'achat :-29 431€ (-18.2%)

Marge achat-revente :-23 874€ (-14.8%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :185 305€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :906,94€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.29%

Assurance emprunteur :74,12€/mois

Taux d'assurance : 0.48% par an

Total mensualité : 981,06€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 777,51€

Coût de l'assurance :22 236,60€

Taxe foncière : 1 056,79€/an

Soit par mois : 88,07€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 394,50€/mois

Soit par an : 4 734,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 880,66€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 463,63€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-582,97€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 277 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 80 m²

Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 8 fenêtres

Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique

Quantité: 1 unité

Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation

Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace

Salle de bainOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds de la salle de bain

Quantité: 6 m²

Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger recommandé

ChambresOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 24 m²

Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger recommandé

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 25 m²

Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 745 €(534 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Menuiseries:10 400€
Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Eau chaude:4 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Cuisine:15 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
Salle de bain:240€
Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
Chambres:480€
Peinture chambres: 24 m² × 20€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Salon:625€
Peinture salon: 25 m² × 25€/m² = 625€ (main d'œuvre incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dunkerque (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 881 €/mois

Revenus locatifs annuels : 10 568 €/an

Calcul : 881 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 018 €/an

Base de calcul : Emprunt de 185 305 € à 3.29% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 889 €/an

Calcul : 74 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 057 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 4 734 €/an

Calcul : 395 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 745 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 443 €

Revenus locatifs : +10 568 €

Charges déductibles : -55 443 €

Résultat foncier Année 1 : -44 875 €(Déficit de 44 875 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 23 475 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 698 €/an

Revenus locatifs : +10 568 €

Charges déductibles : -12 698 €

Résultat foncier Années 2+ : -2 130 €/an(Déficit de 2 130 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23475.18 € reporté.

Prix d'achat du bien : 132 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 85 800 €(65% de 132 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 3 120 €/an

Calcul : 85 800 € × 3,636% = 3 120 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	10 568 €	55 449 €	6 024 €	-44 881 €	21 400 €	23 481 €	23 481 €
2	10 779 €	12 542 €	5 861 €	-1 762 €	1 762 €	-	23 481 €
3	10 995 €	12 374 €	5 694 €	-1 379 €	1 379 €	-	23 481 €
4	11 215 €	12 201 €	5 520 €	-986 €	986 €	-	23 481 €
5	11 439 €	12 021 €	5 341 €	-582 €	582 €	-	23 481 €
6	11 668 €	11 836 €	5 156 €	-169 €	169 €	-	23 481 €
7	11 901 €	11 645 €	4 965 €	256 €	-	-	23 225 €
8	12 139 €	11 447 €	4 767 €	692 €	-	-	22 533 €
9	12 382 €	11 243 €	4 563 €	1 139 €	-	-	21 394 €
10	12 630 €	11 032 €	4 352 €	1 598 €	-	-	19 797 €
11	12 882 €	10 814 €	4 134 €	2 068 €	-	-	17 728 €
12	13 140 €	10 588 €	3 908 €	2 551 €	-	-	-
13	13 403 €	10 355 €	3 675 €	3 047 €	-	-	-
14	13 671 €	10 115 €	3 434 €	3 556 €	-	-	-
15	13 944 €	9 866 €	3 186 €	4 078 €	-	-	-
16	14 223 €	9 609 €	2 928 €	4 614 €	-	-	-
17	14 507 €	9 343 €	2 663 €	5 164 €	-	-	-
18	14 798 €	9 068 €	2 388 €	5 729 €	-	-	-
19	15 094 €	8 785 €	2 104 €	6 309 €	-	-	-
20	15 395 €	8 491 €	1 811 €	6 904 €	-	-	-
21	15 703 €	8 188 €	1 508 €	7 515 €	-	-	-
22	16 017 €	7 875 €	1 195 €	8 142 €	-	-	-
23	16 338 €	7 552 €	871 €	8 786 €	-	-	-
24	16 664 €	7 217 €	537 €	9 447 €	-	-	-
25	16 998 €	6 872 €	191 €	10 126 €	-	-	-
TOTAL	338 492 €	296 529 €	86 778 €	41 963 €	26 278 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 7 883 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 41 963 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 568 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 219 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 219 €	-6 420 €	+8 639 €
2	+2 219 €	-529 €	+2 748 €
3	+2 219 €	-414 €	+2 633 €
4	+2 219 €	-296 €	+2 515 €
5	+2 219 €	-175 €	+2 394 €
6	+2 219 €	-51 €	+2 270 €
7	+2 219 €	0 €	+2 219 €
8	+2 219 €	0 €	+2 219 €
9	+2 219 €	0 €	+2 219 €
10	+2 219 €	0 €	+2 219 €
11	+2 219 €	0 €	+2 219 €
12	+2 219 €	+765 €	+1 454 €
13	+2 219 €	+914 €	+1 305 €
14	+2 219 €	+1 067 €	+1 152 €
15	+2 219 €	+1 223 €	+996 €
16	+2 219 €	+1 384 €	+835 €
17	+2 219 €	+1 549 €	+670 €
18	+2 219 €	+1 719 €	+500 €
19	+2 219 €	+1 893 €	+326 €
20	+2 219 €	+2 071 €	+148 €
21	+2 219 €	+2 254 €	-35 €
22	+2 219 €	+2 443 €	-224 €
23	+2 219 €	+2 636 €	-417 €
24	+2 219 €	+2 834 €	-615 €
25	+2 219 €	+3 038 €	-819 €
Total	+55 475 €	+17 907 €	+37 568 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

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📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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