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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface48m²
Coût Total78 740€
Loyer Annuel6 410€
Rentabilité8.14%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 041,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

FAURIEL-Chambre de Commerce et de l'Industrie - 3 rue de Terrenoire

Appartement en bon état dans une petite copropiété à faibles charges offrant en 3ème et dernier étage un séjour côté Sud, une cuisine et une chambre côté jardin sans nuisances sonores, une salle d'eau et un wc indépendant.

Chauffage cindividuel gaz, double vitrage, situé dans une copropriété de 11 lots principaux, charges annuelles de 547 euros, pas de procédure en cours.

Gregory Boyer - O6.66.18.97.49 - Agent Commercial - AC IMMOBILIER

Les honoraires d'agence sont intégralement à la charge du vendeur. Copropriété de 11 lots - dont 11 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 547.00 euros. Grégory BOYER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Total : 78 740€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 24 740€
Valeur du bien : 74 740€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 534€/mois
Loyer annuel estimé : 6410€/an
Fourchette totale : 404€ - 706€/mois
Fourchette annuelle : 4851€ - 8469€/an
Rentabilité brute :8.14%
Fourchette de rentabilité :6.16% - 10.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :387,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :23,62€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 411,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 500,00€
Coût de l'assurance :7 086,60€
Taxe foncière : 641,01€/an
Soit par mois : 53,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 45,58€/mois
Soit par an : 547,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 534,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 510,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :24,09€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 306 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz ancien
Quantité: 1 système pour 48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur 48 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine (électroménager, meubles) pour moderniser l'espace
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 740 €(515 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 900€
    Rénovation salle de bain: 4 m² de carrelage × 60€/m² = 240€, Douche: 1 × 1000€ = 1000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 534 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 410 €/an
Calcul : 534 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 740 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 283 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 641 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 547 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 808 €
Revenus locatifs : +6 410 €
Charges déductibles : -28 808 €
Résultat foncier Année 1 : -22 398 €(Déficit de 22 398 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 998 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 068 €/an
Revenus locatifs : +6 410 €
Charges déductibles : -4 068 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 342 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 997.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 410 €28 810 €2 599 €-22 400 €21 400 €1 000 €1 000 €
26 538 €4 001 €2 529 €2 538 €---
36 669 €3 929 €2 457 €2 740 €---
46 802 €3 854 €2 383 €2 948 €---
56 938 €3 777 €2 306 €3 161 €---
67 077 €3 698 €2 227 €3 379 €---
77 219 €3 616 €2 144 €3 603 €---
87 363 €3 531 €2 059 €3 832 €---
97 510 €3 443 €1 972 €4 067 €---
107 661 €3 352 €1 881 €4 309 €---
117 814 €3 258 €1 787 €4 556 €---
127 970 €3 161 €1 690 €4 809 €---
138 130 €3 061 €1 589 €5 069 €---
148 292 €2 957 €1 485 €5 335 €---
158 458 €2 850 €1 378 €5 608 €---
168 627 €2 739 €1 267 €5 888 €---
178 800 €2 624 €1 153 €6 176 €---
188 976 €2 505 €1 034 €6 470 €---
199 155 €2 383 €911 €6 772 €---
209 338 €2 256 €784 €7 082 €---
219 525 €2 125 €653 €7 400 €---
229 716 €1 989 €518 €7 726 €---
239 910 €1 849 €378 €8 061 €---
2410 108 €1 704 €233 €8 404 €---
2510 310 €1 555 €83 €8 756 €---
TOTAL205 317 €99 027 €37 500 €106 291 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 291 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 410 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 346 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 346 €-6 420 €+7 766 €
2+1 346 €+461 €+885 €
3+1 346 €+822 €+524 €
4+1 346 €+884 €+462 €
5+1 346 €+948 €+398 €
6+1 346 €+1 014 €+332 €
7+1 346 €+1 081 €+265 €
8+1 346 €+1 150 €+196 €
9+1 346 €+1 220 €+126 €
10+1 346 €+1 293 €+53 €
11+1 346 €+1 367 €-21 €
12+1 346 €+1 443 €-97 €
13+1 346 €+1 521 €-175 €
14+1 346 €+1 601 €-255 €
15+1 346 €+1 683 €-337 €
16+1 346 €+1 767 €-421 €
17+1 346 €+1 853 €-507 €
18+1 346 €+1 941 €-595 €
19+1 346 €+2 032 €-686 €
20+1 346 €+2 125 €-779 €
21+1 346 €+2 220 €-874 €
22+1 346 €+2 318 €-972 €
23+1 346 €+2 418 €-1 072 €
24+1 346 €+2 521 €-1 175 €
25+1 346 €+2 627 €-1 281 €
Total+33 650 €+31 887 €+1 763 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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