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Détails du bien

VilleLuxeuil-les-Bains (70)
Surface78.86
Coût Total103 800
Loyer Annuel6 626
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-48
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 78.86 m²
Prix au m² : 1 077,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif chaudière collective gaz Gaz, Nombre d'égages : 7, Mandat exclusif, Jardin

Century 21 GSM Immo vous propose en exclusivité ce bel appartement de 78 m², idéalement situé au sein d'une copropriété de qualité à Luxeuil-les-Bains. Profitez d'un emplacement privilégié, à quelques minutes à pied du centre-ville, de la gare, des Thermes et de l'ensemble des commodités, pour un quotidien pratique et agréable. Situé au 3 étage avec ascenseur, cet appartement séduit par sa luminosité et son environnement paisible. En retrait de la rue, il bénéficie d'un cadre de vie calme tout en restant proche de toutes les commodités. L'intérieur offre de beaux volumes avec une cuisine équipée ouverte sur un double séjour, créant un espace de vie convivial et chaleureux. L'espace nuit comprend deux chambres ainsi qu'une salle d'eau entièrement rénovée, aux prestations actuelles et soignées. Une agréable loggia prolonge les pièces de vie et vous permettra de profiter d'une superbe vue dégagée sur le patrimoine luxovien, un véritable atout au quotidien. Que vous soyez à la recherche de votre résidence principale ou d'un investissement locatif, cet appartement représente une belle opportunité grâce à son emplacement recherché, ses prestations de qualité et son excellent potentiel. Les atouts du bien :

  • Salle d'eau entièrement rénovée
  • Installation électrique refaite
  • Cuisine équipée récente
  • Appartement lumineux et calme
  • Ascenseur
  • Cave Une visite s'impose pour découvrir tout le potentiel de cet appartement. Contactez-nous dès aujourd'hui ! Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1582.0 € et 2140.0 €, indexées à l'année 2020 (abonnements compris). Bien proposé par Christophe MARION EI, agent commercial (RSAC 100914027) - https://www.century21-gsmimmo-lure.com/mentions_legales/
Ville : Luxeuil-les-Bains
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70300
Coordonnées : 47.814779, 6.372771
Total : 103 800
Prix d'acquisition : 85 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 97 000
Frais de notaire : 6 800
Coût estimé : 6 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.86
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 552€/mois
Loyer annuel estimé : 6626€/an
Fourchette totale : 417€ - 731€/mois
Fourchette annuelle : 5003€ - 8775€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :835,14 €/m²
Basé sur :109 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :65 859
Prix d'achat :85 000
Décote à l'achat :+19 141 (+29.1%)
Marge achat-revente :-37 941€ (-57.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :103 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :518,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :25,95€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 544,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 760,36
Coût de l'assurance :7 785,00
Taxe foncière : 662,59€/an
Soit par mois : 55,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 552,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,70€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-47,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78.86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation légère de la salle de bain (peinture, joints, robinetterie)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 552 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 626 €/an
Calcul : 552 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 103 800 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 663 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 541
Revenus locatifs : +6 626
Charges déductibles : -16 541
Résultat foncier Année 1 : -9 915(Déficit de 9 915 €)
Imputable sur revenu global : 9 915
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 541 €/an
Revenus locatifs : +6 626
Charges déductibles : -4 541
Résultat foncier Années 2+ : 2 085 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 62616 5443 570-9 9189 918 €--
26 7584 4503 4762 308---
36 8944 3533 3792 540---
47 0314 2533 2792 779---
57 1724 1493 1753 023---
67 3164 0413 0673 275---
77 4623 9292 9553 532---
87 6113 8142 8403 797---
97 7633 6942 7204 069---
107 9193 5702 5964 348---
118 0773 4422 4684 635---
128 2383 3092 3354 929---
138 4033 1722 1985 231---
148 5713 0302 0565 542---
158 7432 8821 9085 860---
168 9182 7301 7566 188---
179 0962 5721 5986 524---
189 2782 4081 4346 870---
199 4632 2391 2657 224---
209 6532 0641 0907 589---
219 8461 8829087 964---
2210 0431 6947208 348---
2310 2431 5005268 744---
2410 4481 2983249 150---
2510 6571 0901169 568---
TOTAL212 22988 11051 760124 1199 918Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 975
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 119
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 626 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 391 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 391-2 975+4 366
2+1 391+692+699
3+1 391+762+629
4+1 391+834+557
5+1 391+907+484
6+1 391+982+409
7+1 391+1 060+331
8+1 391+1 139+252
9+1 391+1 221+170
10+1 391+1 304+87
11+1 391+1 390+1
12+1 391+1 479-88
13+1 391+1 569-178
14+1 391+1 662-271
15+1 391+1 758-367
16+1 391+1 856-465
17+1 391+1 957-566
18+1 391+2 061-670
19+1 391+2 167-776
20+1 391+2 277-886
21+1 391+2 389-998
22+1 391+2 505-1 114
23+1 391+2 623-1 232
24+1 391+2 745-1 354
25+1 391+2 870-1 479
Total+34 775+37 236+-2 461
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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