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Appartement 85m²

Bien expiré
VilleAvignon (84)
Surface85m²
Coût Total188 300€
Loyer Annuel10 283€
Rentabilité5.46%
Cashflow/mois-201€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 135 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 588,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 85m² - Bonjour,

Nous mettons en vente notre appartement, il se situe dans une résidence impasse de la prairie. Il se compose de 4 chambres qui mesurent entre 11 et 13m², un salon, une cuisine, deux salles de bain et un WC. Il mesure environ 85m², il est totalement équipé. Il est idéalement agencé et meublé pour une exploitation en colocation, avec de la place pour se garer. Son emplacement est également un atout avec une proximité immédiate des voies rapides ainsi que des principales universités.

N'hésitez pas à me contacter par mail si vous souhaitez plus d'information.

Pas d'agence svp.

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.950250, 4.830350
Total : 188 300€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 42 500€
Valeur du bien : 177 500€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 857€/mois
Loyer annuel estimé : 10283€/an
Fourchette totale : 655€ - 1122€/mois
Fourchette annuelle : 7856€ - 13458€/an
Rentabilité brute :5.46%
Fourchette de rentabilité :4.17% - 7.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :918,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,35€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 971,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 283,44€
Coût de l'assurance :16 005,50€
Taxe foncière : 1 028,26€/an
Soit par mois : 85,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 856,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 057,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-200,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des deux salles de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 2 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments datés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 650€ = 5200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:16 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain × 8000€ = 16000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement de la cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (inclut matériel et main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (inclut matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 857 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 283 €/an
Calcul : 857 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 059 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 028 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 227 €
Revenus locatifs : +10 283 €
Charges déductibles : -50 227 €
Résultat foncier Année 1 : -39 945 €(Déficit de 39 945 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 727 €/an
Revenus locatifs : +10 283 €
Charges déductibles : -7 727 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 555 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18544.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 283 €50 233 €6 065 €-39 951 €21 400 €18 551 €18 551 €
210 488 €7 569 €5 901 €2 919 €--15 632 €
310 698 €7 400 €5 731 €3 298 €--12 334 €
410 912 €7 225 €5 556 €3 687 €--8 646 €
511 130 €7 044 €5 375 €4 086 €--4 560 €
611 353 €6 857 €5 188 €4 496 €--64 €
711 580 €6 664 €4 995 €4 916 €---
811 811 €6 464 €4 796 €5 347 €---
912 048 €6 258 €4 590 €5 789 €---
1012 289 €6 045 €4 377 €6 243 €---
1112 534 €5 825 €4 157 €6 709 €---
1212 785 €5 598 €3 930 €7 187 €---
1313 041 €5 363 €3 695 €7 677 €---
1413 302 €5 121 €3 452 €8 181 €---
1513 568 €4 870 €3 202 €8 697 €---
1613 839 €4 612 €2 943 €9 227 €---
1714 116 €4 344 €2 676 €9 772 €---
1814 398 €4 068 €2 399 €10 330 €---
1914 686 €3 783 €2 114 €10 904 €---
2014 980 €3 488 €1 819 €11 492 €---
2115 279 €3 183 €1 515 €12 096 €---
2215 585 €2 869 €1 200 €12 716 €---
2315 897 €2 543 €875 €13 353 €---
2416 215 €2 208 €539 €14 007 €---
2516 539 €1 861 €192 €14 678 €---
TOTAL329 355 €171 495 €87 283 €157 859 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 859 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 283 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 159 €-6 420 €+8 579 €
2+2 159 €0 €+2 159 €
3+2 159 €0 €+2 159 €
4+2 159 €0 €+2 159 €
5+2 159 €0 €+2 159 €
6+2 159 €0 €+2 159 €
7+2 159 €+1 456 €+703 €
8+2 159 €+1 604 €+555 €
9+2 159 €+1 737 €+422 €
10+2 159 €+1 873 €+286 €
11+2 159 €+2 013 €+146 €
12+2 159 €+2 156 €+3 €
13+2 159 €+2 303 €-144 €
14+2 159 €+2 454 €-295 €
15+2 159 €+2 609 €-450 €
16+2 159 €+2 768 €-609 €
17+2 159 €+2 931 €-772 €
18+2 159 €+3 099 €-940 €
19+2 159 €+3 271 €-1 112 €
20+2 159 €+3 448 €-1 289 €
21+2 159 €+3 629 €-1 470 €
22+2 159 €+3 815 €-1 656 €
23+2 159 €+4 006 €-1 847 €
24+2 159 €+4 202 €-2 043 €
25+2 159 €+4 403 €-2 244 €
Total+53 975 €+47 358 €+6 617 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 250 jours
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