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Détails du bien

VilleSaint-Étienne (42)
Surface105
Coût Total176 100
Loyer Annuel11 146
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-196
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 1 142,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Chauffage au sol Gaz, Mandat exclusif

Appartement T5 loué Résidence d'Armeville Idéal investisseur Appartement T5 actuellement loué en location nue à une famille pour 650 € hors charges + 120 € de provisions sur charges, avec un bail courant jusqu'en février 2029. Situé au sein de la résidence recherchée, cet appartement bénéficie d'une triple exposition, offrant une belle luminosité tout au long de la journée. Il se compose d'un double séjour ouvrant sur un premier balcon avec une vue dégagée sur la ville, d'une cuisine indépendante, de trois belles chambres, d'une salle de bains ainsi que d'un second balcon exposé plein Ouest. Un garage en sous-sol complète ce bien. La résidence dispose également d'un ascenseur et d'espaces verts entretenus. Les charges de copropriété comprennent le chauffage et l'eau chaude collectif, l'entretien des parties communes et des espaces verts. Un bien idéal pour un investisseur à la recherche d'un revenu locatif immédiat ou pour des acquéreurs qui n'ont pas besoin d'occuper le logement dans l'immédiat. Contact : ROXANE CHANTELOUVE O6 98 O4 51 46 Bien proposé par Roxane CHANTELOUVE EI, agent commercial (RSAC 905147906) - https://www.century21-seux-st-etienne.com/mentions_legales/

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.429822, 4.392615
Total : 176 100
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 46 500
Valeur du bien : 166 500
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11146€/an
Fourchette totale : 689€ - 1252€/mois
Fourchette annuelle : 8267€ - 15027€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 274,87 €/m²
Basé sur :1048 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 861
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-13 861 (-10.4%)
Marge achat-revente :-42 239€ (-31.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :867,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,03€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 911,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 148,50
Coût de l'assurance :13 207,50
Taxe foncière : 1 114,61€/an
Soit par mois : 92,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,00€/mois
Soit par an : 1 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 928,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 124,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 256 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 105 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système de production d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite mise aux normes
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 146 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 824 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 100 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 528 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 440 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 407
Revenus locatifs : +11 146
Charges déductibles : -55 407
Résultat foncier Année 1 : -44 261(Déficit de 44 261 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 861
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 907 €/an
Revenus locatifs : +11 146
Charges déductibles : -8 907
Résultat foncier Années 2+ : 2 239 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22860.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 14655 4125 829-44 26621 400 €22 866 €22 866 €
211 3698 7575 6742 612--20 254 €
311 5968 5955 5123 001--17 253 €
411 8288 4295 3463 399--13 853 €
512 0658 2575 1743 808--10 045 €
612 3068 0784 9954 228--5 817 €
712 5527 8944 8114 658--1 159 €
812 8037 7044 6215 100---
913 0597 5074 4245 553---
1013 3217 3034 2206 017---
1113 5877 0934 0106 494---
1213 8596 8753 7926 984---
1314 1366 6503 5677 486---
1414 4196 4173 3348 002---
1514 7076 1763 0938 531---
1615 0015 9272 8449 074---
1715 3015 6702 5879 631---
1815 6075 4042 32110 203---
1915 9195 1292 04610 791---
2016 2384 8441 76111 394---
2116 5624 5501 46712 013---
2216 8944 2461 16312 648---
2317 2323 93184813 301---
2417 5763 60652313 970---
2517 9283 26918614 658---
TOTAL357 012207 72184 148149 29021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 290
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 146 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 341 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 341-6 420+8 761
2+2 3410+2 341
3+2 3410+2 341
4+2 3410+2 341
5+2 3410+2 341
6+2 3410+2 341
7+2 3410+2 341
8+2 341+1 182+1 159
9+2 341+1 666+675
10+2 341+1 805+536
11+2 341+1 948+393
12+2 341+2 095+246
13+2 341+2 246+95
14+2 341+2 401-60
15+2 341+2 559-218
16+2 341+2 722-381
17+2 341+2 889-548
18+2 341+3 061-720
19+2 341+3 237-896
20+2 341+3 418-1 077
21+2 341+3 604-1 263
22+2 341+3 794-1 453
23+2 341+3 990-1 649
24+2 341+4 191-1 850
25+2 341+4 398-2 057
Total+58 525+44 787+13 738
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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