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Appartement 2 pièces 40 m²

VilleArgentat (19)
Surface40m²
Coût Total68 820€
Loyer Annuel4 998€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 40 m²
Prix au m² : 975 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 40 m² - Appartement 2 pièces 40 m²

A vendre à ARGENTAT-SUR-DORDOGNE au sein d'une résidence de tourisme un appartement meublé de Type 2bis avec VUE sur la DORDOGNE!

Cet appartement situé au premier étage d'une copropriété se compose: D'un salon-cuisine avec accès sur le balcon et une vue dégagée sur la Dordogne. Sur ce même niveau se trouve une salle d'eau avec WC, deux placards et un dégagement accueillant un lit superposé.

A l'étage, se trouve une chambre sous mansardes, une vaste salle de bien avec WC ainsi qu'un placard sur le palier.

Cet appartement peut accueillir au total jusqu'à 6 personnes et peut être mis en location saisonnière afin de vous assurer un revenu locatif.

Ne tardez plus, venez le découvrir!Ce bien vous est présenté par Caroline Forsse - Entreprise individuelle - Agent commercial immatriculé au RSAC de Brive sous le numéro 932421746. Retrouvez toutes les informations des risques sur : https://www.georisques.gouv.fr

Surface : 40 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/06/2023

Consommation énergie primaire : 210 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 580 € et 820 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Argentat
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19400
Coordonnées : 45.092144, 1.937921
Total : 68 820€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 26 700€
Valeur du bien : 65 700€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 40m²
Loyer prédit : 10.41€/m²/mois
Fourchette : 8.35€ - 12.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 417€/mois
Loyer annuel estimé : 4998€/an
Fourchette totale : 334€ - 520€/mois
Fourchette annuelle : 4007€ - 6235€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.82% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :935,81 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :37 432 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :+1 568€ (+4.2%)
Marge achat-revente :-31 388€ (-83.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :68 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :345,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :27,53€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 373,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 871,22€
Coût de l'assurance :8 258,40€
Taxe foncière : 499,83€/an
Soit par mois : 41,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 416,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 414,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 40 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 40 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - mise aux normes et modernisation souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre sous mansarde
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre avec lits superposés
Quantité: 1 chambre (environ 8 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 700 €(668 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre mansarde: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture chambre lits superposés: 8 m² × 50€/m² = 400€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Entretien parquet 20 m²: 20€/m² × 20 = 400€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argentat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 417 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 998 €/an
Calcul : 417 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 68 820 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 929 €
Revenus locatifs : +4 998 €
Charges déductibles : -29 929 €
Résultat foncier Année 1 : -24 931 €(Déficit de 24 931 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 531 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 229 €/an
Revenus locatifs : +4 998 €
Charges déductibles : -3 229 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3530.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 998 €29 931 €2 401 €-24 933 €21 400 €3 533 €3 533 €
25 098 €3 169 €2 339 €1 929 €--1 604 €
35 200 €3 104 €2 274 €2 096 €---
45 304 €3 037 €2 206 €2 268 €---
55 410 €2 967 €2 137 €2 443 €---
65 518 €2 895 €2 065 €2 624 €---
75 629 €2 820 €1 990 €2 809 €---
85 741 €2 743 €1 913 €2 999 €---
95 856 €2 663 €1 832 €3 194 €---
105 973 €2 579 €1 749 €3 394 €---
116 093 €2 493 €1 663 €3 599 €---
126 215 €2 404 €1 574 €3 810 €---
136 339 €2 312 €1 482 €4 027 €---
146 466 €2 216 €1 386 €4 249 €---
156 595 €2 117 €1 287 €4 478 €---
166 727 €2 015 €1 184 €4 712 €---
176 862 €1 908 €1 078 €4 953 €---
186 999 €1 798 €968 €5 201 €---
197 139 €1 684 €854 €5 455 €---
207 282 €1 566 €736 €5 716 €---
217 427 €1 444 €613 €5 984 €---
227 576 €1 317 €487 €6 259 €---
237 727 €1 185 €355 €6 542 €---
247 882 €1 049 €219 €6 832 €---
258 039 €908 €78 €7 131 €---
TOTAL160 096 €82 325 €34 871 €77 771 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 771 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 050 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 050 €-6 420 €+7 470 €
2+1 050 €0 €+1 050 €
3+1 050 €+148 €+902 €
4+1 050 €+680 €+370 €
5+1 050 €+733 €+317 €
6+1 050 €+787 €+263 €
7+1 050 €+843 €+207 €
8+1 050 €+900 €+150 €
9+1 050 €+958 €+92 €
10+1 050 €+1 018 €+32 €
11+1 050 €+1 080 €-30 €
12+1 050 €+1 143 €-93 €
13+1 050 €+1 208 €-158 €
14+1 050 €+1 275 €-225 €
15+1 050 €+1 343 €-293 €
16+1 050 €+1 414 €-364 €
17+1 050 €+1 486 €-436 €
18+1 050 €+1 560 €-510 €
19+1 050 €+1 636 €-586 €
20+1 050 €+1 715 €-665 €
21+1 050 €+1 795 €-745 €
22+1 050 €+1 878 €-828 €
23+1 050 €+1 963 €-913 €
24+1 050 €+2 050 €-1 000 €
25+1 050 €+2 139 €-1 089 €
Total+26 250 €+23 331 €+2 919 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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