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Achat : Appartement Marseille 16ème (13016)

VilleMarseille 16e (13)
Surface31m²
Coût Total81 560€
Loyer Annuel6 595€
Rentabilité8.09%
Cashflow/mois+7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 31 m²
Prix au m² : 1 903,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 31 m², Studio, 1 salle de bain, Ascenseur

13015, marseille - nous vous proposons à la vente un studio de 31 m² au 4e étage avec ascenseur au sein d'une résidence récente (2011). Libre de toute occupation - idéal 1er achat ou investisseur. Proche des commerces et des commodités. À voir ! Contact - mme seimandi - agent co. Rsac copropriété de 30 lots (pas de procédure en cours). Charges annuelles : 800.00 euros. Christel seimandi (ei) agent commercial - numéro rsac : -.

Ville : Marseille 16e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13016
Coordonnées : 43.359520, 5.363210
Total : 81 560€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 17 840€
Valeur du bien : 76 840€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 31m²
Loyer prédit : 17.73€/m²/mois
Fourchette : 13.69€ - 22.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 550€/mois
Loyer annuel estimé : 6595€/an
Fourchette totale : 425€ - 711€/mois
Fourchette annuelle : 5094€ - 8538€/an
Rentabilité brute :8.09%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 10.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 520 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 120 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :+11 880€ (+25.2%)
Marge achat-revente :-34 440€ (-73.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :81 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :398,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :23,11€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 421,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 935,20€
Coût de l'assurance :6 932,60€
Taxe foncière : 659,50€/an
Soit par mois : 54,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,67€/mois
Soit par an : 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 549,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 543,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :6,53€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
La résidence est récente (2011), donc probablement classe B.

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec éléments de base mais électroménager daté
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds.
Quantité: 1 chambre (environ 15 m², état 2/5 assumé)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la chambre

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 840 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1300€/m² = 6500€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant éléments de cuisine, mise aux normes électroménager, main d'œuvre)
  • Salon:640€
    Peinture salon: 16 m² × 40€/m² = 640€ (incluant peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
  • Chambre:2 700€
    Rénovation chambre: 15 m² × 180€/m² = 2700€ (incluant parquet flottant, peinture murs et plafonds, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 550 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 595 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 632 €/an
Base de calcul : Emprunt de 81 560 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 277 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 659 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 800 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 840 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 209 €
Revenus locatifs : +6 595 €
Charges déductibles : -22 209 €
Résultat foncier Année 1 : -15 614 €(Déficit de 15 614 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 914 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 369 €/an
Revenus locatifs : +6 595 €
Charges déductibles : -4 369 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 226 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4914.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 595 €22 212 €2 635 €-15 617 €10 700 €4 917 €4 917 €
26 727 €4 301 €2 564 €2 426 €--2 491 €
36 861 €4 227 €2 490 €2 634 €---
46 999 €4 151 €2 414 €2 848 €---
57 139 €4 073 €2 336 €3 066 €---
67 281 €3 991 €2 255 €3 290 €---
77 427 €3 908 €2 171 €3 519 €---
87 576 €3 821 €2 084 €3 755 €---
97 727 €3 732 €1 995 €3 996 €---
107 882 €3 639 €1 902 €4 243 €---
118 039 €3 544 €1 807 €4 496 €---
128 200 €3 445 €1 708 €4 755 €---
138 364 €3 343 €1 606 €5 021 €---
148 531 €3 238 €1 501 €5 294 €---
158 702 €3 129 €1 392 €5 573 €---
168 876 €3 016 €1 279 €5 860 €---
179 053 €2 900 €1 163 €6 153 €---
189 235 €2 780 €1 043 €6 455 €---
199 419 €2 656 €919 €6 763 €---
209 608 €2 528 €791 €7 080 €---
219 800 €2 395 €659 €7 404 €---
229 996 €2 259 €522 €7 737 €---
2310 196 €2 117 €381 €8 078 €---
2410 400 €1 971 €234 €8 428 €---
2510 608 €1 820 €84 €8 787 €---
TOTAL211 239 €99 195 €37 935 €112 044 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 595 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 385 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 385 €-3 210 €+4 595 €
2+1 385 €0 €+1 385 €
3+1 385 €+43 €+1 342 €
4+1 385 €+854 €+531 €
5+1 385 €+920 €+465 €
6+1 385 €+987 €+398 €
7+1 385 €+1 056 €+329 €
8+1 385 €+1 126 €+259 €
9+1 385 €+1 199 €+186 €
10+1 385 €+1 273 €+112 €
11+1 385 €+1 349 €+36 €
12+1 385 €+1 427 €-42 €
13+1 385 €+1 506 €-121 €
14+1 385 €+1 588 €-203 €
15+1 385 €+1 672 €-287 €
16+1 385 €+1 758 €-373 €
17+1 385 €+1 846 €-461 €
18+1 385 €+1 936 €-551 €
19+1 385 €+2 029 €-644 €
20+1 385 €+2 124 €-739 €
21+1 385 €+2 221 €-836 €
22+1 385 €+2 321 €-936 €
23+1 385 €+2 424 €-1 039 €
24+1 385 €+2 529 €-1 144 €
25+1 385 €+2 636 €-1 251 €
Total+34 625 €+33 613 €+1 012 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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