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Appartement à vendre

VilleBerriac (11)
Surface60.61m²
Coût Total100 733€
Loyer Annuel6 317€
Rentabilité6.27%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 475 €
Surface : 60.61 m²
Prix au m² : 1 195,76 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 2 chambres, 1 place de parking, calme

Appartement T3 de 60 m² ? Résidence sécurisée ? Berriac, Nord de Carcassonne Situé au nord de Carcassonne, dans le charmant village de Berriac et à proximité immédiate de la zone commerciale de Rocadest, découvrez cet appartement T3 de 60,61 m² habitables, niché au 1er étage d'une résidence sécurisée avec portail automatique et digicode.

La résidence, calme, bien entretenue et composée de seulement deux étages, offre un cadre de vie paisible et agréable, idéal pour une résidence principale ou un investissement locatif.

Descriptif du bien Grand salon séjour lumineux de 22,27 m² offrant un bel espace de vie Deux chambres confortables - Cuisine fonctionnelle Salle de bain et sanitaires Deux places de parking privatives

Ville : Berriac
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.216182, 2.409185
Total : 100 733€
Prix d'acquisition : 72 475€
Travaux : 22 460€
Valeur du bien : 94 935€
Frais de notaire : 5 798€
Coût estimé : 5 798€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60.61m²
Loyer prédit : 8.68€/m²/mois
Fourchette : 7.07€ - 10.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 526€/mois
Loyer annuel estimé : 6317€/an
Fourchette totale : 428€ - 647€/mois
Fourchette annuelle : 5141€ - 7762€/an
Rentabilité brute :6.27%
Fourchette de rentabilité :5.10% - 7.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 234,38 €/m²
Basé sur :157 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :74 816 €
Prix d'achat :72 475 €
Décote à l'achat :-2 341€ (-3.1%)
Marge achat-revente :-25 917€ (-34.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 733€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :501,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :40,29€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 541,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 745,79€
Coût de l'assurance :12 087,96€
Taxe foncière : 631,66€/an
Soit par mois : 52,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 526,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 594,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée avec des éléments modernes et fonctionnels.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 460 €(371 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:0€
    Aucune action nécessaire, DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rénovation:11 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 7500€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain - Rénovation:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€ (Main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 40€/m² × 25 = 1000€ (Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Berriac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 526 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 317 €/an
Calcul : 526 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 733 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 484 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 632 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 460 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 27 007 €
Revenus locatifs : +6 317 €
Charges déductibles : -27 007 €
Résultat foncier Année 1 : -20 690 €(Déficit de 20 690 €)
Imputable sur revenu global : 20 690 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 547 €/an
Revenus locatifs : +6 317 €
Charges déductibles : -4 547 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 770 €/an
Prix d'achat du bien : 72 475 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 109 €(65% de 72 475 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 713 €/an
Calcul : 47 109 € × 3,636% = 1 713 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 317 €27 010 €3 435 €-20 693 €20 693 €--
26 443 €4 459 €3 344 €1 984 €---
36 572 €4 366 €3 250 €2 206 €---
46 703 €4 268 €3 153 €2 435 €---
56 837 €4 168 €3 053 €2 669 €---
66 974 €4 064 €2 949 €2 910 €---
77 114 €3 956 €2 841 €3 157 €---
87 256 €3 845 €2 730 €3 411 €---
97 401 €3 730 €2 615 €3 671 €---
107 549 €3 610 €2 495 €3 939 €---
117 700 €3 487 €2 372 €4 213 €---
127 854 €3 359 €2 244 €4 495 €---
138 011 €3 227 €2 112 €4 784 €---
148 171 €3 090 €1 975 €5 081 €---
158 335 €2 948 €1 833 €5 387 €---
168 501 €2 801 €1 686 €5 700 €---
178 671 €2 649 €1 534 €6 022 €---
188 845 €2 492 €1 377 €6 353 €---
199 022 €2 329 €1 214 €6 692 €---
209 202 €2 161 €1 046 €7 041 €---
219 386 €1 987 €872 €7 399 €---
229 574 €1 806 €691 €7 768 €---
239 765 €1 620 €504 €8 146 €---
249 961 €1 426 €311 €8 534 €---
2510 160 €1 226 €111 €8 934 €---
TOTAL202 323 €100 085 €49 746 €102 238 €20 693 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 208 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 102 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 317 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 326 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 326 €-6 208 €+7 534 €
2+1 326 €+595 €+731 €
3+1 326 €+662 €+664 €
4+1 326 €+730 €+596 €
5+1 326 €+801 €+525 €
6+1 326 €+873 €+453 €
7+1 326 €+947 €+379 €
8+1 326 €+1 023 €+303 €
9+1 326 €+1 101 €+225 €
10+1 326 €+1 182 €+144 €
11+1 326 €+1 264 €+62 €
12+1 326 €+1 348 €-22 €
13+1 326 €+1 435 €-109 €
14+1 326 €+1 524 €-198 €
15+1 326 €+1 616 €-290 €
16+1 326 €+1 710 €-384 €
17+1 326 €+1 807 €-481 €
18+1 326 €+1 906 €-580 €
19+1 326 €+2 008 €-682 €
20+1 326 €+2 112 €-786 €
21+1 326 €+2 220 €-894 €
22+1 326 €+2 330 €-1 004 €
23+1 326 €+2 444 €-1 118 €
24+1 326 €+2 560 €-1 234 €
25+1 326 €+2 680 €-1 354 €
Total+33 150 €+30 671 €+2 479 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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