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Appartement à vendre

VilleGagny (93)
Surface70.02m²
Coût Total184 300€
Loyer Annuel14 025€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois-245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 70.02 m²
Prix au m² : 2 285,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 16,9 m²), 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Digicode, Interphone

Immo de France vous présente en exclusivité cet appartement de 4 pièces, idéalement situé à seulement 2 minutes à pied de la gare du Chenay-Gagny.

Niché au 4ème et dernier étage (personne au-dessus), ce bien profite d'une très belle luminosité et d'un cadre chaleureux qui vous invite à poser vos valises.

Il comprend : -Une entrée avec rangements -Un séjour lumineux donnant sur un balcon -Une cuisine séparée -3 chambres, dont une disposant d'un second balcon -Une salle de bains et des toilettes séparées -Une cave complète ce bien.

DPE : Classe E /280 GES : Classe E /50 Année de référance:2021 Estimation de cout annuels min. 1 690 € max. 2330 € Montant des charges mensuels par mois: 332 euros Taxe foncière : 1 277 €

Le bien est soumis au statut de la copropriété:

Pour une visite ou plus d'information complémentaire votre interlocutrice IMMO DE FRANCE ,

AGENCE IMMO DE FRANCE

ANA DODA Tél : Mail :

EI immatriculée au RSAC de BOBIGNY sous le n°: 904 148 558 est à votre disposition.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques Copropriété de 200 lots (Procédure en cours).

Charges annuelles : 3985.00 euros. Ana-Maria DODA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 904 148 558 - BOBIGNY.

Ville : Gagny
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93220
Coordonnées : 48.879082, 2.551374
Total : 184 300€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 11 500€
Valeur du bien : 171 500€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.02m²
Loyer prédit : 16.69€/m²/mois
Fourchette : 13.70€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1169€/mois
Loyer annuel estimé : 14025€/an
Fourchette totale : 959€ - 1424€/mois
Fourchette annuelle : 11513€ - 17084€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 9.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 645,16 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :185 214 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-25 214€ (-13.6%)
Marge achat-revente :914€ (0.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :902,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :73,72€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 975,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 306,87€
Coût de l'assurance :22 116,00€
Taxe foncière : 1 277,00€/an
Soit par mois : 106,42€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 332,00€/mois
Soit par an : 3 984,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 168,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 414,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-245,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 500 €(164 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 169 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 025 €/an
Calcul : 1 169 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 985 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 300 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 885 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 277 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 984 €/an
Calcul : 332 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 631 €
Revenus locatifs : +14 025 €
Charges déductibles : -23 631 €
Résultat foncier Année 1 : -9 606 €(Déficit de 9 606 €)
Imputable sur revenu global : 9 606 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 131 €/an
Revenus locatifs : +14 025 €
Charges déductibles : -12 131 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 894 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 025 €23 637 €5 991 €-9 612 €9 612 €--
214 305 €11 975 €5 830 €2 330 €---
314 591 €11 808 €5 663 €2 783 €---
414 883 €11 636 €5 490 €3 247 €---
515 181 €11 458 €5 312 €3 723 €---
615 484 €11 274 €5 128 €4 210 €---
715 794 €11 083 €4 938 €4 710 €---
816 110 €10 887 €4 741 €5 223 €---
916 432 €10 684 €4 538 €5 748 €---
1016 761 €10 474 €4 328 €6 287 €---
1117 096 €10 257 €4 111 €6 839 €---
1217 438 €10 033 €3 887 €7 405 €---
1317 786 €9 801 €3 655 €7 986 €---
1418 142 €9 561 €3 416 €8 581 €---
1518 505 €9 314 €3 168 €9 191 €---
1618 875 €9 058 €2 913 €9 817 €---
1719 253 €8 794 €2 648 €10 459 €---
1819 638 €8 521 €2 375 €11 117 €---
1920 030 €8 239 €2 093 €11 792 €---
2020 431 €7 947 €1 801 €12 484 €---
2120 840 €7 646 €1 500 €13 194 €---
2221 256 €7 334 €1 189 €13 922 €---
2321 682 €7 012 €867 €14 669 €---
2422 115 €6 680 €534 €15 435 €---
2522 558 €6 336 €190 €16 221 €---
TOTAL449 210 €251 448 €86 307 €197 762 €9 612 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 884 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 945 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 945 €-2 884 €+5 829 €
2+2 945 €+699 €+2 246 €
3+2 945 €+835 €+2 110 €
4+2 945 €+974 €+1 971 €
5+2 945 €+1 117 €+1 828 €
6+2 945 €+1 263 €+1 682 €
7+2 945 €+1 413 €+1 532 €
8+2 945 €+1 567 €+1 378 €
9+2 945 €+1 724 €+1 221 €
10+2 945 €+1 886 €+1 059 €
11+2 945 €+2 052 €+893 €
12+2 945 €+2 222 €+723 €
13+2 945 €+2 396 €+549 €
14+2 945 €+2 574 €+371 €
15+2 945 €+2 757 €+188 €
16+2 945 €+2 945 €0 €
17+2 945 €+3 138 €-193 €
18+2 945 €+3 335 €-390 €
19+2 945 €+3 538 €-593 €
20+2 945 €+3 745 €-800 €
21+2 945 €+3 958 €-1 013 €
22+2 945 €+4 177 €-1 232 €
23+2 945 €+4 401 €-1 456 €
24+2 945 €+4 631 €-1 686 €
25+2 945 €+4 866 €-1 921 €
Total+73 625 €+59 328 €+14 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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