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Achat maison

Bien expiré
VilleCaderousse (84)
Surface117m²
Coût Total174 570€
Loyer Annuel13 575€
Rentabilité7.78%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 846,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À Caderousse, au cœur du village, cette maison de 117 m² habitables offre un fort potentiel de rénovation pour les amateurs de projets ambitieux. Avec plus de 171 m² de surface totale, elle se compose au rez-de-chaussée d’un vaste espace de vie de 54 m² incluant salon, cuisine, hall d’entrée et rangements. À l’étage, trois grandes pièces lumineuses permettent d’envisager plusieurs chambres ou un espace bureau selon les besoins. Deux greniers aménageables de 21,97 m² et 32,5 m² complètent l’ensemble et offrent des possibilités d’agrandissement intéressantes. La cour extérieure de 55 m², bien exposée et à l’abri des regards, constitue un vrai plus dans ce village apprécié pour son calme et son authenticité. Des travaux importants sont à prévoir : toiture, planchers, électricité, plomberie. Le bien est vendu entièrement à rénover. Une maison de caractère à réinventer, offrant de beaux volumes et un cadre de vie agréable, à deux pas des commodités.

Ville : Caderousse
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84860
Coordonnées : 44.093700, 4.777400
Total : 174 570€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 67 650€
Valeur du bien : 166 650€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 9.67€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1131€/mois
Loyer annuel estimé : 13575€/an
Fourchette totale : 881€ - 1452€/mois
Fourchette annuelle : 10577€ - 17422€/an
Rentabilité brute :7.78%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :871,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :50,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 922,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 769,71€
Coût de l'assurance :15 274,87€
Taxe foncière : 1 357,48€/an
Soit par mois : 113,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 131,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 035,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 420 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation pour 117 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Remplacement du tableau électrique et mise à la terre si absente
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Travaux nécessaires pour mise aux normes de sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire, évacuations fonctionnelles
Quantité: 1 maison
Raison: Travaux nécessaires pour mise aux normes de sécurité
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Réparation ou remplacement de la toiture si nécessaire
Quantité: 117 m²
Raison: Travaux importants à prévoir selon description

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 650 €(578 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 740€
    Isolation toiture: 117 m² × 40€/m² = 4680€, Main d'œuvre: 60€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 900€/fenêtre = 13500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 18000€ = 18000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 700€
    Rénovation chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Électricité: 600€ × 2 chambres = 1200€, Peinture: 25€/m² × 24 m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Électricité générale:1 200€
    Remplacement tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Gros œuvre:3 510€
    Réparation toiture: 117 m² × 30€/m² = 3510€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caderousse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 240€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 131 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 575 €/an
Calcul : 1 131 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 981 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 570 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 357 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 600 €
Revenus locatifs : +13 575 €
Charges déductibles : -75 600 €
Résultat foncier Année 1 : -62 025 €(Déficit de 62 025 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 625 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 950 €/an
Revenus locatifs : +13 575 €
Charges déductibles : -7 950 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 625 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40625.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 575 €75 605 €5 987 €-62 031 €21 400 €40 631 €40 631 €
213 846 €7 798 €5 830 €6 048 €--34 582 €
314 123 €7 635 €5 666 €6 488 €--28 094 €
414 406 €7 466 €5 498 €6 940 €--21 155 €
514 694 €7 291 €5 323 €7 402 €--13 752 €
614 988 €7 111 €5 142 €7 877 €--5 875 €
715 287 €6 923 €4 955 €8 364 €---
815 593 €6 729 €4 761 €8 864 €---
915 905 €6 529 €4 560 €9 376 €---
1016 223 €6 321 €4 352 €9 902 €---
1116 548 €6 106 €4 137 €10 442 €---
1216 879 €5 883 €3 915 €10 995 €---
1317 216 €5 653 €3 684 €11 564 €---
1417 560 €5 414 €3 445 €12 147 €---
1517 912 €5 167 €3 198 €12 745 €---
1618 270 €4 911 €2 943 €13 359 €---
1718 635 €4 646 €2 678 €13 989 €---
1819 008 €4 372 €2 404 €14 636 €---
1919 388 €4 088 €2 120 €15 300 €---
2019 776 €3 794 €1 826 €15 982 €---
2120 171 €3 490 €1 522 €16 681 €---
2220 575 €3 175 €1 207 €17 400 €---
2320 986 €2 849 €881 €18 137 €---
2421 406 €2 512 €543 €18 894 €---
2521 834 €2 162 €194 €19 672 €---
TOTAL434 804 €203 632 €86 770 €231 173 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 173 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 575 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 851 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 851 €-6 420 €+9 271 €
2+2 851 €0 €+2 851 €
3+2 851 €0 €+2 851 €
4+2 851 €0 €+2 851 €
5+2 851 €0 €+2 851 €
6+2 851 €0 €+2 851 €
7+2 851 €+747 €+2 104 €
8+2 851 €+2 659 €+192 €
9+2 851 €+2 813 €+38 €
10+2 851 €+2 971 €-120 €
11+2 851 €+3 133 €-282 €
12+2 851 €+3 299 €-448 €
13+2 851 €+3 469 €-618 €
14+2 851 €+3 644 €-793 €
15+2 851 €+3 823 €-972 €
16+2 851 €+4 008 €-1 157 €
17+2 851 €+4 197 €-1 346 €
18+2 851 €+4 391 €-1 540 €
19+2 851 €+4 590 €-1 739 €
20+2 851 €+4 794 €-1 943 €
21+2 851 €+5 004 €-2 153 €
22+2 851 €+5 220 €-2 369 €
23+2 851 €+5 441 €-2 590 €
24+2 851 €+5 668 €-2 817 €
25+2 851 €+5 902 €-3 051 €
Total+71 275 €+69 352 €+1 923 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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