Maison de ville 2 chambres 83 m²

VilleLangeac (43)

Surface80m²

Coût Total115 320€

Loyer Annuel7 527€

Rentabilité6.53%

Cashflow/mois-532€

Prix : 66 500 €

Surface : 80 m²

Prix au m² : 831,25 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 4

Étage : 1

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 80 m², 4 pièces, Terrasse

Baisse de prix ! ! Idéale pour un premier achat ou un investissement locatif (environ 500 euros / mois), cette maison de ville, située dans une cour intérieure uniquement accessible à pied, au coeur de Langeac, vous séduira par son agencement fonctionnel et son bon état général. Elle se compose comme suit : - Rez-de-chaussée : 2 pièces et buanderie - 1 er étage : cuisine équipée, Ar cuisine, salon, Wc et une petite terrasse. - 2 -ème étage : 2 chambres salle d'eau + Wc Chauffage électrique double vitrage bois . Stephane Chopy (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : 924 920 200 - .

Ville : Langeac

Département : Haute-Loire

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 43300

Coordonnées : 45.099970, 3.494920

Total : 115 320€

Prix d'acquisition : 66 500€

Travaux : 43 500€

Valeur du bien : 110 000€

Frais de notaire : 5 320€

Coût estimé : 5 320€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 80m²

Loyer prédit : 7.84€/m²/mois

Fourchette : 5.66€ - 10.85€/m²/mois

Loyer total estimé : 627€/mois

Loyer annuel estimé : 7527€/an

Fourchette totale : 453€ - 868€/mois

Fourchette annuelle : 5438€ - 10419€/an

Rentabilité brute :6.53%

Fourchette de rentabilité :4.72% - 9.04%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 176,31 €/m²

Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :94 105 €

Prix d'achat :66 500 €

Décote à l'achat :-27 605€ (-29.3%)

Marge achat-revente :-21 215€ (-22.5%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :115 320€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :563,19€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.27%

Assurance emprunteur :33,64€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 596,83€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 637,66€

Coût de l'assurance :10 090,50€

Taxe foncière : 752,70€/an

Soit par mois : 62,73€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 500,00€/mois

Soit par an : 6 000,00€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 627,25€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 159,55€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-532,30€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 80 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 80 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 15 m²

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans la cuisine

Quantité: 10 m²

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500 €(544 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation - Toiture/combles:7 200€
Isolation combles: 80 m² × 90€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
Chauffage - Remplacement système:12 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Menuiseries - Fenêtres:10 000€
Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (main d'œuvre incluse)
Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Chambres - Revêtement sol:2 400€
Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Chambres - Peinture:2 400€
Peinture murs/plafonds: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
Salon - Peinture:900€
Peinture murs/plafonds: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Cuisine - Peinture:600€
Peinture murs/plafonds: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Langeac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 29 200€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 627 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 527 €/an

Calcul : 627 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 722 €/an

Base de calcul : Emprunt de 115 320 € à 3.27% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 404 €/an

Calcul : 34 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 753 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 6 000 €/an

Calcul : 500 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 378 €

Revenus locatifs : +7 527 €

Charges déductibles : -54 378 €

Résultat foncier Année 1 : -46 851 €(Déficit de 46 851 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 25 451 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 878 €/an

Revenus locatifs : +7 527 €

Charges déductibles : -10 878 €

Résultat foncier Années 2+ : -3 351 €/an(Déficit de 3 351 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25451.42 € reporté.

Prix d'achat du bien : 66 500 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 43 225 €(65% de 66 500 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 572 €/an

Calcul : 43 225 € × 3,636% = 1 572 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 527 €	54 382 €	3 726 €	-46 855 €	21 400 €	25 455 €	25 455 €
2	7 678 €	10 781 €	3 625 €	-3 104 €	3 104 €	-	25 455 €
3	7 831 €	10 677 €	3 521 €	-2 846 €	2 846 €	-	25 455 €
4	7 988 €	10 570 €	3 414 €	-2 582 €	2 582 €	-	25 455 €
5	8 147 €	10 459 €	3 303 €	-2 311 €	2 311 €	-	25 455 €
6	8 310 €	10 344 €	3 188 €	-2 034 €	2 034 €	-	25 455 €
7	8 477 €	10 226 €	3 069 €	-1 749 €	1 749 €	-	25 455 €
8	8 646 €	10 103 €	2 947 €	-1 457 €	1 457 €	-	25 455 €
9	8 819 €	9 977 €	2 820 €	-1 158 €	1 158 €	-	25 455 €
10	8 995 €	9 846 €	2 690 €	-851 €	851 €	-	25 455 €
11	9 175 €	9 711 €	2 555 €	-536 €	536 €	-	25 455 €
12	9 359 €	9 571 €	2 415 €	-213 €	213 €	-	-
13	9 546 €	9 427 €	2 271 €	119 €	-	-	-
14	9 737 €	9 278 €	2 122 €	459 €	-	-	-
15	9 932 €	9 124 €	1 968 €	807 €	-	-	-
16	10 130 €	8 965 €	1 809 €	1 165 €	-	-	-
17	10 333 €	8 801 €	1 645 €	1 532 €	-	-	-
18	10 540 €	8 631 €	1 475 €	1 908 €	-	-	-
19	10 750 €	8 456 €	1 300 €	2 294 €	-	-	-
20	10 965 €	8 275 €	1 118 €	2 691 €	-	-	-
21	11 185 €	8 088 €	931 €	3 097 €	-	-	-
22	11 408 €	7 894 €	738 €	3 514 €	-	-	-
23	11 637 €	7 694 €	538 €	3 942 €	-	-	-
24	11 869 €	7 488 €	332 €	4 381 €	-	-	-
25	12 107 €	7 275 €	118 €	4 832 €	-	-	-
TOTAL	241 093 €	276 046 €	53 638 €	-34 953 €	40 240 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 12 072 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : -34 953 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 527 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 581 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 581 €	-6 420 €	+8 001 €
2	+1 581 €	-931 €	+2 512 €
3	+1 581 €	-854 €	+2 435 €
4	+1 581 €	-775 €	+2 356 €
5	+1 581 €	-693 €	+2 274 €
6	+1 581 €	-610 €	+2 191 €
7	+1 581 €	-525 €	+2 106 €
8	+1 581 €	-437 €	+2 018 €
9	+1 581 €	-347 €	+1 928 €
10	+1 581 €	-255 €	+1 836 €
11	+1 581 €	-161 €	+1 742 €
12	+1 581 €	-64 €	+1 645 €
13	+1 581 €	+36 €	+1 545 €
14	+1 581 €	+138 €	+1 443 €
15	+1 581 €	+242 €	+1 339 €
16	+1 581 €	+349 €	+1 232 €
17	+1 581 €	+460 €	+1 121 €
18	+1 581 €	+572 €	+1 009 €
19	+1 581 €	+688 €	+893 €
20	+1 581 €	+807 €	+774 €
21	+1 581 €	+929 €	+652 €
22	+1 581 €	+1 054 €	+527 €
23	+1 581 €	+1 183 €	+398 €
24	+1 581 €	+1 314 €	+267 €
25	+1 581 €	+1 450 €	+131 €
Total	+39 525 €	-2 849 €	+42 374 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison de ville 2 chambres 83 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Maison de ville 2 chambres 83 m²

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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