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Maison à vendre

VilleClugnat (23)
Surface117
Coût Total153 891
Loyer Annuel9 058
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-117
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 640 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 851,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Salon (total 21 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Terrasse, calme, Belle vue, Exposition sud

Maison de campagne à vendre Calme verdure au coeur de la Creuse (23)

117 m² habitables Terrain 4000 m² Dépendances Tranquillité garantie

Vous rêvez d'un coin de paradis niché dans la verdure, loin du tumulte, dans une région authentique où règnent nature, silence et douceur de vivre ? Cette maison est faite pour vous !

Située dans la Creuse, en région Nouvelle-Aquitaine, cette propriété vous offre :

  • Un cadre idyllique, entouré de forêts, prairies et lacs

  • Un environnement paisible, sans voisinage immédiat

  • Une maison de charme de 117 m² habitables, idéale en résidence principale ou secondaire

  • Un vaste terrain arboré de 4000 m²

  • Des dépendances utiles pour bricolage, stockage ou projets divers

Composition de la maison :

Rez-de-chaussée :

  • Entrée sur une grande pièce de vie lumineuse avec cheminée

  • Salon chaleureux

  • Cuisine équipée

  • Salle d'eau avec WC

Étage :

  • Palier desservant 2 grandes chambres

  • Débarras pratique

  • WC indépendant

Annexes :

  • Dépendance attenante de 60 m²

  • Deuxième dépendance non attenante (réserve de bois) de 13 m²

Pourquoi choisir la Creuse ?

  • Pour ses villages pittoresques (Aubusson, Bourganeuf, Crozant)

  • Pour son cadre de vie serein et préservé

  • Pour une qualité de vie exceptionnelle

  • Pour un investissement dans une résidence de vacances ou un projet de vie à la campagne

Une maison pleine de potentiel, prête à accueillir vos projets nature et tranquillité !Vous rêvez de plus grand ? Vous avez la possibilité d'acquérir la maison mitoyenne.

Contactez l'Agence LE TUC IMMO Saintes pour plus d'informations ou pour organiser une visite.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) David THEILLET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Clugnat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23270
Coordonnées : 46.290500, 2.119121
Total : 153 891
Prix d'acquisition : 99 640
Travaux : 46 280
Valeur du bien : 145 920
Frais de notaire : 7 971
Coût estimé : 7 971
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9058€/an
Fourchette totale : 578€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 6937€ - 11828€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :533,75 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :62 448
Prix d'achat :99 640
Décote à l'achat :+37 192 (+59.6%)
Marge achat-revente :-91 443€ (-146.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 891
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :751,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 796,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 577,81
Coût de l'assurance :13 465,46
Taxe foncière : 905,79€/an
Soit par mois : 75,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 754,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 871,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 383 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 280(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 020
    Isolation combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (inclus main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (inclus plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (inclus plomberie et électricité)
  • Peinture chambres:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (inclus main d'œuvre)
  • Peinture salon:800
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficients 0.9 appliqués). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 520✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 058 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 891 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 280
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 691
Revenus locatifs : +9 058
Charges déductibles : -52 691
Résultat foncier Année 1 : -43 634(Déficit de 43 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 234
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 411 €/an
Revenus locatifs : +9 058
Charges déductibles : -6 411
Résultat foncier Années 2+ : 2 646 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22233.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 640
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 766(65% de 99 640 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 355 €/an
Calcul : 64 766 € × 3,636% = 2 355
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 05852 6964 972-43 63821 400 €22 238 €22 238 €
29 2396 2824 8382 957--19 281 €
39 4246 1434 6993 281--16 001 €
49 6126 0004 5553 613--12 388 €
59 8055 8524 4073 953--8 435 €
610 0015 6994 2544 302--4 133 €
710 2015 5404 0964 660---
810 4055 3773 9335 028---
910 6135 2083 7645 405---
1010 8255 0343 5895 791---
1111 0424 8543 4096 188---
1211 2624 6673 2236 595---
1311 4884 4753 0317 013---
1411 7174 2762 8327 441---
1511 9524 0712 6267 881---
1612 1913 8592 4148 332---
1712 4353 6392 1958 795---
1812 6833 4131 9689 270---
1912 9373 1791 7349 758---
2013 1962 9371 49310 259---
2113 4602 6871 24310 772---
2213 7292 42998511 300---
2314 0032 16271811 841---
2414 2831 88744212 397---
2514 5691 60215812 967---
TOTAL290 128153 96871 578136 16021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 160
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 058 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 902 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 902-6 420+8 322
2+1 9020+1 902
3+1 9020+1 902
4+1 9020+1 902
5+1 9020+1 902
6+1 9020+1 902
7+1 902+158+1 744
8+1 902+1 508+394
9+1 902+1 621+281
10+1 902+1 737+165
11+1 902+1 856+46
12+1 902+1 979-77
13+1 902+2 104-202
14+1 902+2 232-330
15+1 902+2 364-462
16+1 902+2 500-598
17+1 902+2 639-737
18+1 902+2 781-879
19+1 902+2 927-1 025
20+1 902+3 078-1 176
21+1 902+3 232-1 330
22+1 902+3 390-1 488
23+1 902+3 552-1 650
24+1 902+3 719-1 817
25+1 902+3 890-1 988
Total+47 550+40 848+6 702
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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