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Appartement 3 chambres

VilleAnnecy (74)
Surface71m²
Coût Total247 570€
Loyer Annuel14 707€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 190 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 676,06 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Secteur intermarché, futur nouvelle mosquée ( angle rue des jardins loverchy pas celle existante du centre ville ), pharmacie, coiffeur ...

je ne souhaite pas être contacté par une agence ou un commercial immobilier.

Appartement 3 chambres, 1 chambre avec douche (douche à rénové). 1 salle de bain. 1 salon séparé de la cuisine( cuisine qui date un peu), possible casser la cloison pour une grande pièce.

1 place pour se garer et une grande cave.

Ascenseur.

Disponible quand mon père le libère fin novembre.

Ville : Annecy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74000
Coordonnées : 45.894640, 6.118870
Total : 247 570€
Prix d'acquisition : 190 000€
Travaux : 42 370€
Valeur du bien : 232 370€
Frais de notaire : 15 200€
Coût estimé : 15 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 17.26€/m²/mois
Fourchette : 12.40€ - 24.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1226€/mois
Loyer annuel estimé : 14707€/an
Fourchette totale : 880€ - 1706€/mois
Fourchette annuelle : 10564€ - 20474€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 8.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 101,23 €/m²
Basé sur :328 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :362 187 €
Prix d'achat :190 000 €
Décote à l'achat :-172 187€ (-47.5%)
Marge achat-revente :114 617€ (31.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :247 570€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 211,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :99,03€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 310,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 935,93€
Coût de l'assurance :29 708,40€
Taxe foncière : 1 470,70€/an
Soit par mois : 122,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 225,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 433,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-207,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 71 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé pour la cuisine - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et de la douche, mise à jour des fixtures, carrelage et peinture.
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 370 €(597 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 600€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système: 5000€ + Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:8 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ + Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:720€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€ + Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annecy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 226 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 707 €/an
Calcul : 1 226 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 040 €/an
Base de calcul : Emprunt de 247 570 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 188 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 370 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 069 €
Revenus locatifs : +14 707 €
Charges déductibles : -53 069 €
Résultat foncier Année 1 : -38 362 €(Déficit de 38 362 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 962 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 699 €/an
Revenus locatifs : +14 707 €
Charges déductibles : -10 699 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 008 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16961.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 500 €(65% de 190 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 491 €/an
Calcul : 123 500 € × 3,636% = 4 491 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 707 €53 077 €8 048 €-38 370 €21 400 €16 970 €16 970 €
215 001 €10 490 €7 831 €4 511 €--12 459 €
315 301 €10 266 €7 607 €5 035 €--7 423 €
415 607 €10 034 €7 375 €5 573 €--1 850 €
515 919 €9 795 €7 136 €6 124 €---
616 238 €9 548 €6 889 €6 690 €---
716 562 €9 292 €6 633 €7 270 €---
816 894 €9 028 €6 369 €7 866 €---
917 232 €8 755 €6 096 €8 477 €---
1017 576 €8 473 €5 814 €9 103 €---
1117 928 €8 181 €5 522 €9 746 €---
1218 286 €7 880 €5 221 €10 406 €---
1318 652 €7 569 €4 910 €11 083 €---
1419 025 €7 247 €4 588 €11 778 €---
1519 406 €6 915 €4 256 €12 491 €---
1619 794 €6 571 €3 912 €13 222 €---
1720 190 €6 216 €3 557 €13 973 €---
1820 593 €5 850 €3 191 €14 744 €---
1921 005 €5 471 €2 812 €15 535 €---
2021 425 €5 079 €2 420 €16 346 €---
2121 854 €4 674 €2 015 €17 180 €---
2222 291 €4 256 €1 597 €18 035 €---
2322 737 €3 823 €1 164 €18 913 €---
2423 191 €3 377 €718 €19 815 €---
2523 655 €2 915 €256 €20 740 €---
TOTAL471 068 €224 782 €115 936 €246 287 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 246 287 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 707 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 088 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 088 €-6 420 €+9 508 €
2+3 088 €0 €+3 088 €
3+3 088 €0 €+3 088 €
4+3 088 €0 €+3 088 €
5+3 088 €+1 282 €+1 806 €
6+3 088 €+2 007 €+1 081 €
7+3 088 €+2 181 €+907 €
8+3 088 €+2 360 €+728 €
9+3 088 €+2 543 €+545 €
10+3 088 €+2 731 €+357 €
11+3 088 €+2 924 €+164 €
12+3 088 €+3 122 €-34 €
13+3 088 €+3 325 €-237 €
14+3 088 €+3 533 €-445 €
15+3 088 €+3 747 €-659 €
16+3 088 €+3 967 €-879 €
17+3 088 €+4 192 €-1 104 €
18+3 088 €+4 423 €-1 335 €
19+3 088 €+4 660 €-1 572 €
20+3 088 €+4 904 €-1 816 €
21+3 088 €+5 154 €-2 066 €
22+3 088 €+5 411 €-2 323 €
23+3 088 €+5 674 €-2 586 €
24+3 088 €+5 944 €-2 856 €
25+3 088 €+6 222 €-3 134 €
Total+77 200 €+73 886 €+3 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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