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Appartement 85m²

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface85
Coût Total188 300
Loyer Annuel10 283
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-201
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 588,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 85m² - Bonjour,

Nous mettons en vente notre appartement, il se situe dans une résidence impasse de la prairie. Il se compose de 4 chambres qui mesurent entre 11 et 13m², un salon, une cuisine, deux salles de bain et un WC. Il mesure environ 85m², il est totalement équipé. Il est idéalement agencé et meublé pour une exploitation en colocation, avec de la place pour se garer. Son emplacement est également un atout avec une proximité immédiate des voies rapides ainsi que des principales universités.

N'hésitez pas à me contacter par mail si vous souhaitez plus d'information.

Pas d'agence svp.

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.950250, 4.830350
Total : 188 300
Prix d'acquisition : 135 000
Travaux : 42 500
Valeur du bien : 177 500
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 857€/mois
Loyer annuel estimé : 10283€/an
Fourchette totale : 655€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 7856€ - 13458€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :918,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 971,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 283,44
Coût de l'assurance :16 005,50
Taxe foncière : 1 028,26€/an
Soit par mois : 85,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 856,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 057,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des deux salles de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:16 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 8000€ = 16000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rafraîchissement de la cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 857 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 283 €/an
Calcul : 857 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 300 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 028 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 227
Revenus locatifs : +10 283
Charges déductibles : -50 227
Résultat foncier Année 1 : -39 945(Déficit de 39 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 545
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 727 €/an
Revenus locatifs : +10 283
Charges déductibles : -7 727
Résultat foncier Années 2+ : 2 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18544.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 28350 2336 065-39 95121 400 €18 551 €18 551 €
210 4887 5695 9012 919--15 632 €
310 6987 4005 7313 298--12 334 €
410 9127 2255 5563 687--8 646 €
511 1307 0445 3754 086--4 560 €
611 3536 8575 1884 496--64 €
711 5806 6644 9954 916---
811 8116 4644 7965 347---
912 0486 2584 5905 789---
1012 2896 0454 3776 243---
1112 5345 8254 1576 709---
1212 7855 5983 9307 187---
1313 0415 3633 6957 677---
1413 3025 1213 4528 181---
1513 5684 8703 2028 697---
1613 8394 6122 9439 227---
1714 1164 3442 6769 772---
1814 3984 0682 39910 330---
1914 6863 7832 11410 904---
2014 9803 4881 81911 492---
2115 2793 1831 51512 096---
2215 5852 8691 20012 716---
2315 8972 54387513 353---
2416 2152 20853914 007---
2516 5391 86119214 678---
TOTAL329 355171 49587 283157 85921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 859
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 159-6 420+8 579
2+2 1590+2 159
3+2 1590+2 159
4+2 1590+2 159
5+2 1590+2 159
6+2 1590+2 159
7+2 159+1 456+703
8+2 159+1 604+555
9+2 159+1 737+422
10+2 159+1 873+286
11+2 159+2 013+146
12+2 159+2 156+3
13+2 159+2 303-144
14+2 159+2 454-295
15+2 159+2 609-450
16+2 159+2 768-609
17+2 159+2 931-772
18+2 159+3 099-940
19+2 159+3 271-1 112
20+2 159+3 448-1 289
21+2 159+3 629-1 470
22+2 159+3 815-1 656
23+2 159+4 006-1 847
24+2 159+4 202-2 043
25+2 159+4 403-2 244
Total+53 975+47 358+6 617
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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