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Appartement T5

VilleRochette (73)
Surface98m²
Coût Total213 020€
Loyer Annuel11 278€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 520,41 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Sur la commune de La Rochette Appartement T5 avec 4 Chambres. L’appartement nécessite des travaux de rénovation. La copropriété est bien entretenue. Chauffage au sol électrique commun à la copropriété + convecteur électrique individuel dans l’appartement. Production d'eau chaude individuel. 1 er étage avec ascenseur. Cave aux RDC. Place de parking disponible autour de l'immeuble.

Ville : Rochette
Département : Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 73110
Coordonnées : 45.462820, 6.118710
Total : 213 020€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 52 100€
Valeur du bien : 201 100€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 9.59€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 940€/mois
Loyer annuel estimé : 11278€/an
Fourchette totale : 740€ - 1194€/mois
Fourchette annuelle : 8876€ - 14330€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 872,56 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 511 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-34 511€ (-18.8%)
Marge achat-revente :-29 509€ (-16.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 066,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 128,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 908,50€
Coût de l'assurance :18 639,25€
Taxe foncière : 1 127,80€/an
Soit par mois : 93,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 939,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 222,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-282,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage au sol électrique commun par un système de chauffage plus efficace, comme une pompe à chaleur air/eau.
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau individuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et revêtement de sol.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec carrelage daté et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage très daté et murs abîmés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 100 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Remplacement pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incl. main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incl. main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 12000€ = 12000€ (incl. main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 10000€ = 10000€ (incl. main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incl. main d'œuvre)
  • Salon:10 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 500€/m² = 10000€ (incl. main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochette (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 940 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 278 €/an
Calcul : 940 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 362 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 020 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 128 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 336 €
Revenus locatifs : +11 278 €
Charges déductibles : -61 336 €
Résultat foncier Année 1 : -50 058 €(Déficit de 50 058 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 658 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 236 €/an
Revenus locatifs : +11 278 €
Charges déductibles : -9 236 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 042 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28657.61 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 278 €61 343 €7 369 €-50 065 €21 400 €28 665 €28 665 €
211 504 €9 049 €7 176 €2 454 €--26 211 €
311 734 €8 850 €6 976 €2 884 €--23 326 €
411 968 €8 643 €6 769 €3 326 €--20 001 €
512 208 €8 428 €6 555 €3 780 €--16 221 €
612 452 €8 206 €6 333 €4 246 €--11 976 €
712 701 €7 976 €6 103 €4 725 €--7 251 €
812 955 €7 738 €5 865 €5 217 €--2 034 €
913 214 €7 492 €5 618 €5 722 €---
1013 478 €7 236 €5 363 €6 242 €---
1113 748 €6 972 €5 098 €6 776 €---
1214 023 €6 698 €4 825 €7 325 €---
1314 303 €6 414 €4 541 €7 889 €---
1414 589 €6 121 €4 247 €8 469 €---
1514 881 €5 817 €3 943 €9 064 €---
1615 179 €5 502 €3 628 €9 677 €---
1715 482 €5 176 €3 302 €10 307 €---
1815 792 €4 838 €2 965 €10 954 €---
1916 108 €4 488 €2 615 €11 619 €---
2016 430 €4 126 €2 253 €12 304 €---
2116 758 €3 751 €1 878 €13 007 €---
2217 094 €3 363 €1 489 €13 731 €---
2317 436 €2 961 €1 087 €14 475 €---
2417 784 €2 544 €671 €15 240 €---
2518 140 €2 113 €239 €16 027 €---
TOTAL361 237 €205 843 €106 908 €155 394 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 394 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 278 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 368 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 368 €-6 420 €+8 788 €
2+2 368 €0 €+2 368 €
3+2 368 €0 €+2 368 €
4+2 368 €0 €+2 368 €
5+2 368 €0 €+2 368 €
6+2 368 €0 €+2 368 €
7+2 368 €0 €+2 368 €
8+2 368 €0 €+2 368 €
9+2 368 €+1 106 €+1 262 €
10+2 368 €+1 873 €+495 €
11+2 368 €+2 033 €+335 €
12+2 368 €+2 197 €+171 €
13+2 368 €+2 367 €+1 €
14+2 368 €+2 541 €-173 €
15+2 368 €+2 719 €-351 €
16+2 368 €+2 903 €-535 €
17+2 368 €+3 092 €-724 €
18+2 368 €+3 286 €-918 €
19+2 368 €+3 486 €-1 118 €
20+2 368 €+3 691 €-1 323 €
21+2 368 €+3 902 €-1 534 €
22+2 368 €+4 119 €-1 751 €
23+2 368 €+4 343 €-1 975 €
24+2 368 €+4 572 €-2 204 €
25+2 368 €+4 808 €-2 440 €
Total+59 200 €+46 618 €+12 582 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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