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Maison à vendre

Bien expiré
VilleClugnat (23)
Surface117m²
Coût Total153 891€
Loyer Annuel9 058€
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 640 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 851,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Salon (total 21 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: Box de stationnement, Garage, 2 parkings, Terrasse, calme, Belle vue, Exposition sud

Maison de campagne à vendre Calme verdure au coeur de la Creuse (23)

117 m² habitables Terrain 4000 m² Dépendances Tranquillité garantie

Vous rêvez d'un coin de paradis niché dans la verdure, loin du tumulte, dans une région authentique où règnent nature, silence et douceur de vivre ? Cette maison est faite pour vous !

Située dans la Creuse, en région Nouvelle-Aquitaine, cette propriété vous offre :

  • Un cadre idyllique, entouré de forêts, prairies et lacs

  • Un environnement paisible, sans voisinage immédiat

  • Une maison de charme de 117 m² habitables, idéale en résidence principale ou secondaire

  • Un vaste terrain arboré de 4000 m²

  • Des dépendances utiles pour bricolage, stockage ou projets divers

Composition de la maison :

Rez-de-chaussée :

  • Entrée sur une grande pièce de vie lumineuse avec cheminée

  • Salon chaleureux

  • Cuisine équipée

  • Salle d'eau avec WC

Étage :

  • Palier desservant 2 grandes chambres

  • Débarras pratique

  • WC indépendant

Annexes :

  • Dépendance attenante de 60 m²

  • Deuxième dépendance non attenante (réserve de bois) de 13 m²

Pourquoi choisir la Creuse ?

  • Pour ses villages pittoresques (Aubusson, Bourganeuf, Crozant)

  • Pour son cadre de vie serein et préservé

  • Pour une qualité de vie exceptionnelle

  • Pour un investissement dans une résidence de vacances ou un projet de vie à la campagne

Une maison pleine de potentiel, prête à accueillir vos projets nature et tranquillité !Vous rêvez de plus grand ? Vous avez la possibilité d'acquérir la maison mitoyenne.

Contactez l'Agence LE TUC IMMO Saintes pour plus d'informations ou pour organiser une visite.Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) David THEILLET (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Clugnat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23270
Coordonnées : 46.290500, 2.119121
Total : 153 891€
Prix d'acquisition : 99 640€
Travaux : 46 280€
Valeur du bien : 145 920€
Frais de notaire : 7 971€
Coût estimé : 7 971€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 6.45€/m²/mois
Fourchette : 4.94€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 755€/mois
Loyer annuel estimé : 9058€/an
Fourchette totale : 578€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 6937€ - 11828€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :533,75 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :62 448 €
Prix d'achat :99 640 €
Décote à l'achat :+37 192€ (+59.6%)
Marge achat-revente :-91 443€ (-146.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 891€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :751,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 796,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 577,81€
Coût de l'assurance :13 465,46€
Taxe foncière : 905,79€/an
Soit par mois : 75,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 754,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 871,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 383 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 280 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 020€
    Isolation combles: 117 m² × 60€/m² = 7020€ (inclus main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (inclus plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (inclus plomberie et électricité)
  • Peinture chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (inclus main d'œuvre)
  • Peinture salon:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficients 0.9 appliqués). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 755 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 058 €/an
Calcul : 755 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 967 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 891 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 906 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 691 €
Revenus locatifs : +9 058 €
Charges déductibles : -52 691 €
Résultat foncier Année 1 : -43 634 €(Déficit de 43 634 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 234 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 411 €/an
Revenus locatifs : +9 058 €
Charges déductibles : -6 411 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 646 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22233.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 640 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 766 €(65% de 99 640 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 355 €/an
Calcul : 64 766 € × 3,636% = 2 355 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 058 €52 696 €4 972 €-43 638 €21 400 €22 238 €22 238 €
29 239 €6 282 €4 838 €2 957 €--19 281 €
39 424 €6 143 €4 699 €3 281 €--16 001 €
49 612 €6 000 €4 555 €3 613 €--12 388 €
59 805 €5 852 €4 407 €3 953 €--8 435 €
610 001 €5 699 €4 254 €4 302 €--4 133 €
710 201 €5 540 €4 096 €4 660 €---
810 405 €5 377 €3 933 €5 028 €---
910 613 €5 208 €3 764 €5 405 €---
1010 825 €5 034 €3 589 €5 791 €---
1111 042 €4 854 €3 409 €6 188 €---
1211 262 €4 667 €3 223 €6 595 €---
1311 488 €4 475 €3 031 €7 013 €---
1411 717 €4 276 €2 832 €7 441 €---
1511 952 €4 071 €2 626 €7 881 €---
1612 191 €3 859 €2 414 €8 332 €---
1712 435 €3 639 €2 195 €8 795 €---
1812 683 €3 413 €1 968 €9 270 €---
1912 937 €3 179 €1 734 €9 758 €---
2013 196 €2 937 €1 493 €10 259 €---
2113 460 €2 687 €1 243 €10 772 €---
2213 729 €2 429 €985 €11 300 €---
2314 003 €2 162 €718 €11 841 €---
2414 283 €1 887 €442 €12 397 €---
2514 569 €1 602 €158 €12 967 €---
TOTAL290 128 €153 968 €71 578 €136 160 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 160 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 058 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 902 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 902 €-6 420 €+8 322 €
2+1 902 €0 €+1 902 €
3+1 902 €0 €+1 902 €
4+1 902 €0 €+1 902 €
5+1 902 €0 €+1 902 €
6+1 902 €0 €+1 902 €
7+1 902 €+158 €+1 744 €
8+1 902 €+1 508 €+394 €
9+1 902 €+1 621 €+281 €
10+1 902 €+1 737 €+165 €
11+1 902 €+1 856 €+46 €
12+1 902 €+1 979 €-77 €
13+1 902 €+2 104 €-202 €
14+1 902 €+2 232 €-330 €
15+1 902 €+2 364 €-462 €
16+1 902 €+2 500 €-598 €
17+1 902 €+2 639 €-737 €
18+1 902 €+2 781 €-879 €
19+1 902 €+2 927 €-1 025 €
20+1 902 €+3 078 €-1 176 €
21+1 902 €+3 232 €-1 330 €
22+1 902 €+3 390 €-1 488 €
23+1 902 €+3 552 €-1 650 €
24+1 902 €+3 719 €-1 817 €
25+1 902 €+3 890 €-1 988 €
Total+47 550 €+40 848 €+6 702 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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