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Achat : Appartement Hénin-Beaumont (62110)

Bien expiré
VilleHénin-Beaumont (62)
Surface142m²
Coût Total250 192€
Loyer Annuel15 943€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 189 900 €
Surface : 142 m²
Prix au m² : 1 337,32 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 142 m², 5 pièces, 5 chambres, Terrasse, Cave, Structure/extérieur à restaurer

Nouveauté en centre ville ! Venez découvrir cet immeuble de rapport composé de 5 lots ! Il possède un studio et 4 T2. Un appartement est à rénover. Idéalement situé en cœur de ville à proximité de toutes commodités. Rentabilité possible à 11% Ce bien vous intéresse, contactez rapidement votre agence locale Pulp-Immobilier. Nous avons hâte de découvrir votre projet. Vous êtes propriétaires ?! Nous vous offrons l'estimation de votre bien. Prix net vendeur : 180000 euros Honoraires à la charge de l'Acquéreur : oui Lieu : Pas-de-Calais (62)

Ville : Hénin-Beaumont
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62110
Coordonnées : 50.390750, 2.969040
Total : 250 192€
Prix d'acquisition : 189 900€
Travaux : 45 100€
Valeur du bien : 235 000€
Frais de notaire : 15 192€
Coût estimé : 15 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142m²
Loyer prédit : 9.36€/m²/mois
Fourchette : 7.73€ - 11.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1329€/mois
Loyer annuel estimé : 15943€/an
Fourchette totale : 1098€ - 1607€/mois
Fourchette annuelle : 13179€ - 19288€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.27% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :250 192€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 239,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :72,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 312,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 550,64€
Coût de l'assurance :21 891,80€
Taxe foncière : 1 594,35€/an
Soit par mois : 132,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 328,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 444,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 142 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique pour l'eau chaude
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs avec quelques marques nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques traces d'usure nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 100 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 600€ = 8400€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hénin-Beaumont (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 329 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 943 €/an
Calcul : 1 329 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 250 192 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 876 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 594 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 968 €
Revenus locatifs : +15 943 €
Charges déductibles : -55 968 €
Résultat foncier Année 1 : -40 025 €(Déficit de 40 025 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 625 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 868 €/an
Revenus locatifs : +15 943 €
Charges déductibles : -10 868 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 075 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18624.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 435 €(65% de 189 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 489 €/an
Calcul : 123 435 € × 3,636% = 4 489 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 943 €55 976 €8 406 €-40 033 €21 400 €18 633 €18 633 €
216 262 €10 653 €8 183 €5 609 €--13 024 €
316 588 €10 422 €7 952 €6 165 €--6 859 €
416 919 €10 183 €7 713 €6 736 €--123 €
517 258 €9 936 €7 466 €7 321 €---
617 603 €9 681 €7 211 €7 922 €---
717 955 €9 416 €6 946 €8 539 €---
818 314 €9 142 €6 672 €9 172 €---
918 680 €8 859 €6 389 €9 821 €---
1019 054 €8 567 €6 096 €10 487 €---
1119 435 €8 264 €5 794 €11 171 €---
1219 824 €7 950 €5 480 €11 874 €---
1320 220 €7 626 €5 156 €12 594 €---
1420 625 €7 290 €4 820 €13 334 €---
1521 037 €6 943 €4 473 €14 094 €---
1621 458 €6 584 €4 114 €14 874 €---
1721 887 €6 213 €3 743 €15 674 €---
1822 325 €5 829 €3 359 €16 496 €---
1922 771 €5 431 €2 961 €17 340 €---
2023 227 €5 020 €2 550 €18 207 €---
2123 691 €4 594 €2 124 €19 097 €---
2224 165 €4 154 €1 684 €20 011 €---
2324 648 €3 699 €1 229 €20 950 €---
2425 141 €3 228 €758 €21 914 €---
2525 644 €2 740 €270 €22 904 €---
TOTAL510 674 €228 401 €121 551 €282 273 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 282 273 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 348 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 348 €-6 420 €+9 768 €
2+3 348 €0 €+3 348 €
3+3 348 €0 €+3 348 €
4+3 348 €0 €+3 348 €
5+3 348 €+2 160 €+1 188 €
6+3 348 €+2 377 €+971 €
7+3 348 €+2 562 €+786 €
8+3 348 €+2 751 €+597 €
9+3 348 €+2 946 €+402 €
10+3 348 €+3 146 €+202 €
11+3 348 €+3 351 €-3 €
12+3 348 €+3 562 €-214 €
13+3 348 €+3 778 €-430 €
14+3 348 €+4 000 €-652 €
15+3 348 €+4 228 €-880 €
16+3 348 €+4 462 €-1 114 €
17+3 348 €+4 702 €-1 354 €
18+3 348 €+4 949 €-1 601 €
19+3 348 €+5 202 €-1 854 €
20+3 348 €+5 462 €-2 114 €
21+3 348 €+5 729 €-2 381 €
22+3 348 €+6 003 €-2 655 €
23+3 348 €+6 285 €-2 937 €
24+3 348 €+6 574 €-3 226 €
25+3 348 €+6 871 €-3 523 €
Total+83 700 €+84 682 €+-982 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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