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Maison de caractère plain pied proche commodités

Bien expiré
VilleMontguyon (17)
Surface247m²
Coût Total253 097€
Loyer Annuel23 109€
Rentabilité9.13%
Cashflow/mois+396€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 182 900 €
Surface : 247 m²
Prix au m² : 740,49 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur individuel, Nombre d'égages : 1, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Jardin

Découvrez en Favoriz, dans votre agence Laforêt Montendre, cette charmante maison de caractère de plain-pied idéalement située au coeur de Montguyon. Elle se compose d'une vaste entrée desservant une cuisine aménagée et équipée, une buanderie, une salle à manger, un salon chaleureux, ainsi que deux chambres dont une équipée d'un espace balnéothérapie. Vous y trouverez également un WC indépendant, un dressing et une salle d'eau. À l'extérieur, vous profiterez d'un agréable jardin arboré d'environ 1 247 m², accompagné d'un garage, d'un carport et d'une terrasse couverte. N'hésitez pas à contacter votre agence Laforêt Montendre au 05 86 30 03 89 ou à l'adresse montendre@laforet.com pour plus d'informations. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

  • https://laforetbusiness.laforet-intranet.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/358661.pdf
Ville : Montguyon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17270
Coordonnées : 45.226816, -0.186395
Total : 253 097€
Prix d'acquisition : 182 900€
Travaux : 55 565€
Valeur du bien : 238 465€
Frais de notaire : 14 632€
Coût estimé : 14 632€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 247m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1926€/mois
Loyer annuel estimé : 23109€/an
Fourchette totale : 1486€ - 2496€/mois
Fourchette annuelle : 17828€ - 29953€/an
Rentabilité brute :9.13%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 11.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 097€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 262,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :73,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 336,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 801,41€
Coût de l'assurance :22 145,99€
Taxe foncière : 2 310,86€/an
Soit par mois : 192,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 925,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 529,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :396,33€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Vérification et amélioration de l'isolation des combles si nécessaire
Quantité: surface maison en m² (247 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 247 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, mise aux normes nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, travaux cosmétiques possibles
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état, travaux cosmétiques possibles
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'éclairage si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, travaux cosmétiques possibles
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de l'éclairage si nécessaire
Quantité: salle à manger complète
Raison: État 4/5 visible - salle à manger en bon état, travaux cosmétiques possibles

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 565 €(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:11 340€
    Isolation toiture/combles: 247 m² × 40€/m² = 9880€, Main d'œuvre: 1460€
  • Chauffage:13 125€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13125€ (installation incluse)
  • Menuiseries:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€/fenêtre = 6500€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (installation incluse)
  • Chambres:1 200€
    Revêtement sol chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 50 m² × 24€/m² = 1200€ (installation incluse)
  • Salle à manger:1 200€
    Peinture salle à manger: 50 m² × 24€/m² = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montguyon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 30 965€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 926 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 109 €/an
Calcul : 1 926 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 672 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 097 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 886 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 311 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 565 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 434 €
Revenus locatifs : +23 109 €
Charges déductibles : -67 434 €
Résultat foncier Année 1 : -44 325 €(Déficit de 44 325 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 925 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 869 €/an
Revenus locatifs : +23 109 €
Charges déductibles : -11 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22924.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 182 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 118 885 €(65% de 182 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 323 €/an
Calcul : 118 885 € × 3,636% = 4 323 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 109 €67 442 €8 680 €-44 333 €21 400 €22 933 €22 933 €
223 571 €11 649 €8 452 €11 922 €--11 011 €
324 042 €11 412 €8 215 €12 630 €---
424 523 €11 167 €7 971 €13 356 €---
525 014 €10 914 €7 717 €14 099 €---
625 514 €10 652 €7 455 €14 862 €---
726 024 €10 380 €7 184 €15 644 €---
826 545 €10 099 €6 903 €16 445 €---
927 075 €9 808 €6 612 €17 267 €---
1027 617 €9 507 €6 310 €18 110 €---
1128 169 €9 195 €5 998 €18 974 €---
1228 733 €8 872 €5 676 €19 860 €---
1329 307 €8 538 €5 341 €20 769 €---
1429 893 €8 192 €4 995 €21 702 €---
1530 491 €7 834 €4 637 €22 658 €---
1631 101 €7 463 €4 266 €23 638 €---
1731 723 €7 079 €3 882 €24 644 €---
1832 358 €6 681 €3 485 €25 676 €---
1933 005 €6 270 €3 073 €26 735 €---
2033 665 €5 844 €2 647 €27 821 €---
2134 338 €5 403 €2 206 €28 935 €---
2235 025 €4 946 €1 750 €30 079 €---
2335 725 €4 474 €1 277 €31 252 €---
2436 440 €3 984 €788 €32 456 €---
2537 169 €3 478 €281 €33 691 €---
TOTAL740 176 €261 284 €125 801 €478 892 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 478 892 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 109 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 853 €-6 420 €+11 273 €
2+4 853 €0 €+4 853 €
3+4 853 €+486 €+4 367 €
4+4 853 €+4 007 €+846 €
5+4 853 €+4 230 €+623 €
6+4 853 €+4 459 €+394 €
7+4 853 €+4 693 €+160 €
8+4 853 €+4 934 €-81 €
9+4 853 €+5 180 €-327 €
10+4 853 €+5 433 €-580 €
11+4 853 €+5 692 €-839 €
12+4 853 €+5 958 €-1 105 €
13+4 853 €+6 231 €-1 378 €
14+4 853 €+6 510 €-1 657 €
15+4 853 €+6 797 €-1 944 €
16+4 853 €+7 091 €-2 238 €
17+4 853 €+7 393 €-2 540 €
18+4 853 €+7 703 €-2 850 €
19+4 853 €+8 020 €-3 167 €
20+4 853 €+8 346 €-3 493 €
21+4 853 €+8 681 €-3 828 €
22+4 853 €+9 024 €-4 171 €
23+4 853 €+9 376 €-4 523 €
24+4 853 €+9 737 €-4 884 €
25+4 853 €+10 107 €-5 254 €
Total+121 325 €+143 668 €+-22 343 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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